租客欠租、退房髒亂怎麼辦？越南代管實務影片整理

這支影片由 FTT 代管團隊的同事分享在胡志明市管理出租公寓時實際遇過的狀況：退房時房子髒亂、租客偷養寵物咬壞窗簾、生意失敗付不出房租卻拒絕交屋，以及欠租後避不見面。適合人在台灣、打算把越南房子交給別人出租的屋主。一句結論：多數租客好溝通，但少數難處理的案例，靠的是事前把租約、電費戶名、委託文件和點交清單準備好；而法律上屋主可以單方終止租約的門檻，比多數人想的高。

影片：〈租客沒有付房金？延誤付款？在越南出租房常見的問題〉，楊秉豐（Denny）主講，FTT 代管團隊同事分享實務經驗，2024-08-23 上傳，長度 17 分 44 秒。

影片重點

1. （00:49）退房才發現房子被弄亂、租客偷養貓。 同事到平陽收房，租客原本說已打掃乾淨，開門卻發現屋內髒亂、牆面髒污、水龍頭生鏽，窗簾被貓咬到變形；簽約時並不知道租客養寵物。整理費用要求由租客負擔，這位租客願意配合賠償，但同事也坦言，遇到不合作的租客就難處理。

2. （02:33）生意失敗付不出房租，還要求退押金才肯交屋。 一位在 FTT 做了 6 年多、主要負責第七郡物件的越南同事分享：一戶一家五口的租客因生意困難付不出房租，屋主要收回房子，租客卻要求先退還押金才肯搬，屋主不同意，雙方僵持了一段時間。

3. （03:47）建議屋主把電費戶名轉到自己名下。 新屋交屋時電費戶頭多半掛在開發商名下，同事建議屋主改成自己的名字，日後租客出問題時要暫停供電會比較單純。影片中提到兩種辦法：帶買賣合約正本或 6 個月內的公證影本與身分證件，打電力公司熱線請人到府收件，約 1 到 3 天處理；或是在網站上傳文件線上辦理。

4. （05:31）挑租客與登記暫住。 同事會優先找家庭型、打算長住、職業穩定的租客，避免住一段時間就不付租金、連押金都不要直接搬走；並建議幫租客向公安辦理暫住登記，讓租客資料有紀錄。

5. （06:06）修繕由代管方判斷原因、比價後報屋主。 例如冷氣漏水多半是太髒，請師傅清洗即可；牆面滲水則先找出水源，再比較報價，回報屋主後追蹤到修好。

6. （06:53）繳租期限要寫進租約。 影片中提到租約約定每月 5 日前繳租，逾期由代管方先催繳；涉及大樓管理處的事務，要由屋主本人或屋主授權的仲介、代管人出面處理。

7. （07:31）退房點交清單與押金退還。 退房時檢查電、水、網路、冷氣銅管長度等項目，再交會計部門覆核；有損壞先處理完、屋主同意後才退押金，流程約 3 天內完成。代管方會在租約到期前 2 個月先問租客是否續租，盡量讓前後租客無縫接上。

8. （09:01）欠租避不見面的極端案例。 另一位同事分享，租客多次答應隔天付款卻失聯，代管方多次催繳未果後向公安報案，租客才同意搬走，前後將近一個月。另一位租客則說「這不是你的房子，叫房東來」，拒絕跟代管人員談。影片最後提到，委託代管要有正式的委託書，並在大樓管理處、水電公司辦理名義登記與變更；請租客離開時要和平處理，避免房子遭破壞。

現行規定對照

影片多是代管實務，不是法律說明。以下把影片涉及的租賃、押金與違約議題，對照越南住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）與民法（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效）的條文。

外國屋主出租前還有書面通報與出租所得稅的義務，細節見〈越南代管費怎麼算？空租、修繕與租約稅務〉。

常見問題

租客晚幾天付房租，屋主可以馬上收回房子嗎？

依住宅法第 172 條，約定租期內出租人原則上不能單方終止；租客無約定理由欠租達 3 個月以上，才是法定的單方終止事由，而且要提前至少 30 天通知。影片中提到的停水停電、停用電梯卡等施壓方式，在住宅法、民法的現行合併版中查不到授權出租人或代管方這樣做的條文，FTT 不建議以此催收；遇到欠租，請依租約條款與住宅法第 172 條的程序處理，必要時諮詢越南律師。

押金可以拿來抵欠租或修繕費嗎？

民法第 328 條第 2 款允許訂金在合約履行後退還或抵充應付款項；租客造成的損壞，依第 479、482 條可以請求賠償。實務上要在租約寫清楚押金可扣抵的項目，並在入住時做附照片的點交紀錄，退房時才有依據。

我人在台灣，交給代管公司要準備什麼？

依影片經驗，至少要準備委託文件、把電費戶名改成屋主名下，並讓大樓管理處知道誰有權代表屋主處理。住宅法第 164 條第 2 款規定委託管理合約不強制公證，但管理處或水電公司可能要求公證文件，請先問清楚。收費方式見〈越南代管費怎麼算？空租、修繕與租約稅務〉。

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資料來源

1. 影片〈租客沒有付房金？延誤付款？在越南出租房常見的問題〉，https://www.youtube.com/watch?v=2XFX6k2dLlU ，2024-08-23 上傳（逐字稿為自動轉錄，內容經人工整理）
2. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（合併版），第 164、172、186 條，2024-08-01 生效
3. 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，第 328、418、479、481、482 條，2017-01-01 生效

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳宜君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-17。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。