외국인이 베트남에서 살 수 있는 주택은 어떤 것이 있나요? 구매 쿼터가 있나요?

외국인 개인은 베트남에서 주택을 소유할 수 있지만, '주택개발사업(dự án đầu tư xây dựng nhà ở)' 내의 상품주택에 한하며, 해당 사업은 국방·안전 통제가 필요한 지역에 위치할 수 없습니다(주택법 제16조 제1항). 아파트와 단독주택, 연립주택 모두 구매할 수 있지만 수량 상한이 있습니다: 한 동의 아파트는 세대수의 30%를 초과할 수 없고, 단독주택은 인구가 '坊'에 해당하는 지역 내에서 250세대를 초과할 수 없습니다(주택법 제19조 제1항).

외국인 개인은 베트남에서 '주택'만 소유할 수 있고, 토지사용권자가 될 수 없습니다: 토지법이 열거한 토지사용자와 토지사용권을 양수할 수 있는 대상에는 외국인 개인이 포함되지 않습니다(토지법 제4조, 제28조 제1항). 따라서 외국인은 토지를 살 수 없고 토지사용권도 취득할 수 없습니다; 외국인이 주택거래서류로 취득한 권리증에는 주택소유권이 등록됩니다(토지법 제148조 제5항 a호).

누가 구매할 수 있나

주택법은 세 가지 외국인 주체를 열거합니다: 개발사업 방식으로 베트남에 주택을 투자하는 외자경제조직, 베트남에서 영업하는 외국조직(외자기업, 외국기업의 지점과 대표사무소, 외국투자펀드, 외국은행 지점), 그리고 '베트남 입국이 허용된 외국인 개인'(주택법 제17조 제1항)입니다. 개인 매수자는 또한 외교·영사 특권·면제를 누리는 사람에 속하지 않아야 합니다(주택법 제18조 제3항).

어떤 방식으로 취득할 수 있나요

외국조직과 개인은 개발사업자로부터 상품주택을 구매하거나 임대구매할 수 있고, 개발사업 내 상품주택을 증여받거나 상속받을 수도 있습니다; 또한 합법적으로 주택을 소유한 외국인으로부터 구매하거나 임대구매할 수 있습니다(주택법 제17조 제2항). 즉, 베트남 현지 개인에게 일반 주택을 사거나 개발사업 밖의 주택을 사는 것은 법정 취득 방식에 포함되지 않으며, 토지(대지)도 구매할 수 없습니다.

쿼터는 어떻게 계산하나요

• 아파트: 한 동에서 '주거용' 세대수의 최대 30%입니다; 한 동에 여러 유닛이나 여러 타워가 공용 기단을 공유하는 경우, 각 유닛과 각 타워별로 각각 30%를 계산합니다(제95/2024호 시행령 제5조제2항 a호).
• 단독주택: '하나의 坊에 해당하는' 인구 기준은 10,000명입니다(승인된 계획에 따름), 구역 내에 개발사업이 몇 개이든 외국인 합계 최대 250세대입니다(제95/2024호 시행령 제5조제1항, 제2항 b호).

구매 전에 무엇을 확인해야 하나요

개발사업자나 매도자는 계약 전에 성급 주택관리기관 포털에 공시된 외국인 구매 가능 수량을 먼저 확인해야 하며, 쿼터 내에서만 판매할 수 있습니다; 계약 후 3영업일 내에 해당 기관에 통보해야 합니다(제95/2024호 시행령 제7조제2항). 쿼터를 초과하거나 외국인 소유가 허용되지 않는 개발사업 내에서 체결된 매매는 법적 효력이 없으며, 권리증이 발급되지 않고, 매도자는 매수자의 손해를 배상해야 합니다(같은 조 제3항). 따라서 매수자는 직접 성급 주택관리기관 웹사이트에서 해당 세대가 등재되었는지 확인할 수 있습니다.

법조문 원문 발췌

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

(주택법 제16조 제1항: 외국인은 국방안보지역을 제외하고 개발사업 내 주택만 소유할 수 있습니다.)

Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

(주택법 제19조 제1항: 아파트 30%, 단독주택 250호 상한.)

Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận

(제95/2024호 시행령 제7조제3항: 초과 또는 매수 불가 사업장의 거래는 무효이며, 권리증이 발급되지 않습니다.)