外国个人可以在越南拥有住宅，但只限于“住房开发项目（dự án đầu tư xây dựng nhà ở）”内的商品住宅，而且该项目不能位于国防、安全需要管制的区域（住宅法第 16 条第 1 款）。公寓与独栋别墅、联排住宅都可以买，但有数量上限：一栋公寓不超过 30% 户数；独栋/联排住宅在人口相当于一个“坊”的区域内不超过 250 套（住宅法第 19 条第 1 款）。
外国个人在越南只能拥有“房屋”，不能成为土地使用权人：土地法列举的土地使用人与可受让土地使用权的对象，都不包括外国个人（土地法第 4 条、第 28 条第 1 款）。因此外国人不能买地，也不能取得土地使用权；外国人凭住宅交易文件取得的产权证书，登记的是房屋所有权（土地法第 148 条第 5 款 a 点）。
谁可以买
住宅法列出三种外国主体：以开发项目方式在越南投资住宅的外资经济组织、在越南运营的外国组织（外资企业、外国企业分公司与代表处、外国投资基金、外国银行分行），以及“获准入境越南的外国个人”（住宅法第 17 条第 1 款）。个人买方另须不属于享有外交、领事特权豁免的人（住宅法第 18 条第 3 款）。
持中国大陆护照的人士在越南属于“外国个人”，适用本文的全部规定；“获准入境”在实务上意味着须持有效签证或电子签证入境越南。
可以用什么方式取得
外国组织与个人可以向开发商购买或租购商品住宅，也可以受赠、继承开发项目内的商品住宅；另可向已合法拥有住宅的外国人购买或租购（住宅法第 17 条第 2 款）。换句话说，向越南本地个人购买一般街屋、或购买开发项目以外的房子，不在法定取得方式之内，也不能购买土地（地皮）。
配额怎么算
- 公寓：一栋最多 30% 的“供居住用途”户数；若一栋有多个单元或多个塔楼共用裙楼，则每个单元、每个塔楼各自计算 30%（第 95/2024 号议定第 5 条第 2 款 a 点）。
- 独栋/联排住宅：“相当于一个坊”的人口基准是 10,000 人（依核定规划），区内不论有几个开发项目，外国人合计最多 250 套（第 95/2024 号议定第 5 条第 1 款、第 2 款 b 点）。
买之前要查什么
开发商或卖方在签约前，必须先查省级住房主管机关门户网站公布的外国人可购数量，只能在配额内出售；签约后 3 个工作日内须通报该机关（第 95/2024 号议定第 7 条第 2 款）。超过配额或在不准外国人拥有的开发项目内成立的买卖，不具法律效力、不发给产权证书，卖方要赔偿买方损失（同条第 3 款）。因此买方可以自己登录省级住房主管机关网站，确认该套房源是否已登载。
法条原文摘录
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
（住宅法第 16 条第 1 款：外国人只能拥有开发项目内的住宅，国防安全区除外。）
Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
（住宅法第 19 条第 1 款：公寓 30%、独栋/联排住宅 250 套的上限。）
Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
（第 95/2024 号议定第 7 条第 3 款：超额或不准购买项目内的交易无效、不发产权证书。）
法源与现行版本
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（住宅法）Điều 16、Điều 17 khoản 1–2、Điều 18 khoản 3、Điều 19 khoản 1（合并版 79/VBHN-VPQH（2026），已并入至 142/2025/QH15 之修正）
- Nghị định 95/2024/NĐ-CP（住宅法施行细则）Điều 5 khoản 1–2、Điều 7 khoản 2–3（合并版 21/VBHN-BXD（2026））
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15（土地法）Điều 4、Điều 28 khoản 1、Điều 148 khoản 5 điểm a（合并版 44/VBHN-VPQH（2026））
声明：本文为一般法规信息，非个案法律意见；越南法规以越南政府公布之现行文本为准，中国大陆法规以国家税务总局、国家外汇管理局公布之现行文本为准，个案请 LINE 洽 FTT 顾问。
经纪业：家泽不动产经纪有限公司（新店裕隆城加盟店）｜广告稿签章经纪人：陈宜君（经纪人证号 (109)金县字第000057号）
国外不动产投资，具有风险性，请投资人详阅营销文件并审慎考量后再行交易。
直接问越南法规
输入你的问题，例如“外国人买公寓产权几年？”“越南不动产经纪人要有什么证照？”系统会依越南现行法条回答，并附法源。
本回答为一般法规信息，非个案法律意见，买卖、签约、缴税等重要决定请先洽顾问：LINE 洽 FTT 顾问。系统每次查询约需 30–90 秒、每日回答量有限，忙碌时请稍后再试。