以外资公司名义在越南持有住房，有什么限制？

住宅法把外资公司分成两种：一是以项目方式在越南投资建设住房的外资经济组织；二是在越南经营的外国组织，包括外资经济组织、外国企业的分公司与代表处、外国投资基金、外国银行分行（住宅法第 17 条第 1 款 a、b 点）。中国大陆或港澳企业在越南设立的子公司、分公司、代表处都属于这一范围。两种身份能做的事差很多。

身份一：自己当开发商

外资经济组织必须是住宅项目的开发商（住宅法第 18 条第 1 款），通过实施项目取得住房（住宅法第 17 条第 2 款 a 点），享有与越南本国业主相同的权利；但若是建在租用土地上，只能出租房屋（住宅法第 20 条第 1 款）。

依不动产经营法，须依投资法以外国投资者条件办理投资程序的外资经济组织，只能用法定的几种方式经营不动产（例如投资建设住房、建筑物以出售或出租），不能像本国企业那样“买房再转卖”（不动产经营法第 10 条第 3、4 款）；不属于这类的外资经济组织则比照本国企业（同条第 5 款）。哪些公司要走外国投资者程序：外国投资者持有超过 50% 章程资本（相当于注册资本）的公司等情形（投资法第 20 条第 1 款）。

身份二：买来给员工住

外国组织可以向开发商购买或租购项目内、非国防安全区的商品住房（住宅法第 17 条第 2 款 b 点），条件与限制如下：

• 必须持有有效的投资证明或在越南设立、经营的许可文件（住宅法第 18 条第 2 款）。
• 只能用来安排在该组织工作的人居住（住宅法第 21 条第 2 款 b 点），不能拿来出租经营。
• 产权期限不超过投资证明记载的期限（含延长期间），从取得产权证书之日起算（住宅法第 20 条第 2 款 d 点）。
• 购房款项须通过在越南经营的信用机构或外国银行分行支付（住宅法第 21 条第 2 款 c 点）。
• 同样受外国人配额限制：公寓不超过每栋 30%；别墅、联排等独栋／联排住宅，在人口规模相当于一个坊（phường）的区域内不超过 250 户（住宅法第 19 条第 1 款）。

法条原文摘录

Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí cho người đang làm việc tại tổ chức đó ở;

（住宅法第 21 条第 2 款 b 点：外国组织的住房只能给员工住。）

Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn;

（住宅法第 20 条第 2 款 d 点：产权不超过投资证明期限。）

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.

（不动产经营法第 10 条第 4 款：外资公司的经营方式受限。）