买越南期房，开发商一定要有银行担保吗？

是。开发商在出售或租购“未来形成的住房（期房）”之前，必须先取得越南国内商业银行或在越南合法经营的外国银行分行同意，为开发商对买方的财务义务提供担保（bảo lãnh）；担保范围是开发商未按约定交房时，应返还买方的已付款项及合同约定的其他款项（不动产经营法第 26 条第 1 款）。

流程：从承诺函到保函

1. 银行同意后，与开发商签订“出具担保协议”，再出具承诺函，确认将为项目内所有买方开立保函；开发商签约时须把承诺函复印件交给买方（不动产经营法第 26 条第 2 款）。
2. 银行依开发商提供的买卖合同，对每一位买方开立保函（thư bảo lãnh）（同条第 4 款）。
3. 开发商应在签约后 10 个工作日内或合同约定期限内把保函交给买方，且在买方收到保函之前不得收取买方付款（同条第 6 款）。

银行端的审核条件之一，是开发商已取得省级不动产主管机关“期房符合出售条件”的书面回复（第 61/2024 号通达第 13 条第 1 款 b 点）。

开发商不交房时

开发商未按约定交房，又不履行或未完全履行对买方的返还义务时，买方可以要求银行依保函承诺代替开发商履行（不动产经营法第 26 条第 7 款）。担保范围、索赔条件与担保费由双方约定，但必须写入担保协议，且协议与保函都要写明有效期（同条第 5 款）——买方收到保函时，应先看清楚有效期与索赔条件。

可以不要担保吗

可以。买方签约时可选择有或没有担保；若选择不要，须在签约时以书面约定（不动产经营法第 26 条第 3 款）。放弃担保就失去上述保障，决定前应审慎评估。社会住房（nhà ở xã hội）不适用本条（同条第 8 款）。

搭配付款上限

期房分期付款，首期（含定金）不得超过合同金额的 30%，之后须配合工程进度，交房前累计不得超过 70%；卖方若是依投资法须办理外国投资者程序的外资经济组织（不动产经营法第 10 条第 4 款），交房前累计不得超过 50%（不动产经营法第 25 条第 1 款）。另外，买方尚未取得产权证书（粉红本）前，卖方收款不得超过合同金额的 95%，余款在发证时支付（同条第 3 款）。

法条原文摘录

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở

（不动产经营法第 26 条第 1 款：出售期房前须取得银行担保。）

Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

（同条第 6 款：买方收到保函后开发商才能收款。）