買越南預售屋（期房），建商一定要有銀行保證嗎？

是。開發商在出售或租購「未來形成的住宅（期房）」之前，必須先取得越南國內商業銀行或在越南合法營運的外國銀行分行同意，為開發商對買方的財務義務提供保證；保證範圍是開發商未依約交屋時，應返還買方的已付款項及合約約定的其他款項（不動產經營法第 26 條第 1 款）。

流程：從承諾函到保證書

1. 銀行同意後，與開發商簽訂「保證核給協議」，再出具承諾函，確認將為案內所有買方開立保證書；開發商簽約時須把承諾函影本交給買方（不動產經營法第 26 條第 2 款）。
2. 銀行依開發商提供的買賣合約，對每一位買方開立保證書（thư bảo lãnh）（同條第 4 款）。
3. 開發商應在簽約後 10 個工作日內或合約約定期限內把保證書交給買方，且在買方收到保證書之前不得收取買方付款（同條第 6 款）。

銀行端的審核條件之一，是開發商已取得省級不動產主管機關「期房符合出售條件」的書面回覆（第 61/2024 號通達第 13 條第 1 款 b 點）。

建商不交屋時

開發商未依約交屋，又不履行或未完全履行對買方的返還義務時，買方可以要求銀行依保證書承諾代替開發商履行（不動產經營法第 26 條第 7 款）。保證範圍、請求條件與保證費由雙方約定，但必須記載於保證協議中，且協議與保證書都要寫明有效期間（同條第 5 款）——買方收到保證書時，應先看清楚有效期間與請求條件。

可以不要保證嗎

可以。買方簽約時可選擇有或沒有保證；若選擇不要，須在簽約時以書面約定（不動產經營法第 26 條第 3 款）。放棄保證就失去上述保障，決定前應審慎評估。社會住宅不適用本條（同條第 8 款）。

搭配付款上限

期房分期付款，第一期（含訂金）不得超過合約金額 30%，之後須配合工程進度，交屋前合計不得超過 70%；賣方若是依投資法須辦理外國投資人程序的外資經濟組織（不動產經營法第 10 條第 4 款），交屋前合計不得超過 50%（不動產經營法第 25 條第 1 款）。另外，買方尚未取得權狀前，賣方收款不得超過合約金額 95%，餘款於發證時支付（同條第 3 款）。

法條原文摘錄

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở

（不動產經營法第 26 條第 1 款：出售期房前須取得銀行保證。）

Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

（同條第 6 款：買方收到保證書後建商才能收款。）