네. 개발사는 '향후 형성될 주택(선분양)'을 매도하거나 임대할 때, 베트남 국내 상업은행 또는 베트남에서 합법적으로 영업하는 외국 은행 지점의 동의를 먼저 받아야 하며, 이는 개발사가 매수자에 대한 재정적 의무를 보증하기 위한 것입니다. 보증 범위는 개발사가 계약대로 아파트를 인도하지 않을 경우, 매수자에게 반환해야 하는 기납부 금액 및 계약에서 정한 기타 금액입니다(부동산 경영법 제26조 제1항).
절차: 승낙서부터 보증서까지
- 은행 승인 후, 개발사와 '보증 확정 협약'을 체결하고, 이어서 확약서를 발급하여 해당 프로젝트의 모든 매수인을 위해 보증서를 발급할 것임을 확인합니다. 개발사는 계약 시 확약서 사본을 매수인에게 교부해야 합니다(부동산경영법 제26조 제2항).
- 은행은 개발사가 제공한 매매 계약에 따라 각 매수인에게 보증서(thư bảo lãnh)를 발급합니다(같은 조 제4항).
- 개발사는 계약 체결 후 10영업일 이내 또는 계약에서 정한 기한 내에 보증서를 매수인에게 교부해야 하며, 매수인이 보증서를 받기 전에는 매수인의 대금을 징수할 수 없습니다(같은 조 제6항).
은행 측 심사 조건 중 하나는 개발사가 성급 부동산 주관 기관으로부터 '기한부 주택 판매 조건 충족'에 대한 서면 회신을 받았는지 여부입니다(제61/2024호 통달 제13조 제1항 b점).
건설사가 주택을 인도하지 않는 경우
개발사가 계약대로 주택을 인도하지 않고, 매수인에 대한 반환 의무를 이행하지 않거나 완전히 이행하지 않는 경우, 매수인은 은행에 보증서에 따른 개발사를 대신한 이행을 요청할 수 있습니다(부동산경영법 제26조 제7항). 보증 범위, 청구 조건 및 보증 수수료는 양 당사자가 약정하되, 반드시 보증 협약에 명시해야 하며, 협약과 보증서 모두 유효 기간을 기재해야 합니다(같은 조 제5항) — 매수인은 보증서를 받을 때 유효 기간과 청구 조건을 먼저 확인해야 합니다.
보증을 받지 않을 수 있나요?
가능합니다. 매수인은 계약 시 보증 유무를 선택할 수 있으며, 보증을 원하지 않는 경우 계약 시 서면으로 약정해야 합니다(부동산경영법 제26조 제3항). 보증을 포기하면 위의 보호를 받지 못하므로 결정 전에 신중히 평가해야 합니다. 사회주택에는 이 조항이 적용되지 않습니다(같은 조 제8항).
분할 납부 상한
기한부 주택 분할 납부 시, 첫 회(계약금 포함)는 계약 금액의 30%를 초과할 수 없으며, 이후에는 공사 진행에 맞춰 납부하되, 주택 인도 전까지 합계가 70%를 초과할 수 없습니다. 매도인이 투자법에 따라 외국인 투자자 절차를 거쳐야 하는 외자 경제 조직인 경우(부동산경영법 제10조 제4항), 주택 인도 전까지 합계가 50%를 초과할 수 없습니다(부동산경영법 제25조 제1항). 또한, 매수인이 권리증을 받기 전까지 매도인은 계약 금액의 95%까지만 징수할 수 있으며, 잔금은 증서 발급 시 지급합니다(같은 조 제3항).
법조문 원문 발췌
Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở
(부동산경영법 제26조 제1항: 기한부 주택 판매 전 은행 보증을 받아야 함.)
Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
(동조 제6항: 매수인이 보증서를 받은 후에야 건설사가 대금을 수령할 수 있습니다.)
법원 및 현행 버전
- 부동산 경영법 제29/2023/QH15호(부동산 경영법)제26조 제1항~제8항, 제25조 제1항·제3항, 제10조 제4항(통합본 06/VBHN-VPQH(2025))
- Thông tư 61/2024/TT-NHNN（은행 보증 통달, 베트남 국립은행）Điều 13 khoản 1–2（모법 원문（2025-04-01 발효）, 합본판 없음）
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