베트남 주택 매매 계약서에는 반드시 어떤 내용이 포함되어야 하나요? 반드시 공증을 받아야 하나요?

주택 계약은 서면으로 체결해야 합니다(주택법 제163조). 주택의 매매, 임대 구매, 증여, 교환, 출자, 저당은 주택법 제164조 제2항에 열거된 예외를 제외하고는 반드시 공증 또는 인증을 받아야 하며, 계약은 공증 또는 인증이 완료된 때부터 효력이 발생합니다(주택법 제164조 제1항). 거래 양측 모두 개인인 경우, 부동산경영법도 공증 또는 인증을 받아야 한다고 명시하고 있습니다(부동산경영법 제44조 제5항). 개발업체(부동산경영 기업)로부터 주택을 구매하는 경우에는 양측의 요구에 따라 공증을 받지만(부동산경영법 제44조 제4항), 개발업체는 정부가 공표한 표준 계약서를 사용해야 합니다.

주택법이 요구하는 내용

주택 계약에는 다음이 포함되어야 합니다: 양측의 성명 또는 명칭과 주소; 주택 및 부속 토지의 특징; 가격(정부가 정한 가격이 있는 경우 이를 준수해야 함); 지급 기한 및 방법; 인도 시기, 신축 주택의 보증 기간; 양측의 권리와 의무; 약속 사항; 기타 약정; 효력 발생 시점; 체결일; 서명(조직인 경우에는 날인〔도장이 있는 경우〕 및 서명자의 직위 명시)(주택법 제163조제1-11항).

아파트를 구매할 때는 명확히 기재해야 합니다: 공유 및 공용 부분, 설계상 사용 연한, 전용 사용 면적, 바닥 면적, 공용 부분의 용도, 최초 입주자 총회 전 관리 서비스 비용, 그리고 유지보수 기금의 납부 책임, 금액 및 계좌 정보(주택법 제163조 제2항).

개발업체로부터 주택 구매 시: 부동산 경영법 조항 추가

부동산 경영법은 주택 매매 계약의 주요 내용을 별도로 규정하며, 여기서 분양 주택은 은행 보증을 명시해야 하고, 위반 책임, 위약금, 종료 및 해지 사유, 분쟁 해결 방식을 기재해야 합니다(부동산 경영법 제46조 제1항). 개발업체는 제96/2024호 의정서 부록 I의 주택 매매 표준 양식을 사용해야 하며(제96/2024호 의정서 제12조 제2항 a호), 표준 양식의 기존 내용을 변경할 수 없습니다; 표준 양식의 빈칸에 추가하는 조항도 표준 양식의 기존 내용을 위반하거나 변경해서는 안 됩니다(같은 조 제3항 c호).

효력 발생 시점 및 처리 장소

• 경영법상 계약은 원칙적으로 마지막 당사자가 서명할 때 효력이 발생합니다; 공증 또는 인증이 있는 경우, 공증 또는 인증 문서의 효력 발생 시 효력이 발생합니다(부동산 경영법 제44조 제6항).
• 공증은 공증 사무소에서 처리하고, 인증은 주택 소재지의 읍·면급 인민위원회에서 처리합니다(주택법 제164조 제4항).

법조문 원문 발췌

Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

(주택법 제164조 제1항: 주택 매매 등은 공증 또는 인증이 필요합니다.)

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

(부동산 경영법 제44조 제5항: 양 당사자가 모두 개인인 경우 공증 또는 인증이 필요합니다.)

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này.

(제96/2024호 의정서 제12조 제3항 c호: 개발업체는 표준 양식 내용을 변경할 수 없습니다.)