外國個人可以在越南擁有住宅，但只限於「住宅開發案（dự án đầu tư xây dựng nhà ở）」裡的商品住宅，而且該案不能位在國防、安全需要管制的區域（住宅法第 16 條第 1 款）。公寓與透天別墅、連棟住宅都可以買，但有數量上限：一棟公寓不超過 30% 戶數；透天住宅在人口相當於一個「坊」的區域內不超過 250 戶（住宅法第 19 條第 1 款）。
外國個人在越南只能擁有「房屋」，不能成為土地使用權人：土地法列舉的土地使用人與可受讓土地使用權的對象，都不包括外國個人（土地法第 4 條、第 28 條第 1 款）。因此外國人不能買地，也不能取得土地使用權；外國人憑住宅交易文件取得的權狀，登記的是房屋所有權（土地法第 148 條第 5 款 a 點）。
誰可以買
住宅法列出三種外國主體：以開發案方式在越南投資住宅的外資經濟組織、在越南營運的外國組織（外資企業、外國企業分公司與代表處、外國投資基金、外國銀行分行），以及「獲准入境越南的外國個人」（住宅法第 17 條第 1 款）。個人買方另須不屬於享有外交、領事特權豁免的人（住宅法第 18 條第 3 款）。
可以用什麼方式取得
外國組織與個人可以向開發商購買或租購商品住宅，也可以受贈、繼承開發案內的商品住宅；另可向已合法擁有住宅的外國人購買或租購（住宅法第 17 條第 2 款）。換句話說，向越南本地個人買一般街屋、或買開發案以外的房子，不在法定取得方式之內，也不能購買土地（地皮）。
配額怎麼算
- 公寓：一棟最多 30% 的「供居住用途」戶數；若一棟有多個單元或多個塔樓共用裙樓，則每個單元、每個塔樓各自計算 30%（第 95/2024 號議定第 5 條第 2 款 a 點）。
- 透天住宅：「相當一個坊」的人口基準是 10,000 人（依核定規劃），區內不論有幾個開發案，外國人合計最多 250 戶（第 95/2024 號議定第 5 條第 1 款、第 2 款 b 點）。
買之前要查什麼
開發商或賣方在簽約前，必須先查省級住宅主管機關入口網站公布的外國人可購數量，只能在配額內出售；簽約後 3 個工作日內須通報該機關（第 95/2024 號議定第 7 條第 2 款）。超過配額或在不准外國人擁有的開發案內成立的買賣，不具法律效力、不發給權狀，賣方要賠償買方損失（同條第 3 款）。因此買方可以自己上省級住宅主管機關網站，確認該戶是否已登載。
法條原文摘錄
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 17 của Luật này, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.
（住宅法第 16 條第 1 款：外國人只能擁有開發案內的住宅，國防安全區除外。）
Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
（住宅法第 19 條第 1 款：公寓 30%、透天 250 戶的上限。）
Mọi giao dịch mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài vượt quá số lượng mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở hoặc giao dịch mua, thuê mua, tặng cho nhà ở tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu thì đều không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
（第 95/2024 號議定第 7 條第 3 款：超額或不准購買案場的交易無效、不發權狀。）
法源與現行版本
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（住宅法）Điều 16、Điều 17 khoản 1–2、Điều 18 khoản 3、Điều 19 khoản 1（合併版 79/VBHN-VPQH（2026），已併入至 142/2025/QH15 之修正）
- Nghị định 95/2024/NĐ-CP（住宅法施行細則）Điều 5 khoản 1–2、Điều 7 khoản 2–3（合併版 21/VBHN-BXD（2026））
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15（土地法）Điều 4、Điều 28 khoản 1、Điều 148 khoản 5 điểm a（合併版 44/VBHN-VPQH（2026））
聲明：本文為一般法規資訊，非個案法律意見；法規以越南政府公布之現行文本為準，個案請 LINE 洽 FTT 顧問。
經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）｜廣告稿簽章經紀人：陳宜君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）
國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。
直接問越南法規
輸入你的問題，例如「外國人買公寓產權幾年？」「越南不動產經紀人要有什麼證照？」系統會依越南現行法條回答，並附法源。
本回答為一般法規資訊，非個案法律意見，買賣、簽約、繳稅等重要決定請先洽顧問：LINE 洽 FTT 顧問。系統每次查詢約需 30–90 秒、每日回答量有限，忙碌時請稍後再試。