台灣人在越南買房完整指南：資格、產權、流程、費用

台灣人可以在越南買房，但範圍比越南人窄：只能向建商購買「住宅建案」內的公寓或透天；每棟公寓外國人合計不超過 30%，透天類約一個坊不超過 250 戶；持有期限自取得粉紅本起不超過 50 年，可展延一次；買到的是房屋所有權，不是土地（越南《住宅法》Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，第 16 至 20 條）。

本文的「台灣人」指不具越南國籍、也非越南血統的一般台灣護照持有人，適用越南法「外國個人」（cá nhân nước ngoài）的規定。法條引用以現行合併版為準（住宅法為 79/VBHN-VPQH）。

誰可以買：外國個人購屋的三個要件

要件一是身分。《住宅法》第 17 條第 1 款 c 點把「獲准入境越南的外國個人」列為可以擁有住宅的對象，看的是能否合法入境，不是有沒有在越南工作或居留。

要件二是不屬於豁免身分。《住宅法》第 18 條第 3 款排除享有外交、領事特權豁免的人。施行細則《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》（2024-08-01 生效，現行合併版 21/VBHN-BXD）第 3 條因此要求買方提出外國護照與「不屬於豁免身分」的書面承諾，而且簽約當時護照有效、蓋有越南入境章（或同等的合法入境文件）。

要件三是標的必須合法：向建商購買、租購建案內的商品住宅，或受贈、繼承這類住宅，而且建案不在國防安全管制區（《住宅法》第 16 條、第 17 條第 2 款 b 點）；或向已依此方式合法擁有住宅的外國人購買（第 17 條第 2 款 c 點）。

例外是與居住在越南的越南公民結婚的外國個人，可以像越南公民一樣擁有住宅（《住宅法》第 20 條第 2 款 c 點）。三要件與文件細節請看〈台灣人可以在越南買房嗎？外國人購屋三要件與可買範圍〉。

能買什麼、不能買什麼

可以買的類型包括公寓（căn hộ chung cư）與獨棟住宅（nhà ở riêng lẻ，含別墅、連棟透天）（《住宅法》第 17 條第 2 款），前提是建案在「外國人可擁有住宅的建案名單」內。這份名單由省級人民委員會依國防部、公安部的通知確定，並公開在其電子入口網站（《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 4 條第 3 款）。

不能買的主要有四類。一是土地：《土地法》（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效，現行合併版 44/VBHN-VPQH）第 12 條規定土地屬全民所有，由國家統一管理並交付「使用權」；外國個人取得的是房屋所有權，憑住宅交易文件辦理權狀（第 148 條第 5 款 a 點）。二是建案以外的房屋，例如越南屋主自建的透天。三是國防安全管制區內的建案。四是非住宅的建築工程：《不動產經營法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 15 條第 4 款只讓合法居留的外國個人「承租」使用。

受贈或繼承到不符規定的房屋（建案外、超出配額或位於管制區）時，外國個人只能享有房屋的價值（《住宅法》第 20 條第 2 款 b 點）。想買土地、透天或店面，請看〈外國人能不能在越南買土地、透天或店面？〉。

產權年限：50 年與展延一次

外國個人的持有期限依交易約定，但自核發權狀（粉紅本）之日起不超過 50 年；有需要可以展延一次，同樣不超過 50 年，而且期限必須寫在權狀上（《住宅法》第 20 條第 2 款 c 點）。注意起算點是「權狀核發日」，不是簽約日或交屋日。

展延程序見《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 6 條：到期前至少 3 個月，向房屋所在地的省級人民委員會送件（可親送、郵寄或線上）；省級人民委員會在 30 天內審查，符合條件就書面同意展延一次、不超過 50 年；屋主收到同意文件後 15 天內，再辦理權狀期限的變更登記。被命令出境或驅逐出境者不能展延（同條第 3 款）。

不打算展延的人，可在到期前自己或委託他人，把房屋出售或贈與給有資格的人；逾期仍未處分，房屋歸為公有財產（《住宅法》第 20 條第 2 款 đ 點）。另外，2026-08-26 起施行的行政罰則《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條第 3 款 d 點，把「延遲送交展延申請」列為可處 3,000 萬至 5,000 萬越南盾罰鍰的行為。

到期處理、繼承與轉售，請看〈越南房子 50 年產權到期怎麼辦？展延、轉售與繼承〉。

外國人配額：30% 與 250 戶

公寓配額以「棟」計算：外國組織與個人在一棟公寓內合計擁有的戶數，不超過住宅用途戶數的 30%（《住宅法》第 19 條第 1 款）；同一基座有多個單元或多棟樓時，每個單元、每棟各自計算 30%（《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 5 條第 2 款 a 點）。

透天、別墅類以「區域」計算：在人口規模相當於一個坊（依核定規劃人口 1 萬人認定）的區域內，外國人合計不超過 250 戶，區域內有多個建案也是合計計算（《住宅法》第 19 條第 1 款；《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 5 條）。

配額不是建商說了算。省級住宅主管機關要在網站公布各建案外國人可擁有、已購買與已發證的數量（同議定第 7 條第 1 款），建商或賣方簽約前必須先查詢（第 7 條第 2 款 a 點）；超出配額的交易不具法律效力、不發權狀，賣方要賠償買方（第 7 條第 3 款）。下訂前，請建商以書面確認你買的那一戶在配額內。配額怎麼查、用完了怎麼辦，請看〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？買不到配額怎麼辦〉。

粉紅本：外國人拿得到嗎、什麼時候拿

「粉紅本」（sổ hồng）是越南的房地權狀（Giấy chứng nhận），國家透過核發權狀承認你的房屋所有權（《住宅法》第 9 條第 1 款）。外國個人在配額內購買的住宅可獲核發權狀（第 20 條第 2 款 a 點），建案住宅的權狀直接核發給買方，不是建商（第 9 條第 4 款）。

權狀只登記已經蓋好的房屋（第 9 條第 1 款），預售屋要等交屋後才能辦。建商要在交屋之日起 50 天內送件，除非買方自願自辦（《不動產經營法》第 17 條第 3 款）。這 50 天是送件期限，不是拿證日期，之後還有登記審查與稅費核定。

權狀也和尾款綁在一起：拿到權狀前，賣方收款不得超過合約金額的 95%，餘款等權狀核發後才付（《不動產經營法》第 25 條第 3 款）。簽約時請確認付款時程照這個比例寫。

地址也要留意：越南自 2025-07-01 起廢除郡、縣一級，地方行政改為兩級制，原來的郡已改為坊級。口語仍可說舊郡名，但合約、權狀與申請文件上的地址以改制後的坊名為準。權狀要核對哪些欄位、建商拖延送件怎麼辦，請看〈越南粉紅本是什麼？外國人什麼時候拿得到〉。

購買流程五步驟

以向建商購買預售公寓為例，流程分成五步；買成屋或向外國屋主買二手屋會簡化，但查配額與付款管道兩件事不變。

步驟 1：確認建案與配額

確認建案在省級公布的名單內（《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 4 條第 3 款），請建商查詢該棟配額（第 7 條第 2 款 a 點），並確認標的是「住宅」，不是辦公或商業用途的建築工程。

步驟 2：準備文件、支付訂金

準備有效護照（簽約時要有越南入境章）與書面承諾（《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 3 條）。建商只能在房屋具備銷售條件後收訂金，且不得超過售價的 5%（《不動產經營法》第 23 條第 5 款）。

步驟 3：簽約、取得銀行保證、分期付款

預售屋建商在銷售前，必須取得銀行同意，為「建商未依約交屋時對買方的財務義務」提供擔保（bảo lãnh，《不動產經營法》第 26 條第 1 款）；買方放棄擔保須在簽約時書面約定（第 26 條第 3 款），請逐頁確認沒有在不知情下簽了放棄。付款分期：首期含訂金不超過合約金額 30%，交屋前累計不超過 70%（第 25 條第 1 款）。款項都要透過在越南營業的信用機構或外國銀行分行支付（《住宅法》第 21 條第 2 款 c 點），違反可處 3,000 萬至 5,000 萬越南盾罰鍰（《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條第 3 款 c 點）。

步驟 4：驗屋交屋、繳公寓維護基金

向建商買公寓，買方另繳房價 2% 的維修經費，與房價分開計算並寫進合約（《住宅法》第 152 條第 1 款）。它是大樓公共部分的維修專款，不是稅。

步驟 5：辦理粉紅本、繳登記費

建商在交屋後 50 天內送件（《不動產經營法》第 17 條第 3 款），買方繳登記費（lệ phí trước bạ），房地為 0.5%，每筆資產每次上限 5 億越南盾（500 triệu đồng）（《第 10/2022/NĐ-CP 號議定》第 8 條）。拿到權狀後再付尾款，並核對姓名、護照號碼、面積、建案名稱與持有期限。

錢與稅費概覽

付款管道是硬性規定：買方付款要經過越南的信用機構（《住宅法》第 21 條第 2 款 c 點），建商也要透過在越南開立的帳戶收款（《不動產經營法》第 48 條第 2 款）。實務上一般是從台灣把外幣匯進自己的越南銀行帳戶，換成越南盾再付款；每筆匯款與付款憑證都要留著，日後賣房匯回台灣時會用到。外匯規定與文件清單請看〈從台灣匯款到越南買房：合法路徑與要準備的文件〉。

稅費分三段。買入時是 0.5% 登記費與 2% 公寓維護基金；向建商購買另有加值稅，稅基是未稅售價扣除可扣除的土地使用費（《加值稅法》Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15，2025-07-01 生效，第 7 條），簽約前請確認報價是否含稅。持有期間有管理費與土地相關稅負，見〈越南公寓持有成本有哪些？管理費、維護基金與稅〉。賣出時，依 2026-07-01 施行的新《個人所得稅法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15），個人轉讓不動產按轉讓價格課 2% 個人所得稅，居民（第 14 條第 1 款）與非居民（第 24 條第 1 款）相同，不看賺賠。

出租前，外國屋主要先以書面通報住宅主管機關並依法繳稅（《住宅法》第 21 條第 2 款 a 點）；未通報可處 2,000 萬至 3,000 萬越南盾罰鍰（《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條第 2 款，受理機關寫的是社級 cấp xã）。出租所得怎麼課稅，請看〈越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費？全表整理〉。

貸款、持有成本、賣房後匯回台灣等主題，集中在樞紐頁〈越南買房的錢怎麼走：匯款、稅費、貸款與持有成本總整理〉。

主要風險概覽

法律面的風險集中在「買到不該買的東西」。超出配額或不在可售名單內的交易不具法律效力（《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 7 條第 3 款）；外國人持有不符資格的住宅，可處 3,000 萬至 5,000 萬越南盾罰鍰，並被要求把房屋退還賣方、由賣方退款（《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條第 3 款 a 點、第 4 款 c 點）。常有人建議請越南親友出名登記透天或土地，這類安排有被認定為虛偽交易而無效的風險（《民法》Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效，第 124 條），權利登記在別人名下，出事時很難主張自己的權益，我們不協助這類安排。

預售屋的風險在於建商延遲交屋或財務出問題。銀行保證保障的是退款等財務義務，不代表工程會完工，範圍也受法定付款比例限制，細節見〈越南預售屋的銀行保證是什麼？簽約前要看哪一條〉。

收益面的風險在於期待過高。依 batdongsan 統計，胡志明市公寓租金報酬率由 2025 年第 1 季的 3.1% 降到 2025 年第 3 季的 2.2%。這是未扣除稅費與空置期的毛報酬數字，而越南 6 到 12 個月定存利率在 2026 年 7 月約 6.3 到 7.8%（VNBA）。買房的考量應放在自住需求、長期配置與持有成本。完整的風險整理請看樞紐頁〈越南買房的風險與真相：台灣買家最該先知道的事〉，租金數字的口徑請看〈越南收租划算嗎？胡志明市租金報酬率實況與定存比較〉。

重點整理

常見問題

台灣人在越南買房，需要先辦工作證或居留卡嗎？

《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 3 條列出的外國個人文件，是有效護照、不屬於外交領事豁免身分的書面承諾，以及簽約時護照上的越南入境章（或同等的合法入境文件），條文沒有把工作證或居留卡列為要件。個別建商或銀行若有其他要求，以實際承辦單位為準。

50 年到期時，房子會直接被收走嗎？

不會直接收走。到期前至少 3 個月可以申請展延一次、不超過 50 年；也可以在到期前把房屋出售或贈與給有資格的人。只有逾期仍未展延、也未出售或贈與，房屋才會歸為公有財產（《住宅法》第 20 條第 2 款 đ 點）。

外國人可以買二手屋嗎？

可以向「已依規定合法擁有住宅的外國人」購買（《住宅法》第 17 條第 2 款 c 點）。向越南本國屋主購買二手屋，條文沒有列入外國個人的取得方式，實務上要個案確認建案、配額與過戶可行性，不要先付款。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 79/VBHN-VPQH（2026），第 9、16、17、18、19、20、21、152 條
2. 第 95/2024/NĐ-CP 號議定（住宅法施行細則，2024-08-01 生效；經第 54/2026/NĐ-CP 號議定修正，2026-02-09 生效），現行合併版 21/VBHN-BXD（2026），第 3 至 7 條
3. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 06/VBHN-VPQH（2025），第 15、17、23、25、26、48 條
4. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 44/VBHN-VPQH（2026），第 12、148 條
5. 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（2026-07-01 生效），第 14、24 條
6. 加值稅法 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15（2025-07-01 生效），現行合併版 114/VBHN-VPQH（2026），第 7 條
7. 第 10/2022/NĐ-CP 號議定（登記費，2022-03-01 生效），現行合併版 33/VBHN-BTC（2025），第 8 條
8. 第 339/2026/NĐ-CP 號議定（建設、技術基礎設施、住宅與不動產經營領域行政罰則，2026-08-26 生效），第 54 條
9. 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13（2017-01-01 生效），第 124 條
10. 胡志明市公寓租金報酬率（batdongsan，2025Q1 至 2025Q3）與越南定存利率（VNBA，2026-07），轉引自 FTT 內部查證彙整
11. 越南 2025-07-01 起地方行政改為兩級制，轉引自 FTT 內部查證彙整（ai-salesperson-vn 知識檔）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。