胡志明市第二郡（守德）買房指南：守添、捷運與建案

第二郡位在西貢河東岸，隔河面對市中心，包含守添（Thủ Thiêm）新都市區、草田（Thảo Điền）與安富（An Phú）等外國人熟悉的社區。行政上它已經歷兩次變動：2021-01-01 與第九郡、守德郡合併為守德市；2025-07-01 越南改行省、社兩級制，守德市也不再是一級政府，原第二郡的坊併為 An Khánh、Bình Trưng、Cát Lái 等新坊。外國人可以在這裡買列入名單的建案公寓，但要先確認配額、預售屋的銀行保證與土地文件，合約地址一律用新坊名。

第二郡、守德市現在還存在嗎？

作為行政單位已不存在，但兩個名稱在口語與市場上仍然通用。變動分兩步。

先是 2021 年成立守德市。國會常務委員會 2020-12-09 通過第 1111/NQ-UBTVQH14 號決議，把第二郡、第九郡與守德郡整體合併成立守德市，2021-01-01 生效。依決議原文，第二郡併入時面積 49.79 平方公里、人口 171,311 人；三區合併後守德市面積 211.56 平方公里、人口 1,013,795 人。守德市在行政上屬於「直轄市所屬的市」，與郡同屬縣級。

接著是 2025 年廢除郡級。地方政府組織法（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，2025-06-16 通過並生效）第 1 條規定，行政單位只分兩級：省與直轄市，以及其下的社、坊、特區。同法第 51 條第 3 款寫明，郡、縣、市社以及「直轄市所屬的市」（統稱縣級）的政府機關自 2025-07-01 起結束運作。守德市正屬於這一類，所以從那天起已不是一個行政層級。

至於坊怎麼併，國會常務委員會第 1685/NQ-UBTVQH15 號決議（2025-06-16 通過）第 1 條逐條列出。與原第二郡有關的三款：

• 第 78 款：守添、安利東（An Lợi Đông）、草田、An Khánh 四坊全部，加上安富坊劃出部分後的其餘範圍，併為新的 An Khánh 坊。
• 第 76 款：Bình Trưng Đông、Bình Trưng Tây 兩坊與安富坊的一部分，併為 Bình Trưng 坊。
• 第 75 款：Thạnh Mỹ Lợi 與 Cát Lái 兩坊，併為 Cát Lái 坊。

同一決議第 2 條要求新的社級政府自 2025-07-01 正式運作。對買方來說，重點是：廣告與口語講「第二郡」沒有問題，但看合約、粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）、開發商公文時，要核對新坊名。原安富坊被拆到兩個新坊，地址在安富一帶的物件，要逐件確認現在屬於 An Khánh 坊還是 Bình Trưng 坊。

守添新都市區是什麼？有哪些爭議要先知道？

守添新都市區位在西貢河東岸，與市中心隔河相望，規劃面積約 770 公頃（VnExpress 2018-12-08 報導），官方定位為經濟、金融中心與智慧都市（VnExpress 2022-04-28 引述）。區內有大型公寓與商辦開發案，也有尚未開發的土地。

交通上，守添二橋 2022-04-28 通車，全長近 1.5 公里、6 線車道，起點在市中心孫德勝路（Tôn Đức Thắng）與黎筍路（Lê Duẩn）路口，跨過西貢河接到守添新都市區內的弧形大道（R1 線）（VnExpress 2022-04-28）。

爭議部分，守添的徵收與補償問題延續多年。政府監察總署（Thanh tra Chính phủ）在 2018 年的結論中指出，市府收回 Bình An 坊第 1 街區約 4.3 公頃土地用於守添區內部分項目，「法律依據不足」（VnExpress 2018-12-08）。2022 年監察總署與居民對話時認定 3 個坊的 5 個街區位在規劃範圍內，但居民不接受監察總署採用的地圖（Tuổi Trẻ 2022-06-17）。

這些爭議主要牽涉早年的徵收範圍與補償，不代表守添每一個建案都有問題，但它提醒買方：在守添買預售屋，要請開發商出示土地使用權文件（交地決定、租地決定或權狀），並請越南律師確認該地塊沒有未決的徵收或補償爭議。

捷運一號線經過第二郡哪些站？

捷運一號線（濱城－仙泉，Bến Thành – Suối Tiên）2024-12-22 上午 10 點起正式商業營運（VietnamNet 2024-12-21 報導）。全線 19.7 公里、14 站，從市中心連到守德一帶（VietnamNet 2025 年報導）。其中 3 站為地下站（濱城、市劇院、Ba Son），11 站為高架站，依序包括 Văn Thánh、Tân Cảng、草田、安富、Rạch Chiếc 等站。

草田站與安富站就位在原第二郡範圍內，鄰近草田、安富一帶的公寓社區。看房時可以把「步行到站的實際距離」列為比較項目，但捷運對個別物件價格與租金的影響，目前沒有可引用的機構數據，本文不做推估。

環狀道路與其他交通建設

• 守添二橋：見上一節，2022-04-28 通車，連接市中心與守添。
• 環狀三號道路（Vành đai 3）：胡志明市段在原守德市範圍內約 14.7 公里為高架段，2025-12-19 在 Long Bình、Long Phước、Long Trường 坊完成技術通車（Tuổi Trẻ 2025-12-19）。不過全線進度落後，市交通工程管理單位 2026-04-22 表示全線營運可能延到 2026 年底（Tuổi Trẻ 2026-04-22）。這幾個坊位在守德東側，與原第二郡物件的實際距離要依位置個別判斷。

其他尚在規劃或施工的道路、橋樑，本文只寫有一手報導的項目，其餘不列。

第二郡有哪些建案類型？FTT 網站收錄多少？

原第二郡的住宅以開發商建案為主，常見三類：

• 草田、安富一帶的中高價公寓：鄰近捷運草田站、安富站與西貢河。
• 守添新都市區內的公寓與商辦：多為大型開發案，部分仍在興建或銷售中。
• 建案內的別墅、連棟透天與店面（shophouse）：屬獨棟住宅，外國人購買受另一套配額限制，店面能否由外國人取得另有規定，見相關文章。

FTT 網站目前收錄的建案中，標示為「胡志明市第二郡」的有 96 筆刊登（約 47 個建案），另有標示「胡志明市守德郡」9 筆刊登（約 7 個建案）、「胡志明市第九郡」4 筆刊登（約 4 個建案）。網站收錄的第二郡建案包括 Masteri Thảo Điền、Vista Verde、Homyland Riverside、Empire City、Lumière Riverside、Eaton Park、The Global City、Imperia An Phú、New City Thủ Thiêm（守添新城）等公寓，以及 An Phu New City、Vivian Le Jardin 等別墅建案。

這是 FTT 網站的收錄數，不是市場上的建案總數；收錄也不代表目前有房源、不代表價格，更不代表該案已列入外國人可購買的名單。每一案都要個別查核。

外國人在第二郡買房要注意什麼？

一、先查配額與名單。 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 19 條第 1 款規定，外國組織與個人合計最多持有一棟公寓 30% 的戶數；別墅、連棟透天在相當於一個坊人口的區域內合計不超過 250 戶。第 95/2024/NĐ-CP 號議定第 5 條把「一個坊」換算為規劃人口 10,000 人。外國人也只能買省級人民委員會公告允許外國人持有的建案（住宅法第 16 條第 2 款）。超出配額的交易，依議定第 7 條第 3 款不具法律效力、不核發粉紅本，賣方要賠償。

二、產權年限。 依住宅法第 20 條第 2 款 c 點，外國個人持有住宅自取得粉紅本之日起不超過 50 年，可申請展延一次、不超過 50 年。

三、預售屋看交屋條件與付款節奏。 不動產經營法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）有幾條直接相關：

• 第 24 條：預售屋要已開工、有土地使用權文件與建照；公寓還要完成基礎驗收，開發商並須書面通知省級主管機關房屋已符合銷售條件。
• 第 23 條第 5 款：開發商在房屋符合銷售條件後，訂金不得超過售價的 5%。
• 第 25 條第 1 款：首期款含訂金不超過合約價 30%；交屋前累計不超過 70%（賣方為外資企業時不超過 50%）。第 25 條第 3 款：買方尚未取得粉紅本前，賣方收款不得超過 95%。
• 第 26 條：開發商銷售預售屋前要取得銀行保證；若開發商未依約交屋，買方可要求保證銀行代為履行財務義務。

預售屋都有交屋延誤的可能。比較建案時，把開發商過去的交屋紀錄、銀行保證書與合約上的交屋日、延誤罰則一起看，比只看樣品屋更實際。

四、地址用新坊名。 2025-07-01 起越南已廢除郡級，原第二郡現分屬 An Khánh、Bình Trưng、Cát Lái 等坊。合約、粉紅本與匯款文件上的地址要一致，以免後續辦理登記時還要補正。

五、守添地塊個別查。 如前所述，守添曾有徵收範圍與補償爭議。買守添的建案前，請開發商提供第 24 條要求的土地與建照文件影本，並由越南律師確認。

第二郡適合哪些買家？

• 想在越南長住或外派、需要通勤市中心的人：草田、安富一帶生活機能成熟，有捷運站。
• 重視社區管理的自住買方：大型建案通常有專業物業管理，管理費與公寓維護基金的金額要在簽約前問清楚。
• 願意花時間做法律查核、可以接受預售屋交屋時間不確定的人：守添一帶以大型預售案為主。

比較不適合的情況：想買建案以外的土地或透天（外國人可買的範圍有限，見相關文章）、需要短期內處分資金的人、無法親自或委託專業人士查核文件的人。

重點整理

常見問題

合約上還能寫「第二郡」或「守德市」嗎？

不建議。2025-07-01 起郡級與守德市都已結束運作，新文件應寫新坊名，例如守添、草田一帶屬 An Khánh 坊。新簽的買賣合約、委託書與匯款文件，建議用新坊名並在備註附上舊地址；已核發的粉紅本是否需要更新地址，依土地登記機關的作法辦理。

守添的建案外國人可以買嗎？

要看個案。法規沒有針對守添另訂規定，判斷標準和其他地區一樣：建案要在省級人民委員會公告的外國人可購名單內、該棟外國人配額還沒滿、開發商已符合預售屋銷售條件。守添另外要多查一項：土地使用權文件與是否有未決的徵收補償爭議。

捷運通了，第二郡的房價會漲嗎？

本文不預測價格。捷運一號線 2024-12-22 起營運是事實，但對個別物件價格的影響，目前沒有可引用的機構統計。想了解胡志明市各區價格，請看樞紐文章中引用的機構報告與口徑說明。

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資料來源

1. 國會常務委員會第 1111/NQ-UBTVQH14 號決議（2020-12-09，2021-01-01 生效），政府公報 2021 年第 15＋16 號：https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2020/12/32796/33933-1-202115-161111-nq-ubtvqh14.pdf
2. 地方政府組織法（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，2025-06-16 通過），政府公報 2025 年第 807＋808 號：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
3. 國會常務委員會第 1685/NQ-UBTVQH15 號決議（2025-06-16），政府公報 2025 年第 805＋806 號：https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/6/45141/56880-1-2025805-8061685-nq-ubtvqh15.pdf ；全文另見 https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-nghi-quyet-so-1685-nq-ubtvqh15-sap-xep-cac-dvhc-cap-xa-cua-thanh-pho-ho-chi-minh-nam-2025-119250616211341304.htm
4. 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效），合併版 79/VBHN-VPQH（2026），第 16、19、20 條；本站法規庫
5. 第 95/2024/NĐ-CP 號議定（2024-08-01 生效），第 5、7 條；本站法規庫
6. 不動產經營法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效），第 23、24、25、26 條；本站法規庫
7. VietnamNet，〈Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên 1 ngày trước thời điểm khai thác thương mại〉，2024-12-21：https://vietnamnet.vn/metro-so-1-ben-thanh-suoi-tien-1-ngay-truoc-thoi-diem-khai-thac-thuong-mai-2354897.html
8. VietnamNet，〈Khánh thành metro Bến Thành - Suối Tiên sau hơn 2 tháng vận hành chính thức〉，2025：https://vietnamnet.vn/khanh-thanh-metro-ben-thanh-suoi-tien-sau-hon-2-thang-van-hanh-chinh-thuc-2378807.html
9. VnExpress，〈Khánh thành cầu Thủ Thiêm 2〉，2022-04-28：https://vnexpress.net/khanh-thanh-cau-thu-thiem-2-4456750.html
10. VnExpress，〈4,3 ha ngoài ranh quy hoạch làm khu tái định cư cho người Thủ Thiêm〉，2018-12-08：https://vnexpress.net/4-3-ha-ngoai-ranh-quy-hoach-lam-khu-tai-dinh-cu-cho-nguoi-thu-thiem-3851319.html
11. Tuổi Trẻ，〈Thanh tra Chính phủ đối thoại với 20 hộ dân Thủ Thiêm〉，2022-06-17：https://tuoitre.vn/thanh-tra-chinh-phu-doi-thoai-voi-20-ho-dan-thu-thiem-20220617194207028.htm
12. Tuổi Trẻ（PLO），〈Chính thức thông xe kỹ thuật 14,7 km Vành đai 3 TP.HCM〉，2025-12-19：https://tuoitre.vn/plo/chinh-thuc-thong-xe-ky-thuat-147-km-vanh-dai-3-tphcm-post887306.html
13. Tuổi Trẻ，〈Ban Giao thông TP.HCM: Vành đai 3 có thể lùi tiến độ khai thác đến cuối năm 2026〉，2026-04-22：https://tuoitre.vn/ban-giao-thong-tp-hcm-vanh-dai-3-co-the-lui-tien-do-khai-thac-den-cuoi-nam-2026-20260422162147906.htm
14. FTT 網站資料庫，上架建案數依區域（2026-10-10 備份）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

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本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。