外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？買不到配額怎麼辦

越南對外國人買房設有數量上限：一棟公寓裡，外國組織與個人合計最多持有該棟住宅戶數的 30%；透天、別墅等獨棟住宅，在規劃人口 10,000 人的區域內合計不超過 250 戶（住宅法 27/2023/QH15 第 19 條、議定 95/2024/NĐ-CP 第 5 條）。配額是整棟、整區共用的，不是每人各有額度。額度滿了，可以向已持有的外國人購買、換棟或換案；超出配額簽的約不具法律效力。

30% 是怎麼算的？

住宅法第 19 條第 1 款規定，外國組織與外國個人「只能購買、承租購買、受贈、繼承與持有不超過一棟公寓 30% 的戶數」。

議定 95/2024/NĐ-CP 第 5 條第 2 款 a 點把計算方式講得更細，有兩個重點：

• 分母是「住宅用途的戶數」：條文寫的是該棟「có mục đích để ở」（作為居住用途）的總戶數，混合用途大樓也一樣適用。換句話說，同一棟裡的商業空間、辦公空間不計入分母。
• 一個基座上有好幾棟或好幾個單元時，每一棟、每一個單元各自計算 30%。不能把 A 棟沒用完的額度挪去 B 棟。

舉例來說，如果某棟大樓住宅用途共 400 戶，外國人在這一棟合計最多持有 120 戶（400 × 30%，此為示意，非任何特定建案）。第 121 戶起，這一棟就不能再賣給外國人。

250 戶是怎麼算的？「一個坊」以多少人口為準？

住宅法第 19 條第 1 款後段規定，若是獨棟住宅（包含別墅、連棟住宅），在「人口規模相當於一個坊的區域」內，外國人合計不得超過 250 戶。住宅法第 2 條對獨棟住宅（nhà ở riêng lẻ）的定義，包含別墅、連棟住宅與獨立住宅。

「相當於一個坊」不是看行政區劃上的哪一個坊，而是議定 95/2024/NĐ-CP 第 5 條第 1 款所訂的換算標準：以經主管機關核定的規劃人口 10,000 人為準，而且「不區分行政單位層級」。

這一點在 2025 年之後特別重要。2025-07-01 起越南廢除郡（縣）級，地方行政改為省（市）與坊兩級，同時併省、併坊，許多坊的範圍和過去不同。不過，議定第 5 條寫的是固定的 10,000 人口換算，不是「現行一個坊」，所以坊的合併並沒有讓 250 戶的額度跟著放大。截至 2026-10-10 本站查閱的合併版條文，這個數字仍是 10,000 人。

另一個要注意的變化：議定原本要求省級規劃主管機關在核定規劃時，於官網公布「相當於一個坊」的人口範圍；這段文字已由議定 54/2026/NĐ-CP（2026-02-09 生效）第 15 條刪除。實務上，買方較難自行從規劃文件判斷某個區域的獨棟額度，需要以建商或主管機關公布的數量為準。

多棟、多期、多個建案時怎麼算？

法規沒有另外針對「分期」訂規則，而是按「棟」與「區域」兩個單位計算：

• 公寓：一律按棟（或按單元）各自計算 30%。住宅法第 19 條第 2 款規定，同一個相當於一個坊人口的區域內有多棟公寓時，外國人在每一棟仍不得超過第 1 款的數量。所以不論一期、二期，每棟各算各的。
• 獨棟住宅：按區域合計。議定 95/2024/NĐ-CP 第 5 條第 2 款 b 點規定，在 10,000 人口的區域內若只有 1 個建案，外國人在該案最多 250 戶；若有 2 個以上建案，外國人在所有建案合計仍不超過 250 戶。區域內的額度用完之後，外國人就不能在該區其他建案再買獨棟住宅。
• 同一條街上的獨棟住宅，住宅法第 19 條第 2 款同樣適用上述上限。

實際意義是：同一個大型社區裡，公寓還買得到，不代表透天也買得到；隔壁建案的透天先賣給外國人，也會吃掉你想買的那一案的額度。

誰公告哪些建案可以賣給外國人？怎麼查？

外國人只能買位於「允許外國人持有」名單內的住宅建案。這份名單的公告義務寫在法規裡：

• 住宅法第 16 條第 2 款：國防部、公安部負責通知需要保障國防安全的區域，由省級人民委員會（Ủy ban nhân dân cấp tỉnh）確定並在省級人民委員會與省級住宅主管機關的電子入口網站上公開「允許外國組織、個人持有住宅的建案名單」。
• 議定 95/2024/NĐ-CP 第 4 條第 3 款（經議定 54/2026/NĐ-CP 修正）：省級人民委員會依國防部、公安部的通知，確定轄內允許外國人持有住宅的建案名單，「並在省級人民委員會電子入口網站公開這份名單，同時送交省級住宅主管機關在其電子入口網站刊登」。
• 議定第 4 條第 4 款：名單刊登後 07 個工作天內，省級住宅主管機關要在網站公開第 7 條第 1 款的資訊，包括每個建案、每棟公寓允許外國人持有的戶數，以及外國人已購買、已取得權狀的戶數。

若省級名單尚未公告，建商可在辦理投資主張核准或預售屋銷售通知時，自行申請國防部、公安部表示意見（議定第 4 條第 3 款）。

對台灣買方來說，可以這樣查證：

1. 先到建案所在省市人民委員會或省級住宅主管機關的網站，確認建案在名單內。
2. 請建商或賣方以書面說明「這一棟」目前允許外國人持有的戶數、已售出給外國人的戶數。議定 95/2024/NĐ-CP 第 7 條第 2 款 a 點規定，建商或賣方在簽約前本來就必須查詢省級住宅主管機關網站，只能依規定數量賣給外國人。
3. 簽約後 03 個工作天內，建商或賣方要把買方姓名與房屋地址通報省級住宅主管機關刊登；核發權狀的機關在發證前也必須核對這些資訊（同條第 2 款 b、c 點）。可以請建商提供通報的書面紀錄。

買二手屋會不會占用配額？

先釐清外國個人能用哪些方式取得房屋。住宅法第 17 條第 2 款列出三種：

• 向建商購買或承租購買商品住宅（b 點）。
• 受贈、繼承名單內建案的商品住宅（b 點）。
• 向「已依 b 點取得房屋的外國組織、個人」購買或承租購買（c 點）。

條文列出的方式中，並沒有「向越南個人購買二手屋」這一項，因此外國人的二手購屋管道，條文上是向已持有的外國人購買。

向外國屋主買二手屋時，這一戶本來就計入該棟的外國人持有數，換手之後，外國人在該棟的總持有戶數並沒有增加。依條文邏輯，這類交易不會再多占一個名額，所以即使某一棟的外國人配額已滿，仍可能向該棟的外國屋主購買。不過議定第 7 條第 2 款 a 點同樣要求「賣方」在簽約前查詢省級網站，簽約後也要通報，程序不能省。

配額滿了怎麼辦？

以下是合法可行的選項，依實務上常見的順序排列：

1. 向已持有的外國人購買：住宅法第 17 條第 2 款 c 點明文允許。適合想要特定一棟、特定樓層的買家。
2. 換同案的另一棟或另一單元：公寓每棟、每單元各算 30%，同一個建案的其他棟可能還有額度。
3. 換建案或換區域：同一城市內其他列入名單的建案；透天、別墅則可以找另一個 10,000 人口區域內的建案。
4. 等名額釋出：當外國屋主把房子賣給越南人，該棟的外國人持有數會減少。這是依條文推論，法規沒有寫明釋出的程序，也無法預估時間，不建議當成主要方案。

另外，外國個人若與居住在越南的越南公民結婚，住宅法第 20 條第 2 款 c 點規定其「享有與越南公民相同的房屋所有權人權利」。這是否代表完全不受外國人配額限制，各地實務做法建議個案向主管機關或越南律師確認。

不在選項內的做法：以他人名義登記、私下約定由越南人代為持有。這類安排在越南法下通常無效，FTT 不協助規劃，原因見相關文章。

超出配額硬簽會怎樣？

議定 95/2024/NĐ-CP 第 7 條第 3 款規定，外國人超出住宅法第 19 條數量的買賣、承租購買、贈與交易，「都不具法律效力，主管機關不核發權狀」，賣方必須賠償買方損害。

受贈、繼承的情況則依住宅法處理：外國人受贈或繼承超出配額的房屋，依第 20 條第 2 款 b 點「只能享有房屋的價值」；依第 22 條，這類情形不會核發權狀，只能把房屋出售或贈與給有資格持有的人，可以親自辦理，也可以委託他人辦理。

配額是交易能否成立的前提；簽約前沒確認清楚，可能付了錢卻拿不到權狀，只能向賣方求償。

重點整理

常見問題

30% 是我個人可以買的上限嗎？

不是。30% 是一棟公寓裡「所有外國組織與外國個人加起來」的上限。法規對外國個人沒有另訂購買戶數，但整棟外國人合計一旦達到 30%，任何外國人都不能再向建商買這一棟。

坊合併之後，250 戶的額度有沒有變大？

沒有。議定 95/2024/NĐ-CP 第 5 條第 1 款以規劃人口 10,000 人計算「相當於一個坊」，並註明不區分行政層級。2025-07-01 廢郡改坊之後，坊的範圍變了，但換算基準沒變，獨棟住宅額度仍是每 10,000 人口區域 250 戶。市面上若出現更高的戶數說法，請以法條為準。

預售屋買了之後，配額什麼時候算數？

依議定第 7 條，建商在簽約前查詢、簽約後 03 個工作天內通報，省級住宅主管機關公布的資訊包含「已購買、承租購買」的戶數，所以從簽約通報起就會反映在名單數字上。發證機關在核發權狀前會再核對一次。建議在簽約前取得建商的書面配額說明，並在合約中寫明若因配額問題無法取得權狀的處理方式。

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資料來源

1. 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效），合併版 79/VBHN-VPQH（2026），第 2、16、17、19、20、22 條；本站法規庫
2. 議定 95/2024/NĐ-CP（住宅法施行細則，2024-08-01 生效），合併版 21/VBHN-BXD（2026），第 4、5、7 條；本站法規庫
3. 議定 54/2026/NĐ-CP（2026-02-09 生效），第 14、15 條；本站法規庫
4. 2025-07-01 越南廢除郡（縣）級、改為省與坊兩級：地方政府組織法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，第 1、51 條，政府公報 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf ；胡志明市坊級整併見國會常務委員會第 1685/NQ-UBTVQH15 號決議（2025-06-16），政府公報 2025 年第 805＋806 號：https://congbaocdn.chinhphu.vn/CongBaoCP/VanBan/2025/6/45141/56880-1-2025805-8061685-nq-ubtvqh15.pdf

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

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經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

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本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。