外國人（台灣人）在越南可以買房嗎？能買哪些、不能買哪些（2026 現行法規）

更新日期：2026-09-19｜依越南現行法規整理

越南法律允許外國個人買房，但範圍比越南人窄：只能買「住宅建案（dự án đầu tư xây dựng nhà ở）」裡的商品住宅，公寓與透天、別墅都可以，但建案不能位於國防安全管制區。每棟公寓外國人合計不超過 30%，透天類在人口相當於一個坊（phường）的區域內合計不超過 250 戶；外國個人自取得粉紅本起持有不超過 50 年，可展延一次、不超過 50 年，取得的是房屋所有權而不是土地使用權（依《住宅法》2023 年第 16、17、19、20 條）。

以下以一般台灣人（不具越南國籍、也不是越南血統）適用「外國個人」規定來說明。

台灣人可以在越南買房嗎？要具備什麼條件？

可以。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，現行合併版 79/VBHN-VPQH）第 17 條把「獲准入境越南的外國個人」列為可以擁有住宅的對象；第 18 條另外要求買方不屬於享有外交、領事特權豁免的人。

施行細則《第 95/2024 號議定》（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，現行合併版 21/VBHN-BXD）第 3 條列出的文件是：外國護照，加上書面承諾自己不屬於外交、領事豁免身分；簽約當時護照須有效，並蓋有入境越南的章（或同等的合法入境文件）。

能買哪些類型？透過什麼方式取得？

依《住宅法》第 17 條第 2 項，外國個人可以擁有公寓（căn hộ chung cư）和獨棟住宅（nhà ở riêng lẻ，含別墅、連棟透天），取得方式有兩類：

• 向住宅建案的建商（chủ đầu tư）購買或租購「商品住宅」（nhà ở thương mại），或受贈、繼承建案內的商品住宅；
• 向「已經依上述方式合法擁有住宅的外國組織或個人」購買或租購。

條文明列的來源就是這兩種；向越南本國屋主購買二手屋，條文沒有列入，實務上要個案確認。

另外，《不動產經營法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15）第 15 條規定外國個人可以「依住宅法規定購買、租購住宅」；對於非住宅的建築工程，同條只給在越南合法居留的外國個人「承租」並依用途使用的權利。所以產權性質不是「住宅」的產品，要先確認產權類別再談購買。

哪些不能買？哪些區域買不到？

• 建案以外的房屋與土地：《住宅法》第 16 條限定外國人只能擁有「住宅建案內」的住宅。
• 國防安全管制區內的建案：《第 95/2024 號議定》第 4 條列出的類型包括鄰近軍營與國防安全用地、鄰近省級以上行政機關與黨機關、位於陸地邊界、海上邊界與島嶼的社坊，以及外國人不得暫住的區域等。
• 非商品住宅：第 17 條可購買的標的是「商品住宅」。
• 超出配額或位於管制區的受贈、繼承：只能享有房屋的價值，不能取得該房屋（《住宅法》第 20 條）。

哪些建案可以賣給外國人，由省級人民委員會（Ủy ban nhân dân cấp tỉnh）依國防部、公安部的通知確定名單，並在其電子入口網站公開（《第 95/2024 號議定》第 4 條第 3 項，2026 年 2 月 9 日經《第 54/2026 號議定》修正）。

外國人配額怎麼算？（30%、250 戶）

• 公寓：每棟由外國組織與個人合計擁有的戶數，不超過該棟住宅用途戶數的 30%；同一基座上有多個單元或多棟樓時，每個單元、每棟各自計算 30%（《住宅法》第 19 條；《第 95/2024 號議定》第 5 條）。
• 透天、別墅：在人口相當於一個坊的區域內，外國人合計不超過 250 戶；「相當於一個坊」以核定規劃人口 10,000 人計算；同一區域有兩個以上建案時，所有建案合計仍不超過 250 戶。

超出配額的交易不具法律效力、不會核發粉紅本，賣方須賠償買方的損害（《第 95/2024 號議定》第 7 條第 3 項）。建商或賣方在簽約前，也有義務先查詢省級住宅主管機關網站公布的資訊。

可以持有多久？到期怎麼辦？

外國個人的持有期限依交易約定，但自核發粉紅本（Giấy chứng nhận，越南的房地權狀，俗稱粉紅本）之日起不超過 50 年；有需要可以展延一次，同樣不超過 50 年，期限必須記載在粉紅本上（《住宅法》第 20 條）。

展延申請要在到期前至少 3 個月，向房屋所在地的省級人民委員會提出（《第 95/2024 號議定》第 6 條）。到期前，屋主可以自行或委託他人，把房屋出售或贈與給有資格在越南擁有住宅的人；逾期仍未出售或贈與，房屋會歸為公有財產。

例外：與居住在越南的越南公民結婚的外國個人，可以像越南公民一樣擁有住宅並享有相同權利（《住宅法》第 20 條）。

為什麼外國人拿不到土地使用權？

越南的土地不是私有。《土地法》（Luật Đất đai 31/2024/QH15，現行合併版 44/VBHN-VPQH）第 12 條規定，土地屬全民所有，由國家代表所有權人統一管理，國家再依法把「土地使用權」交給土地使用人。第 4 條列舉的土地使用人，包括國內組織、國內個人與具越南國籍的旅外越南人、越南血統旅外人士、外資經濟組織等，其中沒有列入外國個人。

因此外國個人取得的是「房屋所有權」。《土地法》第 148 條第 5 項規定，房屋所有權人沒有該筆土地的使用權時，外國個人憑住宅交易文件辦理粉紅本。越南血統旅外人士（người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài）另有規定（《土地法》第 44 條），不在本文範圍。

買了可以出租嗎？付款有什麼規定？

可以出租作法律不禁止的用途，但出租前要以書面通報住宅主管機關，並依法繳納租賃所得相關稅款（《住宅法》第 21 條）。《住宅法》條文寫的是縣級機關，而 2026 年 8 月 26 日生效的《第 339/2026 號議定》（行政罰則）寫的是社級（cấp xã）住宅主管機關，實際受理窗口請向當地確認；未通報可處 2,000 萬至 3,000 萬越南盾罰鍰。

購屋、租購的款項必須透過在越南營業的信用機構或外國銀行分行支付（《住宅法》第 21 條）；違反者可處 3,000 萬至 5,000 萬越南盾罰鍰（《第 339/2026 號議定》第 54 條）。

常見誤解

• 「外國人什麼房子都能買」：只限省級名單內住宅建案的商品住宅，而且要在配額內。
• 「要有居留卡或工作證才能買」：《第 95/2024 號議定》第 3 條列的文件是有效護照、書面承諾與入境章（或同等合法入境文件）；個別交易的其他要求以主管機關與建商為準。
• 「50 年到期房子就直接被收走」：可以申請展延一次；到期前也可以出售或贈與；逾期仍未處分才會歸公。
• 「外國人買房等於擁有土地」：外國個人取得的是房屋所有權，不是土地使用權。
• 「直接付現金給賣方比較方便」：法律要求透過信用機構付款，違反有罰則。

買之前要確認的事

• 建案是否在省級人民委員會公布的「外國人可擁有住宅建案名單」內。
• 該棟（或該單元）外國人額度還剩多少——省級住宅主管機關網站會公布相關數量。
• 標的是「住宅」，還是非住宅的建築工程。
• 賣方是建商，還是已合法持有的外國人；其他來源先確認能否過戶。
• 期房（nhà ở hình thành trong tương lai）：建商銷售前須取得銀行擔保（bảo lãnh）；首期付款連同訂金不得超過合約價的 30%（《不動產經營法》第 25、26 條）。
• 護照效期與入境章。
• 付款路徑是否透過越南的信用機構。
• 粉紅本是否記載持有期限；日後展延要在到期前至少 3 個月申請。
• 若打算出租：先完成書面通報，並了解租賃所得的稅務。

本文依越南現行法規整理，供一般資訊參考，不構成法律意見；個案請洽專業人士確認。

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