越南房子 50 年產權到期怎麼辦？展延、轉售與繼承

台灣人以外國個人身分在越南買房，持有期限依交易約定，但自取得粉紅本（Giấy chứng nhận，房地權狀）之日起不超過 50 年，期限會寫在證書上；有需要可以展延一次，同樣不超過 50 年（住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 第 20 條第 2 款 c 點）。展延要在到期前至少 3 個月，向房屋所在地的省級人民委員會申請（第 95/2024 號議定第 6 條）。到期前也可以把房子賣掉或贈與給有資格在越南擁有住宅的人；過了期限既沒展延、也沒出售或贈與，房屋會歸為公有財產。

本文所稱「外國個人」指不具越南國籍、也不屬於越南血統旅外人士的一般台灣人。引用的越南法規均為現行合併版：住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，合併版 79/VBHN-VPQH）與第 95/2024 號議定（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，2024-08-01 生效，合併版 21/VBHN-BXD，經第 54/2026 號議定修正）。

50 年從哪一天開始算？

起算點是「取得證書之日」，不是簽約日，也不是交屋日。住宅法第 20 條第 2 款 c 點的原文是：外國個人「依買賣、租購、贈與、繼承交易的約定擁有住宅，但不超過 50 年，自獲發證書之日起算」，並且「持有期限必須在證書上載明」。

這對買預售屋的人有實際影響：從簽約、交屋到辦好粉紅本，中間可能相隔一段時間，這段時間不計入 50 年。拿到證書後，要先確認上面記載的期限與到期日。

另外，條文寫的是「依交易約定」：50 年是上限，不是固定值，簽約前請看清楚合約裡的持有期限條款。

可以展延幾次？最長多久？

只能展延一次，最長 50 年。第 95/2024 號議定第 6 條第 2 款 b 點寫得更細：省級人民委員會審查後，若申請人「仍符合住宅法規定的對象與條件」，就以書面同意展延一次，期間依屋主申請、最長 50 年，並且是「自證書上記載的首次持有期限屆滿時起算」。

因此，首次期限加上展延，兩段合計最多 100 年（各 50 年上限相加）。展延不是自動的，要主動申請，而且申請時仍要符合外國人擁有住宅的資格。

有一種情況不能展延：首次期限屆滿時，外國個人已被越南主管機關決定強制出境或驅逐出境（第 95/2024 號議定第 6 條第 3 款）。這種情況下，房屋依住宅法第 20 條第 2 款 đ 點處理，也就是只能在期限內出售或贈與。

展延要怎麼申請？要準備什麼？

依第 95/2024 號議定第 6 條，外國個人的展延程序如下：

1. 備齊文件：申請書（議定附錄 I 的第 01 號表格）；粉紅本的認證影本，或影本加正本供核對；屋主有效護照影本，須有越南主管機關的入境章，或申請當時入境越南的同等法律文件。
2. 送件時點與窗口：在持有期限屆滿前至少 3 個月，以親送、郵寄或線上方式，向房屋所在地的省級人民委員會（Ủy ban nhân dân cấp tỉnh）提出一套文件。
3. 審查：省級人民委員會自收到完整文件起最多 30 日內審查；符合條件就發出同意展延的書面文件，不符合則須以書面說明理由。
4. 更新證書：收到同意文件後最多 15 日內，屋主要拿同意文件，依土地法規定申請「變動登記」，把證書上的持有期限更新。

實務上有三點要提醒。一是「至少 3 個月」是法定最晚時點，文件準備、委託公證與翻譯都需要時間，建議提早一年開始準備。二是護照入境章的要求是寫在文件清單裡的，若屆時人在台灣，請先向受理窗口確認可否以線上送件搭配既有入境紀錄辦理。三是拿到省級同意文件不等於完成，15 日內的變動登記沒做，證書上的期限不會更新。本文查閱的條文沒有列出展延的規費金額，這部分請向受理機關確認。

到期沒展延，房子會怎樣？

住宅法第 20 條第 2 款 đ 點規定：在持有期限屆滿前，屋主可以自己或委託其他組織、個人，把房屋贈與或出售給有資格在越南擁有住宅的對象；「若超過持有期限而屋主未出售、贈與，該住宅歸為公有財產」。

換句話說，期限屆滿前有三條路：申請展延、出售、贈與。三條都沒走，房屋就歸公。對人在台灣的屋主來說，真正的風險往往是忘記期限。建議把到期日告訴家人與在越南的受託人，並提前數年決定要展延還是處分。

持有期間轉售：賣給越南人或外國人，年限怎麼變？

賣給越南人（或越南籍旅外人士）：住宅法第 20 條第 2 款 đ 點第二段寫明，受贈或買受的一方若屬於同法第 8 條第 1 款 a 點、b 點的對象，也就是國內組織與個人、旅外越南人，就享有第 10 條第 1 款的權利。第 10 條第 1 款是本國屋主的權利清單，包括取得證書、出售、贈與、繼承、抵押等。也就是說，第 20 條第 2 款 c 點的 50 年規定是針對外國個人；房子賣給越南買方後，買方依第 10 條第 1 款以本國屋主的身分持有。

要分清楚的是「持有期限」和「建築物使用年限」是兩回事。公寓本身另有使用年限，依設計文件與主管機關鑑定結果認定，自公寓驗收啟用時起算（住宅法第 58 條）。這與屋主是誰無關。

賣給另一位外國人：住宅法第 17 條第 2 款 c 點允許外國個人向「已依規定擁有住宅的外國組織或個人」購買。買方同樣要在配額內（每棟公寓外國人合計不超過 30%，第 19 條），賣方簽約前要先查省級住宅主管機關網站的資訊（第 95/2024 號議定第 7 條第 2 款 a 點），超出配額的交易不具法律效力（同條第 3 款）。

至於新買方的持有期限：第 20 條第 2 款 c 點的字面是「依交易約定、不超過 50 年、自獲發證書之日起算」，買方取得自己的證書，就是從那一天起算。不過，本文查閱的住宅法與第 95/2024 號議定現行合併版，都沒有「新買方只能承接前手剩餘年限」或「新買方重新取得完整 50 年」的明文。實際登記會記載多長期限，請在簽約前向房屋所在地的土地登記機關確認，並把結果寫進買賣合約。

繼承與贈與：外國人能接手嗎？

外國個人可以透過受贈、繼承取得住宅建案內的商品住宅，條件是建案不在國防安全管制區（住宅法第 17 條第 2 款 b 點），而且在配額之內（第 19 條、第 20 條第 2 款 a 點）。符合條件就能取得證書，持有期限同樣依第 20 條第 2 款 c 點處理。

不符合條件時，結果是「只能享有房屋的價值」（第 20 條第 2 款 b 點）。住宅法第 22 條把這類情形講得更具體：

• 受贈或繼承的房屋不屬於可擁有的類型、超出配額，或位於國防安全管制區：不發證書，只能出售或贈與給有資格的人，可以自己辦或委託他人辦（第 22 條第 1 款 a 點、第 2 款）。
• 繼承人是未獲准入境越南的外國個人：同樣不發證書，要委託在越南居住或營運的組織、個人代為出售或贈與（第 22 條第 1 款 b 點、第 2 款）。
• 繼承人有的有資格、有的沒有：各方要協議，由有資格的人繼承房屋、沒資格的人取得相應價值，或把房屋出售、贈與後分配價值（第 22 條第 3 款）。

台灣屋主若打算把越南房子留給子女，要先想清楚子女屆時能不能符合外國個人的購屋資格，以及剩餘期限夠不夠用。越南籍家人繼承外國屋主房屋後的期限如何登記，本文查閱的條文沒有明文，需個案向登記機關確認。繼承、贈與涉及的越南稅費，請見下方相關文章。

與越南人結婚有什麼不同？

住宅法第 20 條第 2 款 c 點後段有兩個例外：

• 外國個人與「正在越南生活的越南公民」結婚：可以擁有住宅，並享有與越南公民相同的屋主權利。
• 外國個人與「獲准入境越南的旅外越南人」結婚：可以擁有住宅，並享有與旅外越南人相同的屋主權利。

第 21 條第 2 款 a 點也對應規定，這兩類人的屋主義務分別比照越南公民或旅外越南人。條文要求的是「婚姻關係」加上配偶的身分條件，例如配偶要「正在越南生活」；要用哪些婚姻、居住證明文件來證明，本文查閱的條文沒有列出，台灣與越南的婚姻登記與文件認證也各有程序，實際申請前請向登記機關確認。

重點整理

表中「議定」指第 95/2024 號議定（Nghị định 95/2024/NĐ-CP）。

常見問題

50 年到了，房子會直接被收走嗎？

不會直接收走。到期前可以申請展延一次，也可以出售或贈與給有資格的人；只有過了期限仍然沒有出售、贈與，房屋才歸為公有財產（住宅法第 20 條第 2 款 đ 點）。要注意展延至少要在屆滿前 3 個月提出，不要拖到最後。

我買的是預售屋，50 年是從簽約開始算嗎？

不是。條文寫的是「自獲發證書之日起算」，簽約到交屋、再到辦好粉紅本的這段時間不計入。拿到證書後，以證書上記載的期限為準。

我把房子賣給另一位台灣人，對方能重新拿到 50 年嗎？

條文字面是從買方自己獲發證書之日起算、不超過 50 年，但現行住宅法與第 95/2024 號議定沒有明寫新買方是承接剩餘年限還是重新起算。這一點直接影響轉售價格，建議簽約前向房屋所在地的土地登記機關確認，並寫進合約。

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資料來源

1. 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效），現行合併版 79/VBHN-VPQH（2026），第 8、10、17、19、20、21、22、58 條
2. 第 95/2024 號議定（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，2024-08-01 生效），現行合併版 21/VBHN-BXD（2026，含第 54/2026 號議定修正），第 6、7 條

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。