越南房子賣掉後，錢怎麼合法匯回台灣？完稅與文件

可以合法匯回。越南政府第 70/2014/NĐ-CP 號議定第 7 條第 3 項規定，非居民與屬居民的外國人，有合法來源的越南盾收入，可以向銀行買外幣匯出境外。實際做法分三段：在越南簽公證買賣契約、申報繳納轉讓價 2% 的個人所得稅；買方把價金付進你在越南銀行的帳戶；再帶著契約、完稅與當初匯入的憑證，請越南銀行換匯匯出。錢回到台灣後，出售越南房屋屬於「海外所得」，全年合計達新台幣 100 萬元要計入所得基本稅額申報。

法律上可以匯出嗎？依據是哪一條

外國人賣房本身是住宅法明文允許的：《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 20 條第 2 項 đ 點規定，屋主在持有期限屆滿前，可以自己或委託他人，把房子賣給或贈與在越南有資格擁有住宅的對象。

至於「賣得的錢能不能匯出去」，本文在住宅法現行合併版與施行議定 95/2024/NĐ-CP 合併版中，沒有查到專門處理外國人售屋款匯出的條文。匯出的依據在外匯法規：

• 第 70/2014/NĐ-CP 號議定（2014-07-17 簽發，外匯條例的施行議定）第 7 條第 3 項：非居民、以及屬居民的外國人，帳戶裡的外幣或合法外幣收入可以匯出或攜出境外；如果合法收入是越南盾，可以買外幣再匯出。越南國家銀行網站刊載的說明文逐字引用了這一項。
• 同條第 4 項：銀行要依「每筆匯款實際、合理的需求」審核客戶提出的文件與憑證。也就是說，能不能順利匯出，關鍵在你能不能證明這筆錢的來源合法。

另外，越南國家銀行在政府入口網的答覆中說明：依《外匯條例》第 4 條第 6 項，「單向匯款」屬於經常帳交易；而第 70/2014/NĐ-CP 號議定第 4 條第 3 項規定，經常帳交易買匯、匯出時，不必出示「已完成對越南國家納稅義務」的證明。同議定第 16 條則要求銀行審查、保存與實際交易相符的文件。換句話說，完稅證明在外匯法上不是匯出的法定必備文件，但稅一定要繳，而且這張收據在台灣報稅時還用得到（見下文）。

正確順序：先完稅，再收款，再匯出

步驟一：簽公證買賣契約。 《住宅法》第 164 條第 1 項規定，住宅買賣契約必須公證或認證，契約自公證或認證完成時生效。如果買方也是外國人，對方必須屬於可在越南擁有住宅的對象（同法第 161 條第 2 項 b 點），而且一棟公寓大樓外國人合計不得超過 30% 戶數（第 19 條第 1 項）。配額細節見〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼〉。

步驟二：申報繳納個人所得稅。 新《個人所得稅法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 24 條第 1 項：非居民個人轉讓不動產，所得稅＝轉讓價 × 2%。施行議定 253/2026/NĐ-CP 第 65 條把非居民的計算導回第 57 條，第 57 條第 1 項寫明「轉讓價」是轉讓當時契約上記載的價格。這筆稅按成交價計算，不看你有沒有賺錢；即使賠售，2% 仍要繳。納稅時點依第 57 條第 5 項 a 點，契約未約定由買方代繳時，以契約生效時點為準。其他稅費的完整清單見〈越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費〉。

步驟三：收款。 請買方把價金匯進你本人名下的越南銀行帳戶。若買方是外國人，《住宅法》第 21 條第 2 項 c 點本來就要求購屋款透過在越南營業的信用機構支付。

步驟四：向同一家或另一家越南銀行申請買外幣、匯回台灣。 銀行依上述第 7 條第 4 項審核文件後辦理。

要準備哪些文件

各銀行的要求不同，以下是我們建議備齊、用來證明「錢從哪裡來」的文件：

1. 護照（與粉紅本、契約上的姓名一致）。
2. 粉紅本（房屋所有權證書）影本。
3. 公證過的出售買賣契約，以及買方付款入帳紀錄。
4. 個人所得稅申報書與繳款收據。
5. 當初買房的契約、付款憑證，以及台灣匯出水單、越南帳戶入帳與換匯紀錄。

第 5 項常被忽略。當初買房的錢依《住宅法》第 21 條第 2 項 c 點是透過銀行支付的，所以應該都有紀錄；它同時是台灣端計算成本的證據。

台灣端：錢回來之後要申報什麼

一般綜合所得稅不課，但要看所得基本稅額。 《所得稅法》第 2 條規定，綜合所得稅課的是「中華民國來源所得」，出售越南房屋不在其中。但《所得基本稅額條例》第 12 條第 1 項第 1 款規定，未計入綜合所得總額的非中華民國來源所得（海外所得）要計入基本所得額；一申報戶全年合計未達新台幣 100 萬元者免予計入。

所得額怎麼算。 財政部北區國稅局 2026-02-26 新聞稿說明：出售境外不動產屬海外所得，以成交價額減除原始取得成本及必要費用後的餘額為所得額；提不出成本及費用證明的，按實際成交價格的 12% 計算所得額。也就是說，匯回來的錢不是全部都算所得，但成本證明一旦遺失，稅局可以直接用成交價的 12% 核定。

稅額怎麼算、越南的稅能不能扣。 依條例第 13 條，基本所得額扣除免稅額後按 20% 計算基本稅額；條文的扣除額是 600 萬元並依物價調整，國稅局新聞稿載明 114 年度為 750 萬元。已在越南繳的所得稅可以扣抵，但扣抵上限是「因加計這筆所得而增加的基本稅額」，而且要提出越南稅務機關發給的同一年度納稅憑證，並經我國駐外機構或政府認許機構驗證。這就是越南完稅收據一定要拿正本、在越南先辦驗證的原因。

什麼時候報。 《所得稅法》第 71 條：每年 5 月 1 日至 5 月 31 日申報上一年度所得，海外所得在同一次結算申報時一併申報。漏報的話，國稅局新聞稿提醒，在被檢舉或調查前自動補報補繳，可依稅捐稽徵法第 48 條之 1 加計利息、免予處罰。

換成新台幣時的外匯申報。 《管理外匯條例》第 6-1 條規定，新台幣 50 萬元以上等值的外匯收支或交易要申報。依中央銀行《外匯收支或交易申報辦法》：個人每年累積結購或結售未超過 500 萬美元，填申報書即可結匯（第 4 條第 3 款）；每筆達 50 萬美元以上，要附契約等證明文件，由銀行確認後才能結匯（第 5 條第 2 款）；全年累積超過 500 萬美元的必要性匯款，要先經中央銀行核准（第 6 條第 1 項第 1 款）。

時程與常見卡關

整段流程的時間，取決於越南公證、稅務申報、買方付款和銀行審件各自的進度，法規沒有一個統一天數，建議以月為單位預留，並先向承辦銀行確認文件清單。實務上最常卡住的地方：

• 契約價低報。 稅按契約價計算，銀行也只能用契約金額來認定合法來源；契約外收的錢，事後很難說明來源，也難以合法匯出。不要配合低報。
• 買方用現金或第三人帳戶付款。 款項來源和契約對不上，銀行審件時就會被要求補件。
• 當初的匯入憑證找不到。 越南銀行可能要求說明，台灣端也會因為提不出成本證明而被按 12% 核定。
• 越南納稅收據沒有驗證。 台灣扣抵時要提出經驗證的同一年度納稅憑證。
• 人不在越南、委託他人出售。 住宅法允許委託出售，但委託書的形式與銀行能否由受託人代辦匯款，要事先分別問公證處與銀行。
• 持有期限快到。 外國個人持有期限依《住宅法》第 20 條第 2 項 c 點最長 50 年、可展延一次；đ 點規定期限屆滿未出售或贈與，房屋歸為公有財產。規劃出售時程要把這點算進去，見〈越南房子 50 年產權到期怎麼辦〉。

重點整理

常見問題

越南的 2% 稅繳了，台灣還要再繳一次嗎？

不一定。台灣是以「成交價減成本與費用」算所得額，再看全年基本所得額是否超過免稅額；就算要繳，越南已繳的稅也可以在上限內扣抵。是否需要補繳，要把當年度其他所得一起試算，建議交由會計師計算。

可以把錢先留在越南、以後再匯嗎？

外匯法規沒有規定賣房後幾天內一定要匯出。不過時間拖越久，帳戶交易紀錄越多，越難把這筆錢和當初的買賣契約對上；台灣端的海外所得則是在出售年度就要申報，不是等匯回才報。

賣給外國人和賣給越南人，匯出程序有差嗎？

匯出程序相同，差別在買方資格：外國買方必須屬於可在越南擁有住宅的對象，並受 30% 配額限制，而且要透過越南的信用機構付款。這些條件不符，交易本身就可能無法完成過戶。

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資料來源

1. 越南《住宅法》Luật Nhà ở 27/2023/QH15（現行合併版 79/VBHN-VPQH，2024-08-01 生效）第 19、20、21、161、164 條
2. 越南《個人所得稅法》Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（現行合併版 112/VBHN-VPQH，2026-07-01 生效）第 24 條
3. 越南政府第 253/2026/NĐ-CP 號議定（個人所得稅法施行細則）第 57、65 條
4. 越南政府第 70/2014/NĐ-CP 號議定第 7 條，越南國家銀行網站刊載〈Thống nhất các quy định chuyển tiền ra nước ngoài〉，2022-10-04，https://sbv.gov.vn/en/w/sbv526612
5. 越南國家銀行答覆〈Chuyển tiền ra nước ngoài thanh toán giao dịch vãng lai thế nào?〉（引外匯條例第 4 條第 6 項、第 70/2014/NĐ-CP 號議定第 4、16 條），越南政府入口網，2020-09-23，https://chinhsachonline.chinhphu.vn/chuyen-tien-ra-nuoc-ngoai-thanh-toan-giao-dich-vang-lai-the-nao-23022.htm
6. 《所得稅法》第 2、71 條，全國法規資料庫，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340003
7. 《所得基本稅額條例》第 12、13 條，全國法規資料庫，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340115
8. 財政部北區國稅局〈出售境外不動產，記得申報個人基本所得稅額〉，2026-02-26，https://www.mof.gov.tw/singlehtml/384fb3077bb349ea973e7fc6f13b6974?cntId=bddfe785722b4186b695b8fe1fa73f6d
9. 《管理外匯條例》第 6-1 條，全國法規資料庫，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380026
10. 中央銀行《外匯收支或交易申報辦法》第 2、4、5、6 條，全國法規資料庫，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0450009

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。