外國人在越南買房，錢怎麼匯進去？賣掉或收租後能不能匯回台灣？（2026 現行法規）

更新日期：2026-09-19｜依越南現行法規整理

外國個人在越南買房，房款必須透過在越南營業的銀行（越南法稱「信用機構」tổ chức tín dụng）支付，而且在越南境內付款、合約記價原則上不得使用外幣，所以一般是從台灣把外幣匯進自己在越南銀行的帳戶，換成越南盾（VND）後再付款。之後賣房或收租取得的合法越南盾收入，可以向越南的銀行買外幣匯出境外；銀行會依每筆交易審核你提出的文件，所以合約、付款憑證和繳稅紀錄都要保留。

買房的錢一定要經過越南的銀行嗎？

是。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，現行合併版 79/VBHN-VPQH）第 21 條第 2 項 c 款規定，外國個人所有權人支付購屋、租購款項，要透過在越南營業的信用機構或外國銀行分行辦理。賣方這一端也有同樣要求：建商與不動產經營企業必須透過在越南開立的銀行帳戶收取房款（《不動產經營法》29/2023/QH15 第 48 條第 2 項）。

不照規定付款有罰則：2026 年 8 月 26 日起施行的行政處罰議定 Nghị định 339/2026/NĐ-CP 第 54 條第 3 項 c 款，外國個人購屋款「未透過信用機構支付」，罰款 3,000 萬至 5,000 萬越南盾，而且尚未付清的部分必須改依規定付款。

可以直接用美元或新台幣付房款嗎？

原則上不行。越南《外匯條例》（Pháp lệnh Ngoại hối，現行合併文本 07/VBHN-VPQH）第 22 條規定，在越南境內的交易、付款、報價、定價、合約記價等，不論居民或非居民，都不得以外匯進行，除非屬於越南國家銀行（NHNN，即越南央行）允許的情形。因此房價與付款一般以越南盾為準。

外國人可以開越南盾帳戶嗎？錢要怎麼進去？

可以。《外匯條例》第 25 條規定，非居民個人有合法來源的越南盾，可以在獲准的信用機構開立帳戶。央行第 16/2014/TT-NHNN 號通知：

• 第 6 條：非居民個人的外幣帳戶，可以收取「從國外匯入的外幣」。
• 第 7 條：非居民個人（以及屬居民的外國個人）的越南盾帳戶，收入項目包括「把外幣賣給信用機構所得」，支出項目包括「在越南付款」。

所以常見的路徑是：台灣匯出外幣 → 入越南銀行外幣帳戶 → 賣給銀行換成越南盾 → 從越南盾帳戶付款給賣方或建商。開戶時，依第 17/2024/TT-NHNN 號通知第 12 條（經 25/2025/TT-NHNN 修正），外國人要提供護照或外國主管機關核發的身分文件；若屬「在越南居住」的外國人，還要附入境簽證或可替代簽證的文件。各銀行可能另有要求，以承辦銀行為準。

補充：這裡的「居民／非居民」是外匯法上的分類。《外匯條例》第 4 條規定，獲准在越南居住 12 個月以上的外國人才算居民，其他外國人屬非居民；多數住在台灣、只是到越南買房的人，通常是非居民。

賣房或收租之後，錢可以匯回台灣嗎？

可以，前提是這筆錢是合法所得。《外匯條例》第 8 條第 4 項與第 70/2014/NĐ-CP 號議定第 7 條第 3 項都規定：非居民、以及屬居民的外國人，帳戶裡的外幣可以匯出境外；如果是合法的越南盾收入，可以買外幣匯出。第 16/2014/TT-NHNN 號通知第 7 條也把「向信用機構買外幣以匯往國外」列為越南盾帳戶可以做的支出。

同一議定第 7 條第 4 項規定，銀行要依「每筆匯款實際、合理的需求」審核客戶提出的文件。也就是說，能不能順利匯出，關鍵在你能不能拿出文件證明這筆錢的來源合法。

匯出前要先繳稅嗎？

稅本身是法定義務，應先依法繳清：

• 賣房：新《個人所得稅法》（109/2025/QH15，2026 年 7 月 1 日施行）第 24 條，非居民個人轉讓不動產，所得稅＝轉讓價 × 2%；居民個人依第 14 條同樣是 2%。
• 出租：《住宅法》第 21 條第 2 項 a 款規定，外國個人出租前要以書面通知當地住宅主管機關，並依法繳納出租所得相關稅款。未通報依 Nghị định 339/2026/NĐ-CP 第 54 條第 2 項可處 2,000 萬至 3,000 萬越南盾罰款。

需要說明的是：本文查到的外匯法規，對外國個人匯出的要件是「合法來源」加上「銀行審核文件」，並沒有查到一條明文把「完稅證明」列為必備文件的規定。實際要交哪些文件，請以承辦銀行的要求為準；備妥買賣合約與繳稅收據，有助於證明款項來源。

4 億越南盾「大額交易申報」是什麼？錢會被凍結嗎？

《洗錢防制法》（Luật Phòng, chống rửa tiền 14/2022/QH15）第 3 條第 3 款定義的「應申報大額交易」，是指一天內一次或多次、合計達門檻的越南盾現金或外幣現金交易；門檻依總理第 11/2023/QĐ-TTg 號決定第 3 條為 4 億越南盾（400 triệu đồng）以上。申報義務在銀行與不動產經營業者（出租與諮詢除外）身上（同法第 4 條、第 25 條），是機構的申報責任，本身不是禁止交易，也不等於凍結。

另外，第 19/2023/NĐ-CP 號議定第 6 條規定：沒有帳戶、或帳戶連續 6 個月沒有交易的客戶，一天內存、提或轉帳合計 4 億越南盾以上時，銀行要做客戶身分識別；仲介買賣不動產的業者也要識別買方與賣方身分。所以匯大筆購屋款時，被要求出示身分與資金來源資料是正常程序。

出入境攜帶現金也有規定：《外匯條例》第 9 條，攜帶外幣現金、越南盾現金超過央行規定額度，須向海關申報。

外國人可以在越南貸款買房嗎？

《住宅法》沒有明文禁止。第 20 條第 2 項規定外國個人依法取得的住宅，享有與越南公民相同的所有權人權利（但須遵守數量、期限等限制）；第 181 條第 2 項規定個人所有權人可以把住宅抵押給在越南營業的信用機構。不過「法律允許抵押」不等於「銀行一定會放款」，銀行是否對某位外國人承作房貸，取決於央行放款規定與銀行自己的授信審核。本文沒有查證央行的放款規定，因此不下定論，請直接向銀行確認。

常見誤解

• 「付現金比較省事」：購屋款未透過信用機構支付，本身就違反《住宅法》第 21 條，可被罰款；而一天內現金合計 4 億越南盾以上，銀行還要申報。
• 「被申報就代表違法或錢會被凍結」：大額申報是銀行與業者的法定申報責任，不是對客戶的禁止令。
• 「外匯法的居民＝稅法的居民」：兩者判斷標準不同。外匯法看是否獲准居住 12 個月以上；個人所得稅的居民另有判斷標準（例如一年在越南停留滿 183 天）。
• 「《投資法》說完稅後就能匯出，買房也一樣適用」：《投資法》（143/2025/QH15）第 11 條的對象是從事投資經營的「外國投資人」。個人買房、收租、賣房的匯出，本文依據的是外匯條例與第 70/2014/NĐ-CP 號議定，不宜自行套用投資法。
• 「從台灣匯來多少，賣掉就能原封不動匯回多少」：賣房須先依法繳 2% 個人所得稅，匯出時銀行也會審核文件。

要保留的文件

• 台灣端匯出水單（SWIFT 電文或匯款申請書）
• 越南銀行外幣帳戶入帳紀錄、賣外幣換越南盾的交易憑證
• 購屋合約（向建商購買的預售或新成屋合約，或與個人簽的買賣合約）
• 每一期付款的銀行轉帳憑證與收據
• 住宅所有權證書（俗稱「粉紅本」，Giấy chứng nhận）
• 出租：出租通報文件、租約、租金入帳紀錄、出租稅款繳納憑證
• 賣房：買賣合約、個人所得稅 2% 繳納憑證、價金入帳紀錄
• 護照；若屬在越南居住的外國人，另備簽證或可替代簽證的文件

台灣端的入帳與申報，請向匯入銀行確認。

本文依越南現行法規整理，供一般資訊參考，不構成法律或金融意見；個案請洽銀行與專業人士確認。

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