越南買房的風險與真相：台灣買家最該先知道的事

越南買房的風險可以分成六類：法律、交易、市場、收益、匯率與資金進出、遠距管理。多數風險在簽約前查得到、也降得下來：外國個人的產權自取得粉紅本起不超過 50 年，到期要展延或處分（越南《住宅法》第 20 條）；預售屋的銀行保證處理的是退款，不負責把房子蓋完；胡志明市公寓的毛租金報酬率在 2025 年第 3 季是 2.2%（batdongsan），低於越南的定存利率。本文逐類整理事實並附檢查清單，不預測房價漲跌，也不推薦特定建案。

法律風險：產權年限、配額與以他人名義登記

外國個人在越南買到的是有期限的房屋所有權，不是土地。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 20 條第 2 款 c 點規定，持有期限依交易約定，但自核發粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）之日起不超過 50 年，有需要可以展延一次、同樣不超過 50 年。展延要在到期前至少 3 個月向省級人民委員會申請（《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 6 條）。到期前可出售或贈與給有資格的人；逾期未展延也未處分，房屋歸為公有財產（《住宅法》第 20 條第 2 款 đ 點）。年限怎麼算、轉售與繼承怎麼處理，請看〈越南房子 50 年產權到期怎麼辦？展延、轉售與繼承〉。

第二個法律風險是配額與可購名單。外國人在一棟公寓內合計不超過 30% 的戶數；透天、別墅類在人口規模相當於一個坊的區域內，合計不超過 250 戶（《住宅法》第 19 條第 1 款）。外國人可購買的建案，由省級人民委員會確定名單並公布在電子入口網站（《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 4 條第 3 款）。超出配額或不在可購範圍內的交易，不具法律效力、不核發粉紅本，賣方要賠償買方（同議定第 7 條第 3 款）。也就是錢付了，產權卻辦不下來。配額怎麼查、用完了怎麼辦，請看〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？買不到配額怎麼辦〉。

第三個是以他人名義登記。想買建案外的透天或土地的人，常被建議請越南親友出面登記。《民法》（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效）第 124 條規定，為掩蓋另一個交易而虛偽成立的民事交易無效；房子登記在別人名下，對方反悔、過世或有債務糾紛時，你很難主張權利。若是外國人以自己名義持有不符資格的住宅，依 2026-08-26 起施行的《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條，可處 3,000 萬至 5,000 萬越南盾罰鍰，並被要求把房屋退還賣方、由賣方退款。FTT 不協助這類安排，原因詳見〈請越南人出面登記買房的風險〉。

另外，依《地方政府組織法》（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）第 1、51 條，越南地方行政改為省、社兩級，郡縣級機關自 2025-07-01 結束運作，原來的郡已改為坊級；合約與粉紅本上的地址以改制後的坊名為準。

怎麼降低法律風險：

• 確認建案在省級人民委員會公布的外國人可購名單內。
• 請開發商以書面確認你買的那一戶在外國人配額內；依《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 7 條第 2 款 a 點，開發商簽約前本來就要上省級住宅主管機關網站查詢。
• 拿到粉紅本時核對姓名、護照號碼、面積與持有期限。
• 在自己的行事曆記下產權到期日，並提前至少 3 個月準備展延或處分。
• 不以他人名義登記。想買的標的外國人不能買，就換標的。

交易風險：預售屋延遲、銀行保證範圍與付款上限

預售屋的核心風險，是工程延遲或開發商財務出問題。法律先設了銷售門檻：《不動產經營法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 24 條要求，公寓要有基礎（phần móng）完工驗收的文件；開發商開賣前要通知省級不動產經營主管機關，主管機關在 15 天內書面回覆是否具備銷售條件。開發商也要在住宅與不動產市場資訊系統及自家網站，公開銀行保證協議與主管機關同意銷售的文件（第 6 條第 3 款）。

銀行保證的範圍要看清楚。《不動產經營法》第 26 條第 1 款規定，開發商賣預售屋前要取得銀行同意，對「開發商未依約交屋時」應退還買方的已收款項與合約約定的其他款項提供保證。它處理的是退款，不負責把房子蓋完。另外有三個細節：買方可以在簽約時書面選擇不要保證（第 26 條第 3 款）；開發商要在簽約後 10 個工作天內（或合約約定期限內）把保證函交給買方，買方收到前，開發商不得收取合約款項（第 26 條第 6 款）；依越南國家銀行《第 61/2024/TT-NHNN 號通知》（2025-04-01 生效），保證的是買方收到保證函之後預付的款項，付款超過法定比例的部分，銀行有權拒付（第 3 條第 15 款、第 13 條第 8 款）。開發商不交屋又不退款時，買方可以要求銀行代為履行（《不動產經營法》第 26 條第 7 款）。逐條說明見〈越南預售屋的銀行保證是什麼？簽約前要看哪一條〉。

付款也有法定上限。訂金不超過售價 5%，而且要在房屋具備銷售條件後才能收（第 23 條第 5 款）；首期含訂金不超過合約金額 30%，交屋前累計不超過 70%，賣方是外資企業時不超過 50%（第 25 條第 1 款）；拿到粉紅本前，賣方收款不超過合約金額 95%（第 25 條第 3 款）。這些比例讓買方出事時暴露的金額有上限；多付的部分不一定在銀行保證範圍內。

怎麼降低交易風險：

• 向開發商索取主管機關「具備銷售條件」的書面回覆，並在住宅與不動產市場資訊系統核對。
• 簽約時拿到銀行「承諾發函文件」的影本；確認收到自己名下的保證函之後再付款。
• 逐頁檢查合約，確認沒有在不知情下簽了「放棄銀行保證」。
• 用付款時程表對照三個比例：首期、交屋前、粉紅本核發前。
• 交屋期限與延遲交屋的違約金，要寫進合約。

市場風險：成交量與庫存會循環

越南房市有明顯的量價循環，買進的時點會影響日後轉手的難易。依越南建設部（Bộ Xây dựng）2026 年第 2 季的統計（Dân trí 2026-08-21 報導），全國不動產成交超過 100,000 筆，是第 1 季的 71.5%、2025 年同期的 63.7%。同一季，25 個省市回報的開發商庫存約 39,284 戶（筆），其中公寓 12,823 戶，季增 22.2%；透天季增 46.4%；這組庫存數字不含河內與另外 8 個未回報的省市。

價格與資金面，建設部指出第 2 季全國二手公寓售價較第 1 季下降；不動產貸款利率普遍在年息 12 到 14%。供給則在增加：第 2 季有 131 個建案、約 59,000 戶取得預售資格，季增 23.6%。

這些數字描述的是當下的流動性，不是未來的漲跌。對買方的意義有兩點：一是轉手需要時間，持有規劃要能承受幾年賣不掉或降價出場；二是各機構的「胡志明市均價」口徑不同，有的用 2025 年併市後的擴大市域，有的用舊市界，有的只算二手，比較時要確認同一機構、同一期、同一範圍。區域價格的整理見〈胡志明市房價與區域地圖：各郡特色與適合的買家〉。

怎麼降低市場風險：

• 看任何價格或漲跌數字，先問三件事：哪個機構、哪一期、哪個地理範圍。
• 用自有資金規劃，不把短期轉手當成還款來源。
• 試算兩個情境：延長持有，以及降價出售。
• 有貸款的話，把優惠期結束後的浮動利率放進試算。

收益風險：租金報酬率低於定存

依 batdongsan 的資料（VnExpress 2025-12-18 報導），胡志明市公寓租金報酬率由 2025 年第 1 季的 3.1%，降到第 3 季的 2.2%。這是毛報酬，未扣稅費與空置。報導指出，售價漲得快、租金調幅有限，是報酬率下降的主因。

對照越南國家銀行公布、越南銀行公會（VNBA）整理的 2026 年 7 月資料，6 到 12 個月期定存的平均年息是 6.3 到 7.8%。兩組數字的期間不同，但方向很清楚：只看租金現金流，在胡志明市買公寓出租，回收不如把錢放定存。同篇報導的屋主也提到，貸款買房出租，租金常不夠付利息。網路上「越南收租報酬很高」的說法，多半是疫情前的舊數字。報酬率的口徑與試算，請看〈越南收租划算嗎？胡志明市租金報酬率實況與定存比較〉。

怎麼降低收益風險：

• 聽到任何報酬率，先問：哪個機構、哪一季、毛還是淨。
• 自己扣掉代管費、稅、管理費、空置月數與家具折舊，再算淨報酬。
• 不以租金收入作為支付貸款的主要來源。
• 買房理由放在自住或長期配置，收租視為附帶。

匯率與資金進出風險

台灣買家的錢通常要換兩次匯：台幣換外幣匯到越南，再換越南盾付款；賣房時反向再走一次。其間的匯率變動直接影響換回台幣的金額，只能事先估算、自己承擔。

付款管道是法定的：外國個人的購屋款要透過在越南營業的信用機構或外國銀行分行支付（《住宅法》第 21 條第 2 款 c 點），違反可處 3,000 萬至 5,000 萬越南盾罰鍰（《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條第 3 款 c 點）；開發商也要透過在越南開立的帳戶收款（《不動產經營法》第 48 條第 2 款）。每一筆匯款水單、換匯紀錄與付款收據都要留著，日後賣房把錢匯回台灣時會用到。合法路徑與文件，請看〈從台灣匯款到越南買房：合法路徑與要準備的文件〉與〈越南房子賣掉後，錢怎麼合法匯回台灣？〉。

出場還有成本。依 2026-07-01 施行的《個人所得稅法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15）第 24 條第 1 款，非居民個人轉讓不動產，按轉讓價格課 2% 個人所得稅，不看賺賠。等待匯出期間若把錢以美元存在越南的銀行，VNBA 同份資料顯示美元存款利率是 0%。整體資金規劃見〈越南買房的錢怎麼走：匯款、稅費、貸款與持有成本總整理〉。

怎麼降低匯率與資金風險：

• 從自己的台灣帳戶匯到自己名下的越南帳戶，不經第三人轉手。
• 保存匯款水單、換匯紀錄、付款收據與合約。
• 出場試算時，先扣 2% 個人所得稅與兩次換匯成本。
• 投入的金額，以匯率不利時仍能承受為前提。

管理風險：人在台灣，房子在越南

買來出租時，外國屋主在出租前要以書面通報住宅主管機關，並依法繳納出租所得稅（《住宅法》第 21 條第 2 款 a 點）；未通報可處 2,000 萬至 3,000 萬越南盾罰鍰（《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條第 2 款，條文寫的受理機關是社級）。 人不在越南，日常要處理找租客、收租與押金、修繕、管理費、租約稅務申報與空置期檢查。交屋驗屋與粉紅本也有時限：開發商要在交屋之日起 50 天內送件申請粉紅本（《不動產經營法》第 17 條第 3 款），人不在當地時，要事先安排可信任的代理人與授權文件。

委託代管時，要把費用算進報酬。以 FTT 的收費為例：成功出租時收一個月租金的代租服務費，出租期間每月收月租 10% 的代管費，空置期間不收管理費。服務範圍與注意事項請看〈越南代租代管服務說明：人在台灣怎麼把房子租出去〉。

怎麼降低管理風險：

• 出租前完成書面通報與稅務登記。
• 代管委託書寫清楚：服務範圍、修繕金額門檻、報表頻率、押金由誰保管。
• 每月取得收支報表與照片紀錄，定期安排實地查看。
• 授權文件的形式要求（是否需公證或認證），先向越南承辦單位確認。

重點整理

常見問題

越南房市會崩盤嗎？

本文不預測漲跌。可以確認的是，依建設部統計，2026 年第 2 季全國成交量是 2025 年同期的 63.7%，公寓庫存季增 22.2%，二手公寓售價較第 1 季下降，代表轉手會變慢。「崩盤」沒有統一定義，與其猜方向，不如確認自己在價格下修、或幾年賣不掉時能否繼續持有。

預售屋蓋不完，錢拿得回來嗎？

要看有沒有銀行保證、付了多少。開發商未依約交屋又不退款時，買方可以要求開立保證函的銀行代為履行（《不動產經營法》第 26 條第 7 款）；但簽約時書面放棄保證、收到保證函前付的錢，或超過法定比例的部分，銀行可以不付。所以先拿到自己名下的保證函，再付款。

怎麼避免買房被騙？

三個檢查。一是錢只付到開發商在越南信用機構開立的帳戶（《不動產經營法》第 48 條第 2 款），不付現金、不付到個人帳戶，訂金不超過售價 5%。二是在省級公布的外國人可購名單與住宅與不動產市場資訊系統，核對建案與銷售條件。三是確認經手的經紀人持有越南不動產經紀執業證照，並在經紀公司或不動產交易所執業（第 61 條第 2 款）。同法第 8 條把詐欺與違法收取預售屋款項列為禁止行為。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 79/VBHN-VPQH（2026），第 19、20、21 條
2. 第 95/2024/NĐ-CP 號議定（住宅法施行細則，2024-08-01 生效），現行合併版 21/VBHN-BXD（2026），第 4、6、7 條
3. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 06/VBHN-VPQH（2025），第 6、8、17、23、24、25、26、48、61 條
4. 越南國家銀行第 61/2024/TT-NHNN 號通知（銀行保證，2025-04-01 生效），第 3、13 條
5. 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13（2017-01-01 生效），第 124 條
6. 第 339/2026/NĐ-CP 號議定（建設、住宅與不動產經營領域行政罰則，2026-08-26 生效），第 54 條
7. 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（2026-07-01 生效），第 24 條
8. 地方政府組織法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，第 1、51 條，政府公報 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
9. 越南建設部 2026 年第 2 季不動產市場統計，Dân trí 報導（2026-08-21）：https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-gia-chung-cu-da-giam-o-ha-noi-trung-binh-123-trieum2-20260821111147868.htm
10. batdongsan 胡志明市公寓租金報酬率，VnExpress 報導（2025-12-18）：https://vnexpress.net/cho-thue-can-ho-khong-nuoi-noi-lai-vay-4993910.html
11. VNBA，Interest rate developments applied by credit institutions in July 2026：https://vnba.org.vn/en/interest-rate-developments-applied-by-credit-institutions-in-july-2026-23176.htm
12. FTT 代租代管收費結構（FTT 內部資料，2026-10）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。