越南預售屋的銀行保證是什麼？買期房前要確認的 6 件事（2026 現行法規）

更新日期：2026-09-19｜依越南現行法規整理

越南的「銀行保證」（bảo lãnh ngân hàng）是法律要求建商在銷售預售屋之前先取得的財務擔保：由在越南合法營運的商業銀行承諾，若建商沒有依合約交屋、又不履行或未完全履行退還款項的義務，銀行會在買方請求時代建商償付（《不動產經營法》Luật Kinh doanh bất động sản 2023 第 26 條）。買方簽約後應取得銀行開給自己的「保證函」（thư bảo lãnh），這是日後向銀行求償的依據（Thông tư 61/2024/TT-NHNN 第 13 條）。付款方面，訂金不得超過房價 5%，首期含訂金不得超過 30%，交屋前累計不得超過 70%，取得權狀前建商至多收 95%（同法第 23、25 條）。

「預售屋／期房」在越南法律上稱為「未來形成的住宅」（nhà ở hình thành trong tương lai），指仍在興建中、或尚未驗收交付使用的住宅（《住宅法》Luật Nhà ở 2023 第 2 條第 24 項）。

什麼是銀行保證？和建商自己的承諾有什麼不同？

銀行保證是由銀行承擔建商對買方的財務義務，不是建商自己的口頭或書面承諾。依法，建商在賣預售屋之前，必須先取得越南國內商業銀行或在越南合法營運的外國銀行分行同意，為建商「未依約交屋時對買方的財務義務」提供保證（《不動產經營法》第 26 條第 1 項）。

這裡會出現兩份不同的文件，務必分清楚：

• 「承諾發函文件」（văn bản cam kết phát hành thư bảo lãnh）：銀行寫給建商，表示會替這個建案所有選擇要保證的買方開立保證函。建商在簽約時應把這份文件的影本交給買方（第 26 條第 2 項）。
• 「保證函」（thư bảo lãnh）：銀行針對每一位買方個別開立。預售屋的銀行保證只能以保證函的形式開立（Thông tư 61/2024 第 3 條）。

另外，社會住宅（nhà ở xã hội）的買賣不適用這套銀行保證規定（第 26 條第 8 項）。

怎麼確認建案有沒有銀行保證？

簽約前後分別看以下幾點：

• 簽約時：向建商索取銀行「承諾發函文件」的影本，確認開函銀行名稱與文件效期（第 26 條第 2 項）。
• 查公開資訊：建商在銷售前，必須在「住宅與不動產市場資訊系統」及自家網站公開預售屋資訊，其中包括銀行保證協議，以及主管機關核准可銷售的文件（第 6 條第 1 項、第 3 項）。
• 確認已取得省級主管機關同意：建商開賣前須通知省級不動產經營主管機關（實務上為建設廳 Sở Xây dựng），主管機關應在 15 日內書面回覆是否具備銷售條件（第 24 條第 4 項）；銀行也要在建商取得這份書面回覆後，才會審核是否提供保證（Thông tư 61/2024 第 13 條第 1 項）。
• 簽約後：建商應在簽約後 10 個工作天內（或合約約定的期限內）把保證函交給買方；在買方收到保證函之前，建商不得向買方收取合約款項（第 26 條第 6 項）。
• 核對真偽：保證函上應載明買方如何查驗其真實性（Thông tư 61/2024 第 16 條第 1 項），拿到後可依該方式直接向開函銀行核對。

銀行保證的範圍有多大？

保證的是「建商已向買方預收的款項」加上「合約約定建商應付買方的其他款項（如有）」（第 26 條第 1 項），但有三個限制要注意：

• 只保收到保證函之後才付的錢：依 Thông tư 61/2024，建商的財務義務是指「買方收到保證函之後」建商預收的款項及其他約定款項（第 3 條第 15 項）。
• 有金額上限：對每位買方的保證金額，以第 25 條允許建商預收的金額及合約約定的其他款項為上限（Thông tư 61/2024 第 13 條第 6 項）。
• 超付的部分銀行可拒付：買方繳款超過第 25 條規定比例的部分，或買方拿不出銀行開給他的保證函時，銀行有權拒絕履行保證（同條第 8 項）。

保證函的有效期，至少要到「建商應履行退款義務的期限」屆滿後 30 日（同條第 5 項）。即使銀行與建商之間的保證協議提前終止，已經開給買方的保證函仍然有效，直到保證義務終止為止。

建商沒交屋，怎麼向銀行求償？

建商未依合約約定期限交屋，又不履行或未完全履行對買方的財務義務時，買方可以要求銀行代建商履行（第 26 條第 7 項）。一般流程如下：

1. 依保證函上列明的「請求履行保證所需文件清單」準備文件，並附上銀行開給你的保證函（Thông tư 61/2024 第 13 條第 10 項、第 16 條第 1 項）。
2. 在保證函有效期內送達銀行。親自遞送須在銀行營業時間內；掛號郵寄以銀行簽收日為準；電子方式以銀行收到資料電文的時間為準（第 22 條第 2 項）。
3. 文件合格時，銀行應在收到後的 5 個工作天內付款（第 22 條第 3 項）。
4. 若銀行拒絕，應在 5 個工作天內以書面說明理由（第 22 條第 4 項）。

建議事先備妥保證函、合約與付款憑證，並記下保證函到期日。

付款上限：訂金、交屋前、權狀前各能付多少？

• 訂金：建商只能在房屋已具備銷售條件後收訂金，且不得超過售價的 5%；訂金協議須寫明售價（第 23 條第 5 項）。
• 首期款：分次付款，首期（含訂金）不得超過合約金額的 30%（第 25 條第 1 項）。
• 交屋前累計：之後依工程進度付款，交屋前累計不得超過 70%；若賣方是第 10 條第 4 項所指的外資經濟組織，交屋前累計不得超過 50%（第 25 條第 1 項）。
• 權狀前：買方尚未取得權狀（土地使用權與房屋所有權證書）前，建商收款不得超過 95%，其餘款項在主管機關核發權狀時才付（第 25 條第 3 項）。
• 付款管道：建商應透過在越南境內信用機構或合法營運的外國銀行分行開立的帳戶收款（第 48 條第 2 項）。

超過上述比例多付的錢，可能不在銀行保證範圍內，繳款前請逐期核算。

簽約時，合約要看哪幾條？

• 法定必備條款：付款方式與期限、預售屋的銀行保證、交屋期限、違約責任、違約罰則、合約終止與解除的處理（第 46 條第 1 項）。
• 延遲交屋罰則：建商延遲交屋的罰款與賠償，由雙方約定並須寫入合約（第 48 條第 3 項），務必確認有寫、寫了多少。
• 保證文件的字號：依政府頒布的合約範本（Nghị định 96/2024 附錄 I），預售公寓買賣合約須寫明保證文件的字號與日期、省級主管機關核准可銷售文件的字號與日期，並附經認證的影本（買方選擇不要保證者除外）。2026 年 2 月 9 日起，Nghị định 54/2026 已把範本中「保證協議」的用語改為「保證承諾文件」（văn bản cam kết bảo lãnh）。建商不得更改範本既有的內容（Nghị định 96/2024 第 12 條第 3 項）。
• 是否放棄保證：買方可以選擇不要銀行保證，但須在簽約時以書面約定；一旦放棄，第 26 條第 4 至 8 項的保證程序對你不適用（第 26 條第 3 項）。簽約時請逐頁確認，不要在不知情下簽了放棄文件。

台灣人買期房，還要多注意什麼？

外國個人可以向開發商購買建案中的商業住宅，但該建案不得位於國防、安全管制區域（《住宅法》第 17 條第 2 項）。依 Nghị định 54/2026，若建案在核准投資時尚未徵詢國防部、公安部意見，而建商要賣給外國人，建設廳的「可銷售通知」須載明國防部、公安部的意見結果。購買前可請建商出示這份通知，確認建案可以賣給外國人。

建商違規收款會有什麼後果？

依 2026 年 8 月 26 日起施行的 Nghị định 339/2026（取代已失效的 Nghị định 16/2022）第 68 條：

• 未取得銀行同意保證就銷售、未交付承諾文件影本、未依期限交付保證函：罰款 2.6 億至 3 億越南盾。
• 違規收取訂金、違規收款、違規使用買方款項：罰款 6 億至 8 億越南盾，並應將違規收取或使用的款項連同孳息全數退還客戶。

上述金額是對組織的罰款標準（同令第 5 條第 4 項）。行政罰則是主管機關的處分，買方求償仍以合約與保證函為依據。

常見誤解

• 「有銀行保證，付多少都拿得回來」：不對。保證範圍限於收到保證函後支付、且在法定比例內的款項。
• 「拿到承諾發函文件影本就等於有保證函」：不對。承諾發函文件是銀行寫給建商的；向銀行求償要憑銀行開給你本人的保證函。
• 「銀行保證代表房子一定蓋得完」：不對。銀行保證的對象是建商未交屋時的退款等財務義務，不是工程完工。
• 「所有期房都有銀行保證」：不對。社會住宅不適用，且買方可以書面放棄。

簽約前檢查清單

• 省級主管機關（建設廳）核准可銷售的書面文件：字號、日期
• 買外國人身分：確認建案可售予外國人
• 銀行承諾發函文件影本：開函銀行、效期
• 合約寫明保證文件與核准文件的字號、日期，並附認證影本
• 付款時程：訂金 ≤5%、首期含訂金 ≤30%、交屋前 ≤70%（外資賣方 ≤50%）、權狀前 ≤95%
• 款項匯入建商在越南境內的銀行帳戶
• 延遲交屋罰則已寫入合約
• 沒有簽下自己不知情的「放棄保證」文件
• 簽約後 10 個工作天內取得保證函，向銀行核對真偽並記下到期日

本文依越南現行法規整理，供一般資訊參考，不構成法律意見；個案請洽專業人士確認。

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