胡志明市房價與區域地圖：各郡特色與適合的買家

胡志明市沒有一個「均價」可以直接拿來比。2025 年 7 月起，胡志明市與平陽、巴地頭頓合併，越南地方行政也改為省、社兩級，郡已不存在；各機構統計的範圍因此不同。CBRE 統計 2026 年第 2 季擴大市域的一手公寓均價每平方公尺約 76 百萬越盾，JLL 統計舊市界同季約 98.1 百萬越盾。看價格前，先問清楚比的是哪個範圍、一手還是二手。本文沿用市場習慣的舊郡名，整理各區的生活機能、交通、常見買家，以及 FTT 網站目前收錄的建案數。

先搞懂：郡已經廢除，市場仍用舊郡名

越南《地方政府組織法》（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，2025-06-16 國會通過，自通過日起生效）第 1 條第 1 款規定，全國行政單位分為兩級：省級（省、中央直轄市）與社級（社、坊、特區）。同法第 51 條第 3 款規定，原本的縣級政府（縣、郡、省轄市、直轄市轄市、市社）自 2025-07-01 起結束運作。換句話說，「第七郡」「第二郡」在行政上已不存在，原本郡下的坊經過重組，直接隸屬胡志明市。

市場的習慣沒有跟著改。建案廣告、仲介、計程車司機，甚至多數越南媒體在談房價時，仍然用「第七郡」「第二郡」這些舊名稱描述位置；媒體報導價格時也常寫成「原第七郡（Quận 7 cũ）」。本文標題與一般敘述沿用舊郡名，是為了讓讀者對得上市場資訊。

但凡是地址、產權登記與合約，就要改用新的坊名。FTT 內部查證彙整的原則是：口語可以講「原第七郡」，文件與合約一律用新坊名。簽約前請核對買賣合約、開發商文件與粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）上的坊名是否一致；原各郡已改為坊級，舊郡名只能當作找房時的地理參考。粉紅本的細節見〈越南粉紅本是什麼？外國人什麼時候拿得到〉。

胡志明市「均價」為什麼每家都不一樣

第二個變化是合併。為執行國會關於省級行政單位重組的第 202/2025 號決議，胡志明市與平陽省、巴地頭頓省合併，新的胡志明市自 2025 年 7 月 1 日起運作。越南政府電子報胡志明市專頁的報導指出，合併後的胡志明市面積超過 6,772 平方公里、人口超過 14 百萬人，下轄 168 個社級單位，包括 113 個坊、54 個社與 1 個特區。

範圍變大，「胡志明市均價」就不再是同一個東西。各機構的統計口徑如下，數字不能直接互相比較：

CBRE 越南研究主管在 2026 年 8 月的論壇上說明，一手公寓均價從舊市中心區的約 92 百萬越盾，算進整個擴大市場後降為約 76 百萬越盾，差了 16 百萬越盾；這是範圍改變造成的，不代表同一間房子變便宜。FTT 內部查證彙整也提醒，CBRE（擴大市域）、JLL（舊市界）、建設部（二手）三套口徑可差到 1.7 倍，所以客戶問「房價多少」，我們會先問「你要比哪個範圍」。

二手市場的訊號也不一致。CBRE 統計 2026 年第 2 季擴大市域二手公寓每平方公尺約 62 百萬越盾，比去年同期高 26%；DKRA Consulting 同季則統計胡志明市二手公寓價格比前一季平均下跌 3 到 6%（《青年報》Thanh Niên 報導）。一個比年、一個比季，樣本也不同。看到單一數字時，先看它的機構、期間與口徑。

供給的重心也移動了。CBRE 指出，2026 年上半年擴大市域約 80% 的新公寓供給來自原平陽地區，原平陽第 2 季約 95% 的新供給屬高階產品；舊市區的公寓庫存只剩累計供給的約 2.3%。Knight Frank 也觀察到，舊市中心區新案多屬高階與豪華產品，平價、中價供給較集中在原平陽與原巴地頭頓。

各區一覽：生活機能、交通、常見買家

以下依舊郡名整理。價格只引用有機構或主流媒體來源的數字，並寫明期間與口徑；查不到可靠數字的區，寫「價格依建案差異大，洽顧問」。常見買家是 FTT 顧問的實務觀察，不是統計數據，僅供思考方向。

第一郡與第三郡（中心區）

原第一郡是胡志明市的商業與行政核心，辦公大樓、百貨與飯店集中，第三郡與其相鄰。捷運一號線（濱城－仙泉）的起點在這一區，全線三個地下站（濱城市場站、市劇院站、Ba Son 站）都在中心區。

價格方面，Batdongsan.com.vn 的資料（CafeF 2026 年 7 月報導）顯示，中心區的 Grand Marina Saigon 常見報價為每平方公尺 450 到 700 百萬越盾；Avison Young 統計 2026 年第 2 季中心區一手公寓價格約每平方公尺 3,500 到 5,900 美元（《青年報》報導）。這是高價產品的區間，不是整區平均。

常見買家：預算充裕、重視地段與稀缺性、以長期持有為主的人，以及需要每天往返中心區辦公室的派駐人員。FTT 網站目前收錄第一郡 28 筆刊登（約 19 個建案）、第三郡 2 筆刊登（約 2 個建案）。

第四郡

第四郡緊鄰第一郡南側，隔著運河與市中心相望。目前沒有查到以第四郡為範圍、可引用的機構價格統計。

價格依建案差異大，洽顧問。常見買家：想在短程車距內通勤到第一郡、又希望選擇比中心區多一些的自住者。FTT 網站目前收錄第四郡 18 筆刊登（約 12 個建案）。

平盛郡

平盛郡位在第一郡東北側，是從市中心往原第二郡、守德方向的必經之地。捷運一號線過 Ba Son 站後，沿 Nguyễn Hữu Cảnh、Điện Biên Phủ、西貢橋與河內公路往東，沿線設有 Văn Thánh 公園站、Tân Cảng 站等高架站。

價格依建案差異大，洽顧問。常見買家：以捷運通勤中心區為主要考量的自住者，以及看重河岸大型社區的人。FTT 網站目前收錄平盛郡 12 筆刊登（約 9 個建案）。

第二郡（守德）

原第二郡位在西貢河東岸，與原第九郡、原守德郡一帶在市場上常合稱「原守德市」（TP. Thủ Đức cũ），守添（Thủ Thiêm）新市區也在這一帶。捷運一號線在這一帶設有 Thảo Điền 站與 An Phú 站，往東再經 Rạch Chiếc、Phước Long 等站到新東部客運站。VnExpress 報導，一號線全長 19.7 公里、14 個車站，2024-12-22 開始營運；營運初期從仙泉端搭到濱城的車程，報導寫約 30 分鐘。

供給與價格：JLL 統計 2026 年上半年舊市界的新公寓供給，東區約占 70%。Batdongsan.com.vn 的資料（CafeF 2026 年 7 月報導）顯示，當時胡志明市 13 個開賣中的公寓建案，有 6 個在原守德市一帶；除 MT Eastmark 每平方公尺約 45 到 60 百萬越盾外，Gladia Heights 約 80 到 100 百萬、Imperia Sensa Park 約 95 到 105 百萬，Palm River 報價達 180 到 220 百萬越盾。這些是個別建案的開賣報價，不是區域均價。

常見買家：看重捷運一號線與東區新市區規劃的自住者，以及打算長期持有、出租給外商派駐人員的投資人。詳細介紹請看〈胡志明市第二郡（守德）買房指南：守添、捷運與建案〉。FTT 網站目前收錄第二郡 96 筆刊登（約 47 個建案）、守德郡 9 筆刊登（約 7 個建案）、第九郡 4 筆刊登（約 4 個建案）。

第七郡

原第七郡位在市中心南方，以富美興（Phú Mỹ Hưng）規劃新市區為核心，在 FTT 網站收錄的建案中數量居首。南邊與牙皮縣（Nhà Bè）相鄰。

價格方面，Batdongsan.com.vn 的資料（CafeF 2026 年 7 月報導）顯示，原第七郡的 The Symphony 報價每平方公尺約 170 到 190 百萬越盾，Vlasta Premier 約 85 到 100 百萬；牙皮縣的兩個建案約 70 到 90 百萬。另據 VnExpress 2026 年 10 月引述數據平台 Biggee，舊市界 2026 年第 3 季公寓售價比前三個月高 1.8%，其中原第二郡、原第七郡、平新郡、牙皮縣、Gò Vấp 等區漲幅為 2.8 到 3.5%。這是已發生的統計，不代表之後的走勢。

常見買家：重視生活機能成熟、步行可及商場與醫療的自住者，以及在附近工作的外商人員。詳細介紹請看〈胡志明市第七郡買房指南：富美興、生活機能與建案〉。FTT 網站目前收錄第七郡 206 筆刊登（約 93 個建案）、牙皮縣 6 筆刊登（約 6 個建案）。

平新郡

平新郡（Bình Tân）位在市區西側，往西接平正縣。除上段 Biggee 的區域漲幅統計外，目前沒有查到以平新郡為範圍、可引用的機構均價。

價格依建案差異大，洽顧問。常見買家：預算有限、以自住或家人居住為主的在地買家。FTT 網站目前收錄平新郡 38 筆刊登（約 20 個建案）。

原平陽省（順安、迪安一帶）

合併後原平陽省成為胡志明市的北側，是新公寓供給的主要來源（見上方 CBRE 數字）。VnExpress 2026 年 9 月報導，一年前迪安、順安的新案還有不少每平方公尺 35 到 40 百萬越盾的選擇，現在新供給中已幾乎看不到，每平方公尺 50 到 60 百萬越盾的產品越來越多；同篇引述 One Mount Group，原平陽 2026 年第 2 季一手公寓均價約每平方公尺 60 百萬越盾，比第 1 季高 4 百萬越盾。

常見買家：在周邊工業區工作的自住者與租屋需求、預算以總價控制為優先的首購者，以及因工廠營運需要就近居住的台商幹部。工業區與廠房租賃另見〈越南工業區與廠房租賃：台商選址與租約要點〉。FTT 網站目前收錄順安市 12 個、迪安市 3 個、平陽新城 3 個建案，另有平陽工業區物件 20 個。

原巴地頭頓省（現為胡志明市東南側）目前 FTT 網站沒有分類收錄建案，價格依建案差異大，洽顧問。

其他舊郡

FTT 網站另收錄第六郡 5 筆刊登（約 3 個建案）、平正縣 4 筆刊登（約 4 個建案）。這些區域目前沒有查到可引用的分區機構價格，價格依建案差異大，洽顧問。

外國人選區前要先確認的三件事

第一，不是每個建案都能賣給外國人。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 16 條規定，外國組織與個人只能擁有住宅建案內的住宅，且國防安全管制區內的建案除外；《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 4 條第 3 款要求省級人民委員會確定並公開「外國人可擁有住宅的建案名單」。同一區裡，有的案子能買、有的不能，選區之後還要選案。資格與流程見〈台灣人可以在越南買房嗎？外國人購屋三要件與可買範圍〉。

第二，收租不是選區的理由。batdongsan 統計胡志明市公寓租金報酬率從 2025 年第 1 季的 3.1% 降到第 3 季的 2.2%（毛報酬、未扣稅費與空置），越南 6 到 12 個月定存約 6.3 到 7.8%（越南銀行公會 VNBA，2026 年 7 月）。各區差異見〈越南收租划算嗎？胡志明市租金報酬率實況與定存比較〉。

第三，把總成本與風險一起算。匯款、稅費與持有成本見〈越南買房的錢怎麼走：匯款、稅費、貸款與持有成本總整理〉；預售屋、匯率與轉售風險見〈越南買房的風險與真相：台灣買家最該先知道的事〉。

重點整理

常見問題

胡志明市公寓現在每平方公尺多少錢？

要看範圍與口徑。CBRE 統計 2026 年第 2 季擴大市域一手公寓約 76 百萬越盾、舊市中心區約 92 百萬；JLL 統計舊市界同季約 98.1 百萬；Knight Frank 統計舊市界第 3 季新開賣公寓約 4,210 美元。區域與建案之間差距更大，同一個原守德市，報價就從 45 百萬到 220 百萬越盾都有。請先決定區域與預算，再比對同口徑的數字。

合約和地址上還能寫「第七郡」嗎？

不建議。依《地方政府組織法》第 51 條第 3 款，原郡級政府自 2025-07-01 起結束運作，行政上已改為坊級。口頭溝通可以說「原第七郡」，但買賣合約、地址與粉紅本一律以新坊名為準，簽約前要核對三份文件上的坊名一致。

外國人在每一區都能買嗎？

區域本身不是限制，建案才是。外國人只能買住宅建案內、且列入省級人民委員會公開名單的住宅（《住宅法》第 16 條、《第 95/2024/NĐ-CP 號議定》第 4 條第 3 款），另有配額限制。FTT 顧問會在看房前先查證建案是否在名單內。

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資料來源

1. 地方政府組織法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15（2025-06-16 通過並生效），第 1、51 條，政府公報 Công báo 807+808 號 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
2. 越南政府電子報胡志明市專頁，〈Bộ máy lãnh đạo của TPHCM mới〉，2025-07-01：https://tphcm.chinhphu.vn/bo-may-lanh-dao-cua-tphcm-moi-101250701111824083.htm
3. Thanh Niên，〈TP.HCM họp với Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu về sáp nhập tỉnh từ 1.7〉，2025-06-16：https://thanhnien.vn/tphcm-hop-voi-binh-duong-ba-ria-vung-tau-ve-sap-nhap-tinh-tu-17-185250616100410919.htm
4. CafeF（轉載 Nhịp sống thị trường），CBRE 越南 2026 年第 2 季胡志明市住宅市場報告，2026-07-07：https://cafef.vn/gia-can-ho-tphcm-lap-mat-bang-moi-76-trieu-dong-m-90-nguon-hang-duoc-hap-thu-188260707164106882.chn
5. CafeF（轉載 Nhịp sống thị trường），CBRE 越南於 2026 年不動產論壇的說明，2026-08-26：https://cafef.vn/gia-trung-binh-toan-bo-thi-truong-can-ho-tphcm-mo-rong-giam-16-trieu-dong-m2-188260826061655198.chn
6. VietnamNet，JLL 2026 年上半年胡志明市市場數據，2026-07：https://vietnamnet.vn/lai-suat-cao-gia-can-ho-tphcm-bay-gio-ra-sao-2533954.html
7. VnExpress，Knight Frank 2026 年第 3 季報告與 Biggee 數據，2026-10-08：https://vnexpress.net/gia-can-ho-chao-ban-moi-tai-tp-hcm-tiep-tuc-tang-5129592.html
8. CafeF，Batdongsan.com.vn 2026 年上半年開賣建案價格，2026-07-18：https://cafef.vn/thanh-pho-giau-nhat-ca-nuoc-dan-vang-bong-can-ho-moi-duoi-60-trieu-dong-m2-mat-bang-gia-so-cap-thiet-lap-nac-thang-moi-188260718060758092.chn
9. Thanh Niên，Avison Young 與 DKRA 2026 年第 2 季報告，2026-07-14：https://thanhnien.vn/sau-thoi-gian-tang-nong-gia-can-ho-tren-thi-truong-so-cap-da-giam-185260714164237138.htm
10. VnExpress，原平陽公寓價格與 One Mount Group 數據，2026-09-23：https://vnexpress.net/kho-kiem-chung-cu-duoi-45-trieu-dong-moi-m2-tai-binh-duong-cu-5122953.html
11. VnExpress，〈Metro Bến Thành - Suối Tiên vận hành〉，2024-12-22：https://vnexpress.net/metro-ben-thanh-suoi-tien-van-hanh-4830508.html
12. VnExpress，〈Cách di chuyển thuận tiện với metro Bến Thành - Suối Tiên〉：https://vnexpress.net/cach-di-chuyen-thuan-tien-voi-metro-ben-thanh-suoi-tien-4832861.html
13. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效），第 16 條；第 95/2024/NĐ-CP 號議定，第 4 條
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15. FTT 網站建案收錄數，FTT 資料庫 2026-10-10 備份

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。