胡志明市第七郡買房指南：富美興、生活機能與建案

第七郡是胡志明市南區的成熟住宅區，核心是台資參與開發的富美興（Phú Mỹ Hưng）新都市區。日本、韓國、台灣三所學校與 FV 醫院都設在這一帶，外籍住戶比例高，FTT 網站目前收錄的第七郡建案筆數也較多。要注意兩件事：一是 2025-07-01 起越南廢除郡級，原第七郡改分屬 Tân Thuận、Phú Thuận、Tân Mỹ、Tân Hưng 四個坊，合約與粉紅本要用新坊名；二是沿河低窪路段有漲潮淹水，看房時要實地確認。

第七郡在哪裡？富美興是怎麼來的

第七郡位在胡志明市中心南側，隔著運河與第四郡相鄰。依《青年報》（Tuổi Trẻ）2021 年刊出的胡志明市房地產協會主席黎黃洲（Lê Hoàng Châu）專文，第七郡在 1997 年成立；這一帶過去屬於牙皮縣（Nhà Bè），文中形容是偏僻的沼澤地，交通只有 Huỳnh Tấn Phát 路和一條鄉道。

改變這一區的是三件事：新順加工出口區（Khu chế xuất Tân Thuận）、Nguyễn Văn Linh 大道、富美興新都市區。三者都和同一個合資架構有關，越方是新順工業發展公司（Tân Thuận IPC），外方是 Phu My Hung Asia Holdings。《西貢解放報》（SGGP）的回顧報導寫到，當年找到的投資方是台灣的 CT&D 公司，並提到台灣企業家丁善理（Lawrence S. Ting）主動參與提出富美興都市區計畫。

Nguyễn Văn Linh 大道由富美興合資公司擔任投資方，1996 年動工、2007 年完成，路寬 120 公尺、10 線道，是南區通往湄公河三角洲各省的幹道（SGGP）。富美興都市區在 2008 年獲越南建設部認定為全國首個「模範都市區」（SGGP、Tuổi Trẻ 同載）。

2025-07-01 之後，第七郡的地址怎麼寫

口語上還是說「第七郡」，但地址、合約與產權登記一律用新坊名。依地方政府組織法（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）第 1 條，越南地方行政單位改為省級與社級兩級；第 51 條第 3 款規定郡、縣等「縣級」機關自 2025-07-01 起結束運作。

原第七郡改成哪些坊，依國會常務委員會第 1685/NQ-UBTVQH15 號決議（2025-06-16 通過）第 1 條第 18 到 21 款：

同一決議寫明，整併後胡志明市共有 168 個社級單位，新的地方政府自 2025-07-01 起運作。

以 FTT 網站收錄的物件舊地址為例：Luxcity 寫的是 Huỳnh Tấn Phát 路、舊 Tân Thuận Đông 坊，對照上表屬於現在的 Tân Thuận 坊；Docklands 在 Nguyễn Thị Thập 路、舊 Tân Phú 坊，屬於現在的 Tân Mỹ 坊；Sunrise City View 在 Nguyễn Hữu Thọ 路、舊 Tân Hưng 坊，坊名沒變。麻煩的是舊 Phú Mỹ 坊被切成兩半，分別併入 Phú Thuận 與 Tân Mỹ，決議沒有列出逐街界線，所以舊 Phú Mỹ 坊的物件（例如 Q7 Saigon Riverside）要以開發商最新文件或地方機關說明為準，不要自己推。

已經核發的舊粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）上的舊地址要不要換發、怎麼換，本文沒有找到胡志明市的一手規定，辦理前請向土地登記機關確認。

生活機能：學校、醫院與外籍社群

以下只列各機構官網上的地址，不做評比；它們都已改用新坊名「Tân Mỹ」：

• 日本人學校（The Japanese School in Ho Chi Minh City）：官網地址為 Sai Gon South, Block M9, Tan Phu Street, Tan My Ward。
• 胡志明市韓國學校：官網地址為 21 Tan Phu Street, Tan My Ward。
• 越南胡志明市臺灣學校：官網校址為 Lô S3, Khu A, Đô thị mới Nam Thành phố, phường Tân Mỹ。
• FV 醫院：官網地址為 6 Nguyễn Lương Bằng, phường Tân Mỹ（quận 7 cũ，即原第七郡）。

外籍社群方面，《青年報》2021 年的專文寫到，富美興都市區住了超過 35,000 名居民，其中接近一半是外國人；二、三十年前胡志明市的韓國社群主要住在 Ông Tạ 一帶，現在則集中在富美興。VnExpress 2020-02-27 的報導引述當時的第七郡領導，轄區內住了近 11,000 名韓國人，主要在富美興；光是 Bùi Bằng Đoàn、Phạm Văn Nghị、Đặng Đại Độ 三條路，就有超過 200 家店家與服務據點。日本與台灣住戶人數，本文沒有找到官方統計，所以不寫數字。

這些是報導當時的數字，說明生活服務已經成形，不代表任何一棟大樓的住戶組成。

交通：橋樑、幹道與規劃中的捷運

現有連外道路。黎黃洲的專文列出近年新建或拓寬、連接南區與市中心的道路橋樑，包括 Nguyễn Hữu Thọ 路、Nguyễn Tất Thành 路、Calmette 橋、Kênh Tẻ 橋、Nguyễn Văn Cừ 橋、Nguyễn Tri Phương 橋。往原第二郡（守德）方向則有富美橋（cầu Phú Mỹ），VnExpress 報導指出這座橋以 BOT 方式興建，2009 年 9 月通車。本文沒有找到一手來源的「到市中心距離或車程」，所以不寫數字，建議在尖峰時段實際跑一趟。

守添 4 號橋（cầu Thủ Thiêm 4）。依 VnEconomy 2025-12-28 報導，胡志明市人民議會已通過這座橋的投資主張決議，總投資額超過 5.063 tỷ 越南盾（原文 hơn 5.063 tỷ đồng），預計 2026 年第 4 季選商動工、2028 年第 4 季完工。起點在 Nguyễn Văn Linh 路與新順 2 號橋交會處（Tân Thuận 坊），終點接守添新都市區的 Nguyễn Cơ Thạch 路（An Khánh 坊），全長約 2.16 公里、8 線道。截至本文資料日，本文沒有查到正式動工的一手報導，時程以官方公告為準。

捷運 4 號線（Đông Thạnh–Hiệp Phước）。依《經濟財政雜誌》（Tạp chí Kinh tế Tài chính）2026-10-06 報導，這條線規劃 31 個車站、全長約 45 公里，穿越市中心的路段研究以地下方式沿 Nguyễn Văn Trỗi、Hai Bà Trưng、Pasteur、Lê Lợi、Đề Thám、Khánh Hội、Nguyễn Hữu Thọ 等路線布設；可行性前期研究報告預定今年送審，預計 2027 年第 1 或第 2 季動工。VTC News 2026-07-30 的報導則提到，從 Nguyễn Văn Linh 站（ST18）到 Bà Chiêm 站（ST24）約 8 公里的路段，研究以高架沿 Nguyễn Hữu Thọ、Nguyễn Văn Tạo 布設。路線、站點與時程都可能調整，不要把規劃中的捷運當成已確定的條件。

主要建案類型與 FTT 網站收錄

FTT 網站目前收錄的第七郡共 206 筆刊登，去重後約 93 個建案（2026-10-10 資料庫備份），是網站各區之中筆數較多的一區。代表建案名稱如下（只列名稱，不代表推薦或仍有可售戶）：

• 富美興及周邊：The Peak – Midtown、The Antonia、Nam Phúc Le Jardin、Golden King、Happy Valley
• Nguyễn Thị Thập、Huỳnh Tấn Phát 一帶：Docklands、Luxcity、Sunshine Sky City、The Era Town
• 沿 Nguyễn Hữu Thọ、沿河一帶：Sunrise City View、Q7 Saigon Riverside、River Panorama、Q7 Boulevard
• 其他：Hưng Phúc Happy Residence、Viva Plaza、Sky 89、The Infiniti（Riviera Point）

收錄物件以高樓公寓為主，另有少數辦公兼住宅（officetel）。officetel 的產權性質與一般公寓不同，要逐案確認權狀上的用途登記。各區價格請看樞紐頁〈胡志明市房價與區域地圖〉，本文不列價格。

外國人在第七郡買房：配額與名單

外籍住戶多，熱門大樓的外國人額度可能較早用完。依住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 19 條第 1 款，外國組織與個人合計不得超過一棟公寓 30% 的戶數；別墅、連棟住宅在人口規模相當於一個坊的區域內，外國人合計不得超過 250 戶。第 95/2024/NĐ-CP 號議定第 5 條第 1 款規定，「相當於一個坊」以核定規劃人口 10,000 人為準，不區分行政單位層級，所以這次併坊並不會讓配額自動放大。

另外，外國人只能在省級人民委員會公告允許外國人持有住宅的建案名單內購買（住宅法第 16 條第 2 款）。順序是：先確認建案在名單內，再請開發商或賣方書面確認該棟額度還有剩，最後才付訂金。細節請看〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？〉。

注意事項：淹水、老社區管理與產權文件

漲潮淹水。依《青年報》2025-11-20 報導胡志明市建設廳記者會，2025 年起到報導日，全市有 75 天潮位超過一級警戒（1.4 公尺）；受影響較重的沿河低窪地區包括 Tân Thuận、Tân Mỹ、Phú Thuận 三個坊（原第七郡）。建設廳列出原胡志明市範圍 12 處淹水點、水深 0.1 到 0.3 公尺，其中包括 Huỳnh Tấn Phát 路與 Trần Xuân Soạn 路。看房時也要看出入動線與地下停車場在漲潮期間的狀況。

老社區的管理。第七郡有不少交屋十年以上的大樓。住宅法第 58 條規定，公寓的使用年限依設計文件與主管機關的鑑定結論認定，自驗收啟用起算。買二手公寓前至少確認三件事：住戶大會是否已成立管委會（Ban quản trị）、開發商是否已依第 153 條第 2 款把公寓維護基金連同利息移交管委會、管理費依第 151 條是怎麼約定的。管理費爭議依第 140/2025/NĐ-CP 號議定第 15 條由社級人民委員會處理。

產權文件。預售屋要看銀行保證，成屋要看粉紅本是否已核發、地址與用途。請看〈越南粉紅本是什麼？〉與〈越南公寓持有成本有哪些？〉。

哪些需求會把第七郡列入比較

本表是事實對照，不是投資建議；本文不討論租金報酬與漲跌。

重點整理

常見問題

合約上還能寫「Quận 7」嗎？

不建議。依 72/2025/QH15 號法律，縣級機關自 2025-07-01 起結束運作，第 1685/NQ-UBTVQH15 號決議也已把原第七郡各坊整併為四個新坊。新簽的合約、授權書與申請文件應寫新坊名；舊 Phú Mỹ 坊的物件要以文件確認落在哪一坊。

富美興和第七郡是同一個地方嗎？

不完全相同。富美興是第七郡裡的新都市區，第七郡還包括新順加工出口區周邊、Huỳnh Tấn Phát 路一帶等較早發展的社區，屋齡、管理與淹水狀況可能差很多，要逐案看。

外國人在第七郡買房，額度會不會因為併坊而變多？

不會。配額看的是每棟公寓 30%，以及「相當於一個坊人口規模」區域內的獨棟住宅 250 戶；議定 95/2024 明定這個規模以規劃人口 10,000 人計算，不區分行政單位層級。

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資料來源

1. 國會常務委員會第 1685/NQ-UBTVQH15 號決議（胡志明市 2025 年社級行政單位整併），2025-06-16 通過；越南政府入口網站「建設政策與法律」全文：https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-nghi-quyet-so-1685-nq-ubtvqh15-sap-xep-cac-dvhc-cap-xa-cua-thanh-pho-ho-chi-minh-nam-2025-119250616211341304.htm （）
2. 地方政府組織法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，政府公報 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf （）
3. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效）第 16、19、58、151、153 條
4. 第 95/2024/NĐ-CP 號議定第 5 條；第 140/2025/NĐ-CP 號議定第 15 條
5. Tuổi Trẻ，Lê Hoàng Châu〈Phú Mỹ Hưng - Sự thành công của một dự án FDI〉，2021-05-19：https://tuoitre.vn/phu-my-hung-su-thanh-cong-cua-mot-du-an-fdi-20210518165014403.htm
6. SGGP〈50 năm non sông liền một dải - Bài 5: Biến đầm lầy thành đô thị phồn vinh〉：https://www.sggp.org.vn/50-nam-non-song-lien-mot-dai-bai-5-bien-dam-lay-thanh-do-thi-phon-vinh-post790096.html
7. VnExpress〈'Phố Seoul' ở Sài Gòn〉，2020-02-27：https://vnexpress.net/pho-seoul-o-sai-gon-4060840.html
8. VnExpress〈Vì sao cầu biểu tượng TP HCM ế khách〉：https://vnexpress.net/vi-sao-cau-bieu-tuong-tp-hcm-e-khach-2940583.html
9. VnEconomy〈TP. Hồ Chí Minh đầu tư hơn 5.000 tỷ đồng xây cầu Thủ Thiêm 4〉，2025-12-28：https://vneconomy.vn/tp-ho-chi-minh-dau-tu-hon-5000-ty-dong-xay-cau-thu-thiem-4.htm
10. Tạp chí Kinh tế Tài chính〈Metro số 4 TP. Hồ Chí Minh dự kiến có 31 nhà ga, dài 45 km〉，2026-10-06：https://tapchikinhtetaichinh.vn/metro-so-4-tp-ho-chi-minh-du-kien-co-31-nha-ga-dai-45-km-168807.html
11. VTC News，2026-07-30：https://vtcnews.vn/tap-doan-cua-ty-phu-phuong-thao-sap-lam-metro-di-ngam-qua-san-bay-tan-son-nhat-ar1031864.html
12. Tuổi Trẻ〈23 tuyến đường ngập do triều cường ở TP.HCM, người dân cần ghi nhớ〉，2025-11-20：https://tuoitre.vn/23-tuyen-duong-ngap-do-trieu-cuong-o-tp-hcm-nguoi-dan-can-ghi-nho-20251120193639188.htm
13. 各機構官網（2026-10-10 讀取）：日本人學校 https://jschoolhcmc.com/access/ ；韓國學校 http://kshcm.net/ ；臺灣學校 https://www.tshcmc.edu.vn/ ；FV 醫院 https://www.fvhospital.com/vi/lien-he/
14. FTT 資料庫：上架建案數依區域（2026-10-10 備份）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。