越南粉紅本是什麼？外國人買房拿得到嗎、多久拿得到（2026 現行法規）

更新日期：2026-09-19｜依越南現行法規整理

越南人說的「粉紅本」（sổ hồng），法律上的正式名稱是「土地使用權、附著於土地之資產所有權證書」（Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất，以下簡稱「權狀」），是越南國家確認你合法擁有房屋的法律文件。符合資格的外國個人向建商購買建案住宅，可以拿到自己名下的權狀，權狀上會寫明所有期限：自核發日起不超過 50 年，可以再延長一次。向建商買房時，建商依法須在交屋後 50 天內替買方送件；登記機關的處理期限，依越南政府公告為不超過 8 個工作天。

粉紅本在法律上代表什麼？

它是國家確認你合法擁有土地使用權與房屋所有權的「法律憑證」（依《土地法》2024 年第 3 條第 21 款）。越南的房屋所有權，是透過核發這張權狀來獲得國家承認的，而且權狀只登記「已經蓋好的房屋」（依《住宅法》2023 年第 9 條第 1 款）。公寓的權狀須載明建築面積與使用面積，以及核准的建案名稱（同條第 3 款）。

外國人拿得到粉紅本嗎？

可以，但有條件。外國個人只要「獲准入境越南」、且不享有外交或領事豁免，就屬於可擁有住宅的對象（依《住宅法》第 17 條第 1 款、第 18 條第 3 款）；取得方式是向建商購買建案內的商業住宅，而且該建案不能位於國防安全管制區（第 17 條第 2 款 b 點）。外國人擁有的房屋並「可獲核發權狀」（第 20 條第 2 款 a 點）。

另外要注意三件事：

• 配額：一棟公寓大樓外國人合計不超過 30% 戶數；透天、別墅類在約一個坊的人口規模範圍內不超過 250 戶（第 19 條第 1 款）。
• 證件：簽約時須持有效護照，且護照上有越南入境章（依《住宅法施行細則》第 95/2024 號議定第 3 條第 3 款 d 點）。
• 可售清單：省人民委員會須公布轄區內「外國人可購買的建案名單」（第 95/2024 號議定第 4 條第 3 款，2026 年經第 54/2026 號議定修正）。

權狀上的年限怎麼寫？到期怎麼辦？

外國個人的所有期限依買賣約定，但不超過 50 年，從權狀核發日起算，有需要可延長一次、同樣不超過 50 年，而且期限必須寫在權狀上（依《住宅法》第 20 條第 2 款 c 點）。外國人與居住在越南的越南公民結婚者，則享有與越南公民相同的權利（同點）。

要延長的話，須在到期前至少 3 個月向房屋所在地的省人民委員會申請，省人委在收件後 30 天內審查答覆（依第 95/2024 號議定第 6 條第 2 款）。到期前，屋主可以把房子出售或贈與給有資格在越南擁有住宅的人；若到期仍未處分，該房屋將歸為公共財產（依《住宅法》第 20 條第 2 款 đ 點）。

誰負責申請？多久拿得到？

建商負責辦理，除非買方自願自己辦（依《不動產經營法》2023 年第 16 條第 3 款）。建案住宅的權狀是直接核發給買方，不是核發給建商（依《住宅法》第 9 條第 4 款）。

送件期限是交屋後 50 天：建商須在交屋給買方之日起 50 天內，向主管機關送件申請核發權狀（依《不動產經營法》第 17 條第 3 款；《住宅法》第 39 條第 8 款也有相同規定）。

登記機關處理期限：依越南農業與環境部公布、政府入口網站刊登的行政程序，建案買方的權狀登記核發「不超過 8 個工作天」，山區、海島、偏遠地區不超過 18 個工作天（依第 2304/QĐ-BNNMT 號決定）。

要特別說明：50 天是「建商送件」的期限，不是「拿到證」的期限；權狀也要等買方完成財務義務後才會核發（依《土地法》第 135 條第 3 款），實務上還涉及稅務機關核定、補件等環節。所以不宜把兩個期限相加當成拿證日期的承諾。

辦粉紅本要繳哪些費用？

• 登記費（lệ phí trước bạ）：房屋、土地為 0.5%（依第 10/2022 號議定第 8 條第 1 款），由登記所有權的人繳納（同議定第 4 條）。
• 權狀核發規費、審查費：由各省級人民議會訂定，因此各省金額不同（依《規費法》附錄「規費清單」）。
• 尾款與權狀掛鉤：期房在買方拿到權狀之前，建商收款不得超過合約金額的 95%，剩下的款項等權狀核發後才付（依《不動產經營法》第 25 條第 3 款）。
• 公寓維修基金：向建商買公寓，買方另須繳交房價 2% 的維修經費，與房價分開計算（依《住宅法》第 152 條第 1 款）。這筆不是權狀規費，但通常在交屋前後一起處理。

建商遲遲不送件、拿不到粉紅本怎麼辦？

• 先確認起算點：看交屋紀錄的日期，計算是否已超過 50 天。
• 尾款可以先不付：拿到權狀前，建商依法不得收超過 95%（《不動產經營法》第 25 條第 3 款）。
• 買方可以自己申請：法律允許買方自行辦理（第 16 條第 3 款）。依官方公布的程序，買方自行送件而建商尚未提交應附文件時，登記機關會在 3 個工作天內通知建商補交（第 2304/QĐ-BNNMT 號決定）。
• 仍無進展：可向地方主管機關陳情，或依合約的爭議處理條款主張權利；個案狀況不同，建議先請越南當地律師審閱合約。

轉售時粉紅本扮演什麼角色？

• 成屋買賣原則上要有權狀：房屋買賣、抵押等交易須具備權狀，期房買賣屬於例外（依《住宅法》第 160 條第 1 款 a 點、第 2 款 a 點）。
• 還沒拿到證就想轉手：只能「轉讓購屋合約」，而且條件是尚未送件申請權狀（依《不動產經營法》第 50 條第 1 款 a 點、第 51 條第 1 款）；建商不得就合約轉讓收取任何費用（第 51 條第 2 款）。換句話說，一旦送件，就要等拿到權狀後再以一般買賣方式處理。
• 外國人賣給誰：外國人可以向已合法擁有房屋的外國人購買（《住宅法》第 17 條第 2 款 c 點），也可以在期限內把房子賣給有資格的對象（第 20 條第 2 款 đ 點）。
• 賣方稅負：非居民個人轉讓不動產，按轉讓價格課 2% 個人所得稅（依新《個人所得稅法》第 109/2025 號第 24 條第 1 款，2026 年 7 月 1 日施行）。

常見誤解

• 「外國人只能租、拿不到粉紅本」：不正確。符合資格者可以取得權狀（《住宅法》第 20 條第 2 款 a 點）。
• 「50 年從簽約那天開始算」：不正確。是從權狀核發日起算（第 20 條第 2 款 c 點）。
• 「交屋 50 天內就會拿到證」：不正確。50 天是建商送件期限，之後還有登記機關處理與稅費核定。
• 「隨時都能轉讓購屋合約」：不正確。送件申請權狀之後就不能再轉讓合約（《不動產經營法》第 50 條第 1 款 a 點）。
• 「期限一到房子就被收走」：不正確。可以申請延長一次，到期前也可以出售或贈與（《住宅法》第 20 條第 2 款）。

交屋前後要確認的事

• 建案是否在省政府公布的「外國人可購建案名單」內，外國人配額是否還有空間。
• 簽約時護照有效、並有越南入境章。
• 合約寫明由建商或買方送件申請權狀。
• 保存交屋紀錄（50 天送件期限從交屋日起算）。
• 拿到權狀前，已付款項未超過合約金額 95%。
• 預留 0.5% 登記費及當地省份的權狀規費。
• 拿到權狀後，核對姓名、護照號碼、面積、建案名稱與所有期限是否正確。
• 若有轉手打算，先確認是「送件前轉讓合約」還是「拿證後買賣」。

本文依越南現行法規整理，供一般資訊參考，不構成法律意見；個案請洽專業人士確認。

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