越南公寓持有成本有哪些？管理費、維護基金與稅

在越南持有一間公寓，成本可以分成三層。一是交屋前一次繳清的「公寓維護基金」，向建商買屋時為房價的 2%，依住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 152 條由買方繳納。二是交屋後每個月的管理費，以室內使用面積每平方公尺計價，金額由買賣合約或住戶大會決定，胡志明市政府另訂參考框架。三是每年的非農業土地使用稅，以及出租後才會發生的租金所得稅、代租代管費、保險與空置期間的固定開銷。下面逐項說明法源、誰付、何時付，最後附一張可以自己填數字的試算框架。

一次性：2% 公寓維護基金

由誰繳、繳多少

住宅法第 152 條第 1 款規定，向建商購買公寓的買方，須繳納相當於「公寓價值 2%」的維護基金（kinh phí bảo trì）。這筆錢與房價分開計算，並且要在買賣合約中寫明。依第 96/2024/NĐ-CP 號議定（2024-08-01 生效）附錄 I 的公寓買賣合約範本，維護基金按「未稅售價」的 2% 計算，也就是不以含加值稅的總價為基數。

建商保留未售出的戶數，依第 152 條第 2 款由建商自己繳 2%，以該大樓交屋時單價最貴一戶的售價計算，所以沒賣掉的戶數也要分攤公共維修。

什麼時候繳

第 153 條第 1 款 b 點規定：買方在「接收交屋之前」，要把維護基金存入合約載明的銀行專戶，並把繳款證明交給建商；沒有繳，建商不得交屋。簽約時就要把它列進資金計畫。

錢放在哪裡、用在哪裡

這筆錢不是繳給國庫的稅。建商必須在簽約前開立專戶，住戶大會選出的管理委員會（Ban quản trị）經主管機關認可後，建商要把基金連同利息移交給管委會（第 153 條第 2 款）。第 155 條第 1 款限定這筆錢只能用於公共部分設備的維修與更換，不能拿去付日常管理開銷。

要留意第 155 條第 3 款：基金用完之後，所有權人要依維修計畫或突發維修再出錢。所以「2% 繳完就沒事」並不正確，屋齡越高越要看管委會的財務報告。

買二手公寓時，請賣方出示當初的維護基金繳款證明，並寫進合約。

每月：管理費的法源與胡志明市行情

法律怎麼規定

管理費在法條上叫「公寓管理營運服務價格」（giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư），規定在住宅法第 151 條：

• 計價方式：以越南盾計，按每平方公尺「使用面積」收取（第 151 條第 2 款）。使用面積依第 143 條按內牆淨尺寸（thông thủy）計算，包含陽台。
• 不含哪些項目：管理費不包括火災爆炸保險、維護基金、停車費、水電燃料、電視通訊、管委會酬勞，以及住戶自用的其他服務（第 151 條第 2 款）。帳單上這些項目通常另列。
• 誰決定金額：住戶大會尚未召開前，依買賣合約約定；召開後，由管理公司與住戶大會協商決定（第 151 條第 3 款）。
• 政府框架：省級人民委員會要公告管理費價格框架，對非公有公寓是「協商時的參考」，雙方談不攏或發生爭議時才適用框架內的價格（第 151 條第 7 款）。

依合約範本，買方從交屋日起就要開始按月付管理費。管理費按面積計，條文沒有規定空屋可以減收，有沒有減免要看各大樓的管理規約。

胡志明市的框架與實際收費

胡志明市人民委員會的第 86/2024/QĐ-UBND 號決定（2024-10-21）訂出的框架是：有電梯的公寓每月每平方公尺 1,800 到 7,000 越南盾，無電梯的公寓 600 到 3,500 越南盾（VnEconomy，2024-10-29 報導）。這個框架主要適用於公有公寓，對一般商業建案只是參考。

實際收費落差很大。越南之聲 VOV 在 2026-08-12 的報導中舉了三個胡志明市案例：Chương Dương Home 管理費每平方公尺 5,500 盾、Carina 約 7,700 盾、Sunrise Riverside 一戶 71 平方公尺每月約 88 萬盾，換算超過 12,000 盾。報導也指出，高於框架的金額若已在合約或住戶大會中約定，不能直接認定違規。

結論是：管理費依建案而異，沒有全市統一價。簽約前請索取管理規約（quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư）與目前單價，並問清楚停車費。對管理費有爭議時，依第 140/2025/NĐ-CP 號議定第 15 條，由社級（cấp xã）人民委員會處理。

每年：非農業土地使用稅適用公寓嗎？

適用。越南沒有針對建物本身的年度房屋稅，但公寓所在的土地屬於住宅用地，要繳非農業土地使用稅（thuế sử dụng đất phi nông nghiệp）。

依非農業土地使用稅法（Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12）第 6 條第 2 款 b 點，公寓的計稅面積是「分攤係數 × 你的室內面積」，分攤係數＝大樓建築占地面積 ÷ 全體住戶室內面積總和；有地下室的大樓，各戶使用的地下室面積以 50% 併入計算。第 7 條第 3 款規定，公寓用地稅率為 0.03%。每平方公尺土地價格依地價表，並以五年為一期維持穩定（第 6 條第 3 款，經土地法 31/2024/QH15 第 249 條修正）。

實際金額取決於地價表與分攤係數，以稅務機關的繳款通知為準。

出租時：租金稅與事前通報

外國個人把公寓出租前，依住宅法第 21 條第 2 款 a 點，必須先以書面通報住房主管機關，並依法繳納租金所得稅。2025-07-01 越南改為兩級地方政府後，受理這份通報的是社級人民委員會（第 140/2025/NĐ-CP 號議定第 9 條）。

稅的部分，新《個人所得稅法》（109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 7 條第 4 款規定：居民個人出租不動產，就超過政府所定年營收門檻的部分課 5%。多數住在台灣的屋主屬於非居民，適用第 20 條「營收 × 稅率」，條文列出服務類 5%、其他經營 2%，但沒有把出租不動產單獨列名，簽約前要向稅務機關或會計師確認。門檻金額、加值稅與申報期限，請看〈越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費〉。

保險、水電與空置期間的成本

• 保險：住宅法第 128 條第 1 款鼓勵屋主投保；屬於消防法規列管的火災爆炸危險場所者，必須投保強制火災爆炸保險。大樓層級的這筆保費不在管理費裡（第 151 條第 2 款），可能另行分攤。室內裝潢與家具要不要另外投保，由屋主自己決定。
• 水電、瓦斯、網路：合約範本寫明由買方直接付給供應商；出租期間由誰負擔，租約要寫清楚。
• 空置期間：沒有租客時，管理費、停車位月費（若保留車位）、網路月租與基本電費照樣發生，這些都是屋主自己的支出。試算時建議把一年的空置月數當成一個變數，而不是假設全年出租。
• 修繕：冷氣、熱水器、家電屬於室內專有部分，不能動用 2% 維護基金。

委託代租代管的費用

人在台灣的屋主多半會委託代租代管。以 FTT 的收費為例：

• 代租服務費：成功出租、簽訂租約後收一個月租金；找不到租客不收費。
• 代管費：有租客入住期間，每月收月租金的 10%，從租金中扣除後匯給屋主；空置期間不收。
• 小額維修：每次約 50 美元以下由我們協調處理，超過要先經屋主確認。

代管費與空租、修繕的細節，請看〈越南代管費怎麼算？空租、修繕與租約稅務〉。

試算框架（只列項目，不代填數字）

下表只列出要估算的項目與計算基礎，數字請依你看中的建案、合約與實際租約填入。本文不提供報酬率結論；市場上的租金報酬率數字請看〈越南收租划算嗎？〉一文，那裡引用的都是機構公布的毛報酬，未扣稅費與空置。

重點整理

常見問題

維護基金 2% 是含在房價裡，還是另外付？

依住宅法第 152 條第 1 款，它與房價分開計算，但要寫進買賣合約。看合約時請找「kinh phí bảo trì」這一行，確認是按未稅售價的 2% 計算，以及繳款的銀行專戶資訊。

房子空著沒出租，還要繳管理費嗎？

要。管理費按使用面積計，交屋後就開始收，法條沒有空屋減收的規定。少數大樓的管理規約可能另有安排，以規約為準。

外國人持有公寓，每年要繳房屋稅嗎？

越南沒有針對建物的年度房屋稅，但公寓的土地部分要繳非農業土地使用稅，稅率 0.03%，按分攤後的土地面積計算。外國屋主依住宅法第 21 條，與越南公民負同樣的屋主義務。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（合併版），第 21、128、143、151、152、153、155 條，2024-08-01 生效
2. 第 96/2024/NĐ-CP 號議定（不動產經營法施行細則）附錄 I 公寓買賣合約範本，2024-08-01 生效
3. 第 140/2025/NĐ-CP 號議定（兩級地方政府權限劃分）第 9、15 條，2025-07-01 生效
4. 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（合併版），第 7、20 條，2026-07-01 生效
5. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（合併版）第 249 條
6. 非農業土地使用稅法 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 48/2010/QH12，第 6、7 條，https://caselaw.vn/van-ban-phap-luat/115824-luat-thue-su-dung-dat-phi-nong-nghiep-2010
7. VnEconomy，〈TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng〉，2024-10-29，https://vneconomy.vn/tp-hcm-phi-quan-ly-chung-cu-toi-da-7-000-dong-m2-thang.htm
8. VOV，〈Phí quản lý chung cư: Đắt, rẻ không chỉ ở đơn giá〉，2026-08-12，https://vov.vn/kinh-te/phi-quan-ly-chung-cu-dat-re-khong-chi-o-don-gia-post1322902.vov
9. FTT越南國際地產 代租代管收費結構（內部收費表）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。