外國人在越南買房能貸款嗎？越南與台灣兩邊的選項

法律上可以，實務上很難。越南國家銀行（NHNN）第 39/2016/TT-NHNN 號通知把「具外國國籍的個人」列為可以向越南銀行借款的客戶，住宅法也允許外國屋主把房子抵押給在越南營業的信用機構。但同一份通知規定，住在越南的外國人，貸款期限不得超過他在越南獲准居留的剩餘期間；銀行官網列出的文件，也多半要求工作許可、居留證明與在越收入。人住在台灣、收入在台灣的買家，越南端通常貸不到。台灣端可以用自己名下的台灣房子增貸或申請信用貸款，但風險會回到台灣的家。我們的建議是：以自備款規劃，貸款只當備案。

越南法律怎麼說：外國人可以向越南銀行借錢嗎

越南銀行放款的母法是信用機構法（Luật Các tổ chức tín dụng 32/2024/QH15，2024-07-01 生效；現行合併版 100/VBHN-VPQH 含 2025-10-15 生效的 96/2025/QH15 修正）。這部法沒有針對「外國人買房貸款」另設專章，而是訂出所有放款共通的審核義務。第 102 條第 1 款規定，銀行在決定授信前，必須要求客戶提出證明財務能力、可行的資金使用方案與合法用途的資料。第 100 條第 2 款規定，利率與費用由銀行與客戶依法約定；第 102 條第 7 款規定，要不要設定擔保也由雙方約定。

具體的放款規則，由國家銀行第 39/2016/TT-NHNN 號通知規定（2017-03-15 生效）。這份通知之後經 06/2023、10/2023、12/2024、52/2025 與 29/2026 等號通知修正，國家銀行在 2026-06-30 公布了合併版 86/VBHN-NHNN，最新一次修正（29/2026/TT-NHNN）自 2026-08-15 生效。

和外國人直接相關的有三點：

1. 外國人在可貸款客戶之列：第 2 條第 3 款 b 點，借款客戶包含「具越南國籍的個人、具外國國籍的個人」。
2. 條件與越南人相同：第 7 條列出貸款條件，包括年滿 18 歲且具完全民事行為能力、借款用途合法、有可行的資金使用方案、有還款的財務能力。
3. 銀行有權自己決定：第 3 條第 1 款規定，銀行在放款上有自主權，並自行承擔放款決定的責任。也就是說，符合條件不等於一定核貸，銀行可以依內部規範拒絕。

貸款期限被居留期限卡住

這是外國人貸款真正的門檻。不論貸款被歸為生活需求類（通知第 31 條第 2 款）或經營類（第 28 條第 2 款），規定都一樣：對居住在越南、具外國國籍的個人，貸款期限不得超過他在越南獲准居留的剩餘期間。

舉例來說，如果居留許可只剩兩年，貸款期限原則上就不能超過兩年。房貸本來是靠拉長年限來降低每月還款，期限被壓短，每期金額就會大幅提高，多數人的收入撐不起來。

至於人不住在越南的外國人，通知第 5 條第 2 款 đ 點說明，對「非居民」客戶的放款與收回境外債務，要依國家銀行另外訂定的專門規定辦理。我們沒有取得該專門規定的原文，所以不在這裡推論條件。實務上，請直接向承辦銀行確認它把你歸為居民還是非居民。

實務上銀行要看什麼（銀行公開資訊，不是法律規定）

以下是越南銀行官網上的公開說法，代表個別銀行的做法，不是法律規定，各銀行可以隨時調整。列出來是為了說明門檻長什麼樣子，不是推薦特定銀行。

• 越俄合資銀行（VRB）官網房貸頁面寫明，越南人與外國人都可以申請；外國客戶要提供有效護照、工作許可與在越居留證明，還款來源則以近 3 個月薪資單或勞動契約等文件證明（2026-10-10 查閱）。
• 滙豐越南（HSBC Vietnam）官網房貸頁面的申請資格，只列「越南個人或海外越南人」（2026-10-10 查閱）。換句話說，有些銀行的房貸產品根本不對外國人開放。

把法律與實務放在一起看，越南端貸款比較可能成立的對象，是在越南工作、持有工作許可與居留證、薪水進越南帳戶的外國人。人住台灣、收入在台灣的買家，通常不符合。

房子可以拿來抵押嗎：住宅法的依據

可以，這一點法律寫得比較清楚。住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）：

• 第 20 條第 2 款：符合資格的外國個人，對所擁有的住宅享有與越南公民相同的所有權人權利，但須遵守配額、年限等限制。
• 第 10 條第 1 款 d 點：所有權人的權利包含依法出售、贈與、出租、抵押住宅。
• 第 181 條第 2 款：個人屋主可以把住宅抵押給在越南營業的信用機構。
• 第 183 條第 3 款：向建商購買預售屋（nhà ở hình thành trong tương lai）的買方，可以把該預售屋抵押給在越南營業的信用機構，借款用於購買該房屋。
• 第 164 條第 1 款：住宅抵押契約必須經過公證或認證。

要注意的是，「房子可以抵押」只是讓銀行有擔保品可用；銀行肯不肯借，仍回到前面講的信用機構法與第 39/2016 號通知的審核條件。

台灣端的選項：增貸與信用貸款

台灣端常見兩種做法，概念如下（不涉及特定銀行，也不列利率，個案條件以承辦銀行為準）：

1. 以台灣不動產增貸：用自己名下的台灣房子設定抵押、向台灣的銀行借款。銀行法第 12 條把以不動產抵押權為擔保的授信稱為「擔保授信」。
2. 信用貸款：不提供擔保品，依個人收入與信用核貸。銀行法第 13 條稱之為「無擔保授信」。

中央銀行另訂有「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」（最新修正 2026-09-18 生效）。依第 2 點的定義，它管制的「不動產抵押貸款」是購置住宅貸款、購地貸款、餘屋貸款與工業區閒置土地抵押貸款，其中購置住宅貸款指購買建物權狀含「住」字樣住宅所辦的抵押貸款。以台灣房子增貸、資金拿去越南買房，是否落在這些類型、銀行怎麼認定，請以承辦銀行的說明為準；同一規定第 10 點也寫明，銀行內部規範比央行規定嚴格時，依內部規範辦理。

台灣端貸款看起來比較可行，但要想清楚三件事：

• 擔保品是你在台灣的家。越南的房子空租、跌價或賣不掉，台灣的房貸還是要按月繳；繳不出來，被處分的是台灣的房子。
• 借台幣、買越南盾資產。債務是台幣，資產與租金是越南盾，匯率變動會同時影響資產價值與還款能力。
• 資金用途要誠實申報。銀行審核會問用途，用途與申報不一致，可能違反借款契約的約定。

為什麼我們建議以自備款規劃

1. 越南端多半貸不到：外國籍個人雖然在法律上可以借，但期限受居留期限限制，銀行官網也普遍要求越南的工作與收入文件。
2. 台灣端的風險回到自己家：增貸是拿台灣房子承擔越南投資的風險。
3. 租金很難蓋過資金成本：胡志明市公寓租金報酬率 2025Q1 為 3.1%，2025Q3 降到 2.2%（batdongsan 數據，屬毛報酬、未扣稅費與空置）。同一時期越南 6 到 12 個月定存利率為 6.3 到 7.8%（VNBA，2026-07）。用租金支應貸款利息的空間很小，要拿實際核貸利率自己試算。
4. 預售屋本來就分期付款：不動產經營法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 25 條第 1、3 款規定，預售屋首期款（含訂金）不超過契約價值 30%，交屋前累計不超過 70%，尚未取得產權證書前，賣方收款不得超過 95%。資金可以照工程進度分段準備，不一定要一次到位。
5. 購屋款要經越南銀行支付：住宅法第 21 條第 2 款 c 點規定，外國個人購屋、租購的價款要透過在越南營業的信用機構支付。自備款怎麼合法匯進越南，要提前規劃。

實際做法上，我們建議把「總價＋買方稅費＋1 年左右的持有成本＋預備金」當成自備款目標。如果一定要動用台灣增貸，就把它當成自己的錢來規劃：用「完全沒有租金收入」的情況試算每月還款，撐得住再進行。

重點整理

常見問題

我在越南沒有工作，只是去看房，可以在越南申請房貸嗎？

可能性很低。第 39/2016/TT-NHNN 號通知雖然把外國籍個人列為可貸款客戶，但對非居民的放款另有專門規定，銀行官網公開的外國客戶文件也多半要求工作許可與在越居留證明。實際能不能辦，以銀行審核結果為準；規劃時不要把越南房貸算進資金來源。

我有越南的居留證和工作，貸款能貸多久？

不能超過你在越南獲准居留的剩餘期間（同通知第 31 條第 2 款）。居留證續簽後是否能延長貸款期限，由銀行依契約與內部規範決定，簽約前請問清楚，並確認續簽不成時的處理方式。

用台灣房子增貸去越南買房，要注意什麼？

三件事：一是擔保品是台灣的房子，越南那邊出狀況，台灣這邊的還款不會停；二是借的是台幣，資產是越南盾，有匯率風險；三是向銀行申報的資金用途要與實際一致。央行不動產抵押貸款業務規定的適用與銀行內部規範，請以承辦銀行說明為準。

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資料來源

1. 信用機構法 Luật Các tổ chức tín dụng 32/2024/QH15（合併版 100/VBHN-VPQH，2026），第 100、102 條
2. 國家銀行 Thông tư 39/2016/TT-NHNN 合併版 86/VBHN-NHNN（2026-06-30），第 2、3、5、7、28、31 條，https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/7/86-vbhn-nhnn.pdf
3. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（合併版 79/VBHN-VPQH，2026），第 10、20、21、164、181、183 條
4. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（合併版 06/VBHN-VPQH，2025），第 25 條
5. VRB（越俄合資銀行）House loan 頁面，2026-10-10 查閱，https://vrbank.com.vn/en/house-loan/
6. HSBC Vietnam Home loan 頁面，2026-10-10 查閱，https://www.hsbc.com.vn/en-vn/loans/products/home/
7. 銀行法第 12、13 條，全國法規資料庫，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=G0380001&flno=12
8. 中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定修正規定（2026-09-17 發布、2026-09-18 生效），https://www.cbc.gov.tw/tw/dl-227611-e262ea5d31724ec696a8e2fa75a94600.html
9. batdongsan 胡志明市公寓租金報酬率、VNBA 定存利率，整理自 FTT 內部已查證資料（）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。