在越南買房要繳哪些稅？買、持有、出租、賣出一次看懂（2026 現行法規）

買入時

加值稅 VAT（thuế giá trị gia tăng）｜向建商購買時由建商開票、含在售價內｜一般稅率 10%，稅基是「售價扣除依法可扣的土地使用費（giá đất được trừ）」｜《加值稅法》48/2024/QH15 第 7、9 條。個人把自住或投資的房子轉賣給你時，出售者若不是經營者，不屬於加值稅課稅對象。

登記費（lệ phí trước bạ）｜買方在辦理所有權登記時繳｜房地 0.5%，每筆資產每次上限 5 億越南盾；計算基礎原則上是省級人民委員會公告的價格，公寓含分攤的土地價值，合約價較高時以合約價計｜第 10/2022/NĐ-CP 號議定（合併版 33/VBHN-BTC）第 4、7、8 條。

公寓維修基金（kinh phí bảo trì）｜向建商購買公寓的買方繳｜房價的 2%，與房款分開計算、寫進買賣合約，須在交屋前存入合約載明的專戶；未繳不交屋｜《住宅法》27/2023/QH15 第 152、153 條。它不是繳給國庫的稅，而是大樓公共部分的維修專款。

公證／認證費（phí công chứng）｜個人之間買賣房屋，合約必須公證或認證；向建商等「一方為組織」買房則不強制｜公證費屬《規費法》規費項目，收費標準由財政部訂定｜《住宅法》第 164 條、《規費法》97/2015/QH13 規費目錄。

核發產權證書相關規費｜收費標準由各省人民議會訂定，各地不同｜《規費法》規費目錄。

持有期間

非農業用地使用稅（thuế sử dụng đất phi nông nghiệp）｜擁有土地使用權的人繳｜公寓、集合住宅所在的住宅用地稅率 0.03%；公寓的計稅面積是「分攤係數 × 你的室內面積」，每平方公尺價格依省級人民委員會公告的地價｜《非農業用地使用稅法》48/2010/QH12 第 4、6、7 條。本法自 2012 年起施行，本文撰寫時財政部正就修正草案徵詢意見，尚未通過，請留意後續變動。

出租時

居民個人的出租所得稅｜出租人繳｜一年租金收入 10 億越南盾以下免繳個人所得稅；超過部分 × 5%。有多處房產出租時，這 10 億盾的扣除額可自選分配到一份或多份租約，但合計以 10 億盾為限｜《個人所得稅法》第 7 條第 1、4 項；第 68/2026/NĐ-CP 號議定第 4 條，門檻已由第 141/2026/NĐ-CP 號議定自 2026-01-01 起由 5 億盾提高為 10 億盾。

出租的加值稅｜個人經營者年營收 10 億盾以下，不屬加值稅課稅對象；超過者依「營收 × 比率」的直接法計算｜第 68/2026/NĐ-CP 號議定第 3 條（經 141/2026 修正）。

誰申報｜承租方是公司、且合約約定由承租方代扣代繳時，由承租方代為申報；個人租給個人時，出租人必須自己申報，可選一年申報兩次（7 月 31 日、次年 1 月 31 日前）或一年一次（次年 1 月 31 日前）｜第 68/2026/NĐ-CP 號議定第 8 條。

非居民出租｜非居民的經營所得按「營收 × 行業稅率」計算，法律列出的稅率為服務類 5%、其他經營 2% 等；條文並未把「出租不動產」單獨列名，上述 10 億盾門檻條文的主詞也是「居民個人」。非居民出租應適用哪一類稅率，請在簽約前向稅務機關或會計師確認｜《個人所得稅法》第 20 條。

賣出時

個人轉讓不動產所得稅｜賣方繳（合約可約定由買方代繳）｜成交價 × 2%，居民與非居民相同，不論賺賠｜《個人所得稅法》第 14、24 條。

成交價怎麼認定｜以轉讓合約記載價格為準；合約未載地價或低於省級地價表時，土地部分改按地價表計算｜第 253/2026/NĐ-CP 號議定第 57 條。

共有｜按持分比例各自計稅｜同上第 57 條。

預售屋轉讓也要繳｜轉讓「未來形成的住宅」（預售屋）同樣屬於不動產轉讓所得｜同上第 11 條。

免稅情形｜①配偶、父母子女、祖孫、兄弟姊妹等法定親屬之間的轉讓、繼承、贈與；②個人在越南只有一間住宅或一筆住宅用地，且持有證書滿 183 天、整筆轉讓——但轉讓預售屋不適用｜《個人所得稅法》第 4 條；第 253/2026/NĐ-CP 號議定第 18、19 條。條文未限定國籍，是否符合由稅務機關依申報審認，申報不實會被追繳並處罰。

重複課稅｜與越南簽有避免雙重課稅協定的國家，已在國外繳納的個人所得稅可依協定扣抵；台灣投資人的適用方式請洽會計師｜第 253/2026/NĐ-CP 號議定第 6 條。

2026–2027 法規異動提醒

新《個人所得稅法》109/2025/QH15 自 2026-07-01 施行，取代 04/2007/QH12；施行細則第 253/2026/NĐ-CP 號議定同日施行。網路上舊法時代的門檻與稅率，請以新法為準。

登記費：第 202/2026/NĐ-CP 號議定將自 2027-03-01 起修正第 10/2022/NĐ-CP 號議定。官方新聞介紹的重點是電動車，是否影響房地部分，請在 2027 年 3 月以後交易時重新確認。

加值稅細則第 181/2025/NĐ-CP 號議定已被第 359/2025/NĐ-CP 號議定修正，建案「可扣除地價」的細節請以修正後版本為準。

常見誤解

「賣房是賺多少才課多少」：不對。越南個人賣房是成交價 × 2%，賠錢賣也要繳。

「外國人稅率比較高」：賣房的 2% 不分居民、非居民。差別主要在出租。

「維修基金也是稅」：它是存入專戶、日後移交管委會的大樓維修款，不是國庫稅收。

「只有一間房就一定免稅」：還要持有滿 183 天、整筆轉讓，而且預售屋不適用。

「個人出租不用報稅」：年租金超過 10 億盾就要繳；個人租給個人，由出租人自行申報。

交易前要準備的文件