越南收租划算嗎？胡志明市租金報酬率實況與定存比較

如果只看收租，現在的胡志明市公寓並不划算。越南房地產平台 batdongsan 的統計顯示，胡志明市公寓的租金報酬率從 2025 年第 1 季的 3.1%，降到第 3 季的 2.2%；這是毛報酬，還沒扣管理費、空置、稅與代管費。同一時期，越南 6 到 12 個月期定存利率約在 6.3 到 7.8%（越南銀行公會 VNBA，2026 年 7 月）。也就是說，扣費之前的租金報酬就已經低於定存。台灣買家評估越南公寓，應該把重點放在進場價、轉售流動性、匯率與自用需求，收租只能當持有期間的補貼。

胡志明市公寓租金報酬率現在是多少？

越南《婦女報》（Báo Phụ Nữ）2025 年 11 月 25 日引述 batdongsan 的數據：胡志明市公寓的租金報酬率持續下滑，從 2025 年第 1 季的 3.1%，降到第 3 季的 2.2%。同一篇報導也回顧了下滑的軌跡：2023 年約 4.5%，2024 年接近 3.6%。

其他機構的觀察方向一致。同篇報導引述越南不動產經紀協會（VARS）指出，河內與胡志明市的租金報酬率目前普遍不到 2%，低於銀行定存；Savills 胡志明市也表示，目前租金報酬只剩 2% 到 2.5%。各家機構的計算範圍與方法不同，數字不能直接互換，但結論相同：胡志明市公寓的租金報酬率已降到多年來的低水位。

要注意，這些都是毛報酬，也就是「一年租金除以房價」，未扣稅費與空置。它是全市平均，個別建案、坪數、樓層、裝潢程度都會讓實際數字差很多。

坊間至今仍流傳的高收租說法，多半是疫情前的舊數字。拿舊數字當今天的投資理由，很容易在交屋後才發現租金撐不起預期。

為什麼租金報酬一路往下掉？

batdongsan 認為主因是售價與租金的差距越拉越大。根據同篇報導，2025 年第 3 季胡志明市公寓租金上漲 11.5%，但售價上漲 33%。分母（房價）漲得比分子（租金）快，報酬率自然被壓低。

CBRE 越南則指出供給結構失衡：胡志明市高階與豪華公寓供給偏多，中階與平價公寓相對稀缺。高價公寓的租金上不去，報酬率就難以改善。

另一個因素是短租受限。報導提到，Airbnb 這類短租受到管制後，房東收入明顯減少，不少人只能改做租金較低的長租。很多早年「靠短租拉高報酬」的試算，在現行環境下已經不適用。

收租和定存怎麼比？

越南 6 到 12 個月期定存利率約在 6.3 到 7.8%（VNBA，2026 年 7 月），各銀行之間差距很大。保守一點看國營銀行：越南《金融貨幣市場》期刊（Thị trường Tài chính Tiền tệ）2026 年 7 月 1 日的調查顯示，Vietcombank 臨櫃牌告 6 個月期為 3.5%、12 個月期為 5.9%。即使用這組偏低的牌告利率來比，也都高於 2025 年第 3 季 2.2% 的公寓租金毛報酬。

不過，兩者不是同一種東西，比較時要分清楚：

• 收益性質：定存利率在存入時就約定好；租金收入要看有沒有租出去、租客會不會續約，而且要先扣費用。
• 本金波動：定存的本金不隨房價變動；公寓的價值會隨市場起落，賣出時可能高於、也可能低於買價。
• 流動性：定存到期就能動用；公寓要找到買方、辦完過戶，才能把錢拿回來。
• 匯率：對台灣人來說，越南盾定存和越南的房子都是越南盾資產，換回新台幣時都要承擔匯率變動。這一點兩者相同。

所以「收租比不比定存好」這個問題，答案已經很清楚：單看現金收益，收租目前不占優勢。買房的理由必須來自收租以外的地方。

毛報酬和淨報酬差在哪裡？

毛報酬只用租金和房價計算。房東實際放進口袋的錢，還要扣掉下面幾項：

1. 空置期：換租客之間的空檔沒有租金。空置月數越多，年度實收越少。
2. 代租與代管費：以 FTT 的代租代管收費為例，成功出租時收一個月租金作為代租服務費，找不到租客不收；出租期間每月收月租金的 10% 作為代管費，空置期間不收。
3. 公寓管理費與公寓維護基金：管理費由屋主按月繳給管理單位，是否轉由租客負擔要看租約。詳細項目見〈越南公寓持有成本有哪些？〉。
4. 稅：依越南新的個人所得稅法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 7 條第 4 款，居民個人出租不動產，以超過政府規定門檻的租金收入乘以 5% 計算個人所得稅。多數不在越南長住的台灣屋主屬於非居民，適用方式與可能涉及的加值稅，請見〈越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費？〉，並以會計師依實際申報方式確認為準。
5. 修繕與家具汰換：冷氣、熱水器、家電與油漆的更新費用，通常由屋主負擔。

試算框架（只示範算法，不代表任何物件的結果）

下面是 FTT 給客戶自行代入數字的框架。每一格都要用該物件的實際報價與租約條件填，不能拿平均數套用：

從框架可以看出，代管費就會直接吃掉租金收入的十分之一，再加上空置與稅，淨報酬一定低於毛報酬。在毛報酬已經低於定存的市場裡，任何「收租就能打敗定存」的說法都需要拿出逐項試算來檢驗。

台灣買家該看什麼，而不是只看收租？

既然收租撐不起投資理由，評估越南公寓時，以下四件事比收租更重要。

一、進場價。 報酬率是租金除以房價，買貴了，再好的租客也救不回來。2025 年第 3 季售價漲幅明顯大於租金漲幅，代表同一間房子用不同價格買進，報酬率會差很多。要比較的是同區、同等級、近期成交或議定的價格，而不是開發商的開價。

二、轉售流動性。 batdongsan 提醒，投資客持續推高售價，但多數租客的負擔能力有限，市場容易出現流動性卡住的情況。外國個人在越南的住宅持有期限不超過 50 年，自取得粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）之日起算（住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15 第 20 條第 2 款 c 點，2024-08-01 生效），可接手的買方範圍也受外國人購屋規定限制。買之前就要想好：將來賣給誰、多久賣得掉。

三、匯率。 台灣人買越南房子，是用新台幣或美元換成越南盾進場，賣出後再換回來。持有期間的匯率變動，可能抵銷或放大房價的漲跌。匯出匯入的合法路徑，見〈越南房子賣掉後，錢怎麼合法匯回台灣？〉。

四、自用需求。 如果您或家人會在越南長住、工作，或子女在當地求學，自住省下的房租、生活上的便利，是收租報酬算不進去的價值。沒有自用需求、只想靠收租，就更要回頭檢查前面三點。

另外要提醒，登記一定要用自己的名字。用別人名義登記看似能買到更多種類的房子，但在越南法律下風險很高，詳見〈請越南人出面登記買房的風險〉。

重點整理

常見問題

越南收租的報酬率還有可能比定存高嗎？

我們不做預測。目前能確定的是：batdongsan 統計 2025 年第 3 季胡志明市公寓毛報酬為 2.2%，低於同期的定存利率，而且這還是扣費前的數字。個別物件如果進場價明顯偏低、租客穩定，結果會不同，但必須用該物件的實際數字逐項試算，不能套用平均值或過去的說法。

找代管會讓報酬變差嗎？

代管費是成本，會讓淨收入變少；以 FTT 為例是月租的 10%，空置期間不收。換來的是人在台灣也能收租、處理租客與修繕。是否值得，要看您能不能自己在越南處理這些事，以及空置期縮短能不能抵掉這筆費用。收費細節見〈越南代管費怎麼算？〉。

既然收租不划算，為什麼還有人買越南公寓？

常見的理由是自住、子女在越南求學或工作、看好特定區域的長期發展，或資產分散。這些理由都有各自的風險：房價可能下跌、轉售可能需要較長時間、匯率可能不利。建議先讀〈越南買房的風險與真相〉，再決定收租在您的計畫裡占多少比重。

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資料來源

1. Báo Phụ Nữ Online，〈Tỉ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ TPHCM xuống thấp kỷ lục, dưới cả lãi suất gửi tiết kiệm〉，2025-11-25（引述 batdongsan、VARS、Savills、CBRE），https://tuoitre.vn/phunuonline/ti-suat-loi-nhuan-cho-thue-can-ho-tphcm-xuong-thap-ky-luc-duoi-ca-lai-suat-gui-tiet-kiem-1101567455.htm
2. Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ，〈Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tháng 7/2026: áp lực tăng hiện hữu〉，2026-07-01，https://thitruongtaichinhtiente.vn/lai-suat-tien-gui-tiet-kiem-thang-7-2026-ap-luc-tang-hien-huu-83955.html
3. 越南 6 到 12 個月定存利率區間（VNBA，2026-07）：FTT 內部市場資料整理（ai-salesperson-vn），一手網址待補
4. 個人所得稅法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效），現行合併版 112/VBHN-VPQH，第 7 條第 4 款
5. 住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效），第 20 條第 2 款 c 點
6. FTT越南國際地產 代租代管收費結構（內部收費表，2026-10）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。