請越南人出面登記買房可以嗎？為什麼法律上站不住

簡短回答：不建議，FTT 也不協助這類安排。在越南，國家是以核發粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）的方式承認誰是房屋所有權人（《住宅法》第 9 條）。粉紅本上寫的是越南朋友、員工或親戚，法律上這間房子就是對方的；你私下出的錢、簽的協議，最多讓你在打官司時有機會要回一部分金錢，很難要回房子。而且這種安排的目的就是繞過外國人購屋限制，依越南《民法》可能整個被認定無效。以下說明條文依據、出事時出資人的處境，以及合法的替代做法。

常見的三種情境

這個問題在台灣的論壇上反覆被討論，背景大致有三種：

• 想買的是建案以外的透天、街屋或土地，外國人依法買不到。
• 看中的建案外國人配額已經用完。
• 已經和越南人結婚，或有信任的越南朋友，覺得「登記在對方名下比較方便」。

三種情境的共同點，是房子在法律上會登記在你以外的人名下。下面先看為什麼這在越南法下站不住。

越南法怎麼認定「誰是屋主」

登記決定所有權。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，現行合併版 79/VBHN-VPQH）第 9 條第 1 項規定，符合資格、擁有合法住宅的組織與個人，由主管機關以核發粉紅本的方式承認其住宅所有權。同法第 10 條第 1 項 d 點給所有權人的權利，包括出售、贈與、留給繼承人、抵押住宅。也就是說，登記人依法可以自己把房子賣掉、拿去向銀行抵押，不需要你同意。

土地也一樣要登記。《土地法》（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效）第 131 條規定土地登記是土地使用人的義務；第 11 條第 8 項把「使用土地、進行土地使用權交易而不向主管機關登記」列為禁止行為。《民法》（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效）第 503 條也寫明，土地使用權的移轉自依《土地法》登記時起生效。

外國人能擁有的範圍有限。依《住宅法》第 16、17 條，外國個人只能擁有住宅建案內的商品住宅；建案外的透天與土地不在範圍內，詳見〈外國人能不能在越南買土地、透天或店面？〉。

為什麼私下協議保護不了你

很多人以為「另外簽一份協議、寫明錢是我出的」就有保障。越南《民法》的規定剛好相反：

• 第 117 條第 1 項 c 點：民事行為生效的條件之一，是目的與內容不違反法律的禁止規定。
• 第 123 條：目的、內容違反法律禁止規定的民事行為無效。
• 第 124 條：為掩蓋另一個行為而虛偽成立的民事行為無效；被掩蓋的行為原則上有效，但如果它本身依法也無效，就不受保護。

以外國人身分買不到的房子，請越南人以自己名義買下，表面上是越南人買房，實際上掩蓋的是外國人取得法律不允許取得的房屋。《住宅法》第 3 條第 7 項又把「不依本法規定進行住宅買賣、贈與等交易」列為禁止行為。依這幾條的文字，這類安排有被認定無效的風險；而依《民法》第 132 條第 3 項，對第 123、124 條情形請求法院宣告無效，不受時效限制。

無效的後果規定在《民法》第 131 條：雙方回復原狀、互相返還已收受的東西，有過錯造成損害的一方要賠償。對外國出資人來說，較理想的結果通常是拿回錢，而不是取得房子，因為你本來就沒有資格登記這間房子。

越南法院怎麼處理過類似案件

越南最高人民法院（Tòa án nhân dân tối cao）審判委員會在 2016 年把一件案子公布為判例（Án lệ số 02/2016/AL，2016-04-06 通過）。案情是一位定居荷蘭的越南僑民，1993 年出錢買下 7,595.7 平方公尺的稻田，因為身分關係，讓弟弟出面登記；弟弟登記並取得土地使用權證書後，2004 年未經她同意，以 1,260,000,000 越南盾把土地賣給一家公司。

這位出資人 2005 年起訴。二審判決只讓她拿回當初出的 21.99 chỉ 黃金（chỉ 為越南黃金計量單位，判決認定相當於 27,047,700 越南盾），其餘差價收歸國庫。最高人民法院院長提出抗訴，抗訴意見寫明：出資人因為是旅外越南人，不能取得土地，只能拿回投資的價值。2010 年 7 月 8 日，審判委員會以監督審判決定（27/2010/DS-GĐT）撤銷一、二審並發回重審，見解是：扣除本金後的增值部分，要考量登記人保管、維護土地的貢獻來分配，算不清楚時兩人視為貢獻相同。

這個案子有三點值得注意：

• 出資人花了 5 年，才從起訴走到發回重審，還要靠證人證明錢是她出的。
• 土地已經被登記人賣掉，出資人沒有去追回土地，而是向登記人請求賣地的價款。
• 即使法院承認她是真正出資人，結果也是分錢，不是拿回土地。

要說明的是，這件判例的事實發生在 1993 年，適用的是 2005 年的舊《民法》，主角是越南僑民而不是外國人；本文查不到官方是否已廢止此判例的公告，引用時請以越南法院公布的版本為準。

出事的時候，你站在哪裡

登記人過世。《民法》第 612 條規定遺產包括死者的個人財產；第 614 條規定自繼承開始時，繼承人取得死者留下的財產權利。依第 651 條，優先順位的法定繼承人是死者的配偶、父母與子女。房子登記在對方名下，就會被當成對方的遺產，你要面對的是可能完全不知情的繼承人。

登記人離婚。登記人如果已婚，對方的配偶可能主張這是夫妻共同財產。《民法》第 213 條規定，夫妻共同財產可依協議或法院判決分割；《土地法》第 135 條第 4 項也規定，夫妻共同財產原則上要把雙方姓名都記載在粉紅本上。

登記人欠債。房子在登記上是對方的財產。《土地法》第 45 條第 1 項 c 點把「土地使用權未被查封以保全執行」列為移轉的條件之一，也就是說，一旦因登記人的債務被查封，連出售都做不到。

登記人反悔或轉賣。依《民法》第 133 條第 2 項，財產已在主管機關登記，善意第三人信賴該登記而交易的，交易不因前面的行為無效而受影響。登記人把房子賣給不知情的人，你很難把房子要回來，只能另外向登記人求償。

和越南公民結婚：條文明列的合法例外

如果你已經和越南人結婚，正確的做法不是把房子全部掛在配偶名下，而是先確認自己能不能依法成為所有權人。《住宅法》第 20 條第 2 項 c 點規定，外國個人與「居住在越南的越南公民」結婚，可以擁有住宅，並享有與越南公民相同的住宅所有權人權利；第 21 條也規定義務比照越南公民。配偶若是旅外越南人，則比照旅外越南人的權利。

要注意的是，這條講的是「住宅所有權」；《土地法》第 4 條的土地使用人名單沒有外國個人，外籍配偶能否在建案外的透天、土地上登記，條文沒有寫清楚，個案請先問土地登記機關或越南律師。

合法的替代方案

1. 買建案內的商品住宅。外國個人可以向開發商購買省級人民委員會公布名單內住宅建案的公寓或透天（《住宅法》第 16、17 條；第 95/2024 號議定第 4 條第 3 項）。
2. 配額滿了就換一棟或換一區。公寓每棟外國人合計不超過 30%，透天在相當一個坊人口的範圍內合計不超過 250 戶（《住宅法》第 19 條）。省級住宅主管機關會公開各建案外國人已購買的戶數（第 95/2024 號議定第 7 條第 1 項）。另外，也可以向已合法持有的外國人購買（《住宅法》第 17 條第 2 項 c 點）。配額怎麼查，見〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？買不到配額怎麼辦〉。
3. 先租不買。《住宅法》第 6 條第 1 項規定個人可以透過承租等方式取得居所；《不動產經營法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15）第 15 條第 4 項也允許在越南合法居留的外國個人承租建築工程。想開店、想住透天，用租的不涉及產權登記。

重點整理

常見問題

房子已經登記在越南朋友名下了，現在該怎麼辦？

先不要再追加付款，也不要再簽任何補充文件。把付款紀錄、匯款憑證與往來訊息整理好，找越南律師評估。可行的方向通常是出售給有資格的人、依法分配價款，而不是想辦法把產權留住。

協議拿去公證，是不是就安全了？

公證不會讓違法的內容變合法。《民法》第 117 條把「目的與內容不違反法律禁止規定」列為生效要件，形式再完整，內容本身有問題仍然可能無效。

越南籍配偶名下的房子，我算不算屋主？

要看你是否符合《住宅法》第 20 條第 2 項 c 點的條件，以及粉紅本怎麼記載。夫妻共同財產依《土地法》第 135 條第 4 項原則上要記載雙方姓名；外籍配偶能否登記在建案外的土地上，請先向土地登記機關或越南律師確認。

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資料來源

1. 《住宅法》Luật Nhà ở 27/2023/QH15，現行合併版 79/VBHN-VPQH（2026），第 3、6、9、10、16、17、19、20、21 條，2024-08-01 生效
2. 《土地法》Luật Đất đai 31/2024/QH15，現行合併版 44/VBHN-VPQH（2026），第 4、11、45、131、135 條，2024-08-01 生效
3. 《民法》Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，第 117、123、124、131、132、133、213、503、612、614、651 條，2017-01-01 生效（引用母法原文）
4. 第 95/2024 號議定 Nghị định 95/2024/NĐ-CP，現行合併版 21/VBHN-BXD（2026），第 4、7 條
5. 《不動產經營法》Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，現行合併版 06/VBHN-VPQH（2025），第 15 條
6. 越南 Tòa án nhân dân tối cao 判例 Án lệ số 02/2016/AL（2016-04-06 通過，第 220/QĐ-CA 號決定公布），全文刊於最高人民法院所屬《Tạp chí Tòa án nhân dân》：https://tapchitoaan.vn/an-le-so-02-2016-al

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。