外國人能不能在越南買土地、透天或店面？條文逐項看

簡短回答：台灣人以外國個人身分，不能取得越南的土地使用權，也不能買住宅建案以外的透天或街屋。可以買的是省級政府公布名單內「住宅建案」裡的商品住宅，公寓與建案內的獨棟、連棟透天、別墅都算，但透天類在人口相當於一個坊（phường）的範圍內，外國人合計不超過 250 戶。店面（shophouse）能不能買，要看它在法律上是「住宅」還是「非住宅的建築工程」：前者依住宅規定處理，後者外國個人依條文只能承租。以下逐項說明條文依據，並說明與越南公民結婚的例外。

以下以一般台灣人（不具越南國籍、也不是越南血統）適用「外國個人」規定來說明。

外國人可以買越南的土地嗎？

不行。越南的土地不是私有財產。《土地法》（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效，現行合併版 44/VBHN-VPQH）第 12 條規定，土地屬於全民所有，由國家代表所有權人統一管理，國家再把「土地使用權」交給土地使用人。所以在越南，就算是越南人，買到的也是土地使用權，不是土地所有權。

問題在於誰能當「土地使用人」。《土地法》第 4 條列舉的土地使用人，包括國內組織、宗教組織、國內個人與具越南國籍的旅外越南人、社區、外國外交機構、越南血統旅外人士，以及外資經濟組織，名單中沒有外國個人。第 28 條列出可以受讓、受贈、繼承或向國家承租土地的對象，同樣沒有外國個人。

因此台灣人在越南合法買房，拿到的是「房屋所有權」，不是土地使用權。《土地法》第 148 條第 5 項規定，房屋所有權人沒有該筆土地使用權時，外國個人憑住宅交易文件辦理權狀（Giấy chứng nhận，俗稱粉紅本）。粉紅本的細節見〈越南粉紅本是什麼？外國人什麼時候拿得到〉。

透天可以買嗎？只限建案內，而且有 250 戶上限

可以，但有兩個前提。

前提一：必須在住宅建案（dự án đầu tư xây dựng nhà ở）內。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，現行合併版 79/VBHN-VPQH）第 16 條規定，外國組織與個人可以擁有的是「住宅建案內」的住宅，而且建案不能位於國防安全管制區。第 17 條第 2 項明文寫出，可擁有的類型「包括公寓與獨棟住宅（nhà ở riêng lẻ）」，取得方式是向建商購買或租購商品住宅、受贈或繼承建案內的商品住宅，或向已合法持有的外國組織、個人購買。第 2 條對獨棟住宅的定義，包括別墅、連棟住宅（nhà ở liền kề）與獨立住宅。

哪些建案可以賣給外國人，由省級人民委員會確定名單並在電子入口網站公開（《第 95/2024 號議定》第 4 條第 3 項）。

前提二：在外國人配額之內。《住宅法》第 19 條規定，透天、別墅類在人口規模相當於一個坊的區域內，外國組織與個人合計不超過 250 戶；《第 95/2024 號議定》（Nghị định 95/2024/NĐ-CP，現行合併版 21/VBHN-BXD）第 5 條把「相當於一個坊」定為依核定規劃人口 10,000 人計算，同一區域有兩個以上建案時，全部建案合計仍不超過 250 戶。公寓則是每棟住宅用途戶數的 30%。超出配額的交易不具法律效力、不會核發粉紅本，賣方要賠償買方損害（《第 95/2024 號議定》第 7 條第 3 項）。配額怎麼查，見〈外國人 30% 與 250 戶配額是什麼？買不到配額怎麼辦〉。

透天和公寓一樣，外國個人自核發粉紅本起持有不超過 50 年，可以展延一次、不超過 50 年（《住宅法》第 20 條第 2 項 c 點）。到期與展延的細節見〈越南房子 50 年產權到期怎麼辦？展延、轉售與繼承〉。

店面（shophouse）能買嗎？先看產權是不是「住宅」

越南法規條文裡沒有「shophouse」這個詞，市場上叫 shophouse 的產品，法律性質可能完全不同。判斷的關鍵是：它在法律上是「住宅」（nhà ở），還是「非住宅的建築工程」（công trình xây dựng）或其中的樓板面積。

情況一：建案內、登記為住宅的「住商混合」透天。《住宅法》第 2 條規定，同時作居住與法律不禁止的非居住用途的住宅，屬於「混合用途住宅」，仍然是住宅；獨棟住宅的定義也明寫可以「為居住或混合用途而建」。依條文文字，這類產品只要在可售外國人的建案名單內、標的是商品住宅，就適用前面說的透天規定，並計入 250 戶配額。

情況二：大樓底層商場店面、蓋在商業服務用地上的街屋。《不動產經營法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 15 條第 2 項規定，外國個人可以「依住宅法規定購買、租購住宅」；同條第 4 項給在越南合法居留的外國個人的權利，是「承租」建築工程並依原用途使用。相對地，第 1 項讓國內組織與個人可以購買建築工程與其中的樓板面積，第 2 項沒有給外國個人這個權利。依條文文字，非住宅性質的店面，外國個人可以租，不能買。

怎麼分辨是哪一種？買之前請建商提供文件，確認三件事：

• 買賣契約的標的寫的是「住宅」（nhà ở），還是「建築工程」或「樓板面積」（công trình xây dựng／phần diện tích sàn xây dựng）。
• 土地用途是住宅用地（đất ở），還是商業服務用地（đất thương mại, dịch vụ）。《土地法》第 9 條把兩者列為不同的土地類別。
• 這一戶是否在省級公布的外國人可擁有名單與配額內。

三項中任何一項說不清楚，就先不要付訂金。FTT 的實務做法是請建商以書面回覆，並建議買方另請越南律師審閱契約。

建案外的透天、老街屋為什麼買不到？

台灣人想像的「在越南買一間臨街透天、樓下開店」，通常是越南屋主自建在自有土地上的街屋（nhà phố），不在任何住宅建案內。依《住宅法》第 16 條，外國個人只能擁有建案內的住宅，所以這類房子不在可買範圍；房子又和土地使用權綁在一起，而外國個人不在《土地法》第 4 條的土地使用人名單裡。

就算是受贈或繼承也一樣。《住宅法》第 20 條第 2 項 b 點規定，外國個人受贈或繼承的住宅如果不屬於可擁有的範圍、超過配額，或位於國防安全管制區，只能享有該住宅的「價值」，也就是不能登記為所有權人，只能透過出售等方式取得價款。

請越南人掛名登記，為什麼不是解法？

常有人問：既然自己不能買，能不能讓越南籍的朋友、員工或親戚出面登記？這種安排在越南法下風險很高：粉紅本上登記的權利人是對方，不是你；發生糾紛、對方過世或負債被查封時，出資的人很難主張權利。FTT 不協助規劃這類安排，詳細的法律分析見〈請越南人出面登記買房的風險〉。

和越南公民結婚，規定有什麼不同？

這是條文明列的例外。《住宅法》第 20 條第 2 項 c 點規定，與「居住在越南的越南公民」結婚的外國個人，可以擁有住宅，並享有與越南公民相同的住宅所有權人權利；第 21 條也規定其義務比照越南公民。如果配偶是旅外越南人（người Việt Nam định cư ở nước ngoài），則比照旅外越南人的權利。

要注意兩點：

• 條文給的是「住宅所有權人」的權利比照越南公民；《土地法》第 4 條的土地使用人名單仍然沒有外國個人。外籍配偶能否在建案以外的透天、土地上取得登記，條文沒有寫清楚，本文也查不到施行令的明文，個案要先向不動產所在地的土地登記機關或越南律師確認。
• 「居住在越南」是條件之一，配偶若長居台灣，是否符合要個案確認。

越南血統旅外人士（người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài）另有規定：《土地法》第 44 條第 1 項允許其擁有與住宅用地使用權相連的住宅，並可透過受讓住宅建案內的住宅用地取得使用權，不在本文範圍。

用公司名義或要工業用地呢？

外資經濟組織在《土地法》第 4 條的土地使用人名單內，第 28 條也允許其在工業區、產業聚落、高科技園區內受讓土地使用權。這是投資設廠的路徑，要依投資法設立公司、取得投資登記，和個人買房是兩回事。台商找廠房與工業用地，見〈越南工業區與廠房租賃：台商選址與租約要點〉。

重點整理

常見問題

我買了建案內的透天，土地算誰的？

外國個人取得的是房屋所有權，不是土地使用權。粉紅本依《土地法》第 148 條第 5 項，以住宅交易文件為依據核發，並記載持有期限。日後出售時，買方同樣要是有資格在越南擁有住宅的人。

建商說某間 shophouse「外國人也能買、跟公寓一樣」，可以相信嗎？

先不要只聽口頭說法。請建商書面說明契約標的是住宅還是建築工程、土地用途是住宅用地還是商業服務用地，以及這一戶是否在外國人配額內。若標的是非住宅的建築工程，《不動產經營法》第 15 條給外國個人的只有承租權。

越南配偶已經有一間透天，我能不能把名字加上去？

《住宅法》第 20 條給與居住在越南的越南公民結婚的外國個人，住宅所有權人權利比照越南公民；但土地使用權的部分，《土地法》沒有對應的明文。能不能加名、怎麼記載，請先向當地土地登記機關或越南律師確認，不要先簽任何文件。

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資料來源

1. 《土地法》Luật Đất đai 31/2024/QH15，現行合併版 44/VBHN-VPQH（2026），第 4、9、12、28、44、148 條，2024-08-01 生效
2. 《住宅法》Luật Nhà ở 27/2023/QH15，現行合併版 79/VBHN-VPQH（2026），第 2、16、17、19、20、21 條，2024-08-01 生效
3. 《第 95/2024 號議定》Nghị định 95/2024/NĐ-CP，現行合併版 21/VBHN-BXD（2026），第 4、5、7 條，2024-08-01 生效
4. 《不動產經營法》Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，現行合併版 06/VBHN-VPQH（2025），第 15 條，2024-08-01 生效

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。