越南工業區與廠房租賃：台商選址與租約要點

台商在越南南部設廠，實務上是兩條路：向工業區開發商「租地自建」，或直接「租現成廠房」。不論哪一條，用地的主體都必須是在越南設立的外資公司，不是台灣母公司或個人。土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效，現行合併版 44/VBHN-VPQH）第 43 條讓外資經濟組織可以在工業區承租或轉租土地，第 202 條規定區內用地期限跟著投資案的營運期限走，若超過工業區剩餘年限要申請調整，合計不超過 70 年。選址時，先看工業區所在的新行政區劃與交通，再逐條檢查租期、租金調整、管理費、押金與交還條件，最後用電力、用水、勞動力、物流、環評五項清單篩掉不合適的地點。

南部工業區在哪裡？2025 年合省後的新地名

台商熟悉的南部工業帶，主要在胡志明市北邊的平陽、東邊的同奈，以及西南邊的隆安。2025 年 6 月 12 日，越南國會通過第 202/2025/QH15 號決議重整省級行政區：胡志明市、巴地頭頓省與平陽省合併為新的胡志明市；平福省與同奈省合併為同奈省；隆安省與西寧省合併為西寧省。之後國會再通過決議成立同奈市（中央直轄市），2026 年 4 月 30 日生效。所以現在說「平陽工業區」，行政上已經屬於胡志明市；說「隆安工業區」，行政上屬於西寧省。

地址層級也一起改了。地方政府組織法（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）把行政區改為兩級制，原本的縣級（含郡、縣、市社）自 2025 年 7 月 1 日起結束運作。以平陽的美福（Mỹ Phước）一帶為例，依國會常務委員會第 1685/NQ-UBTVQH15 號決議，原 Mỹ Phước 坊一部分併入 phường Long Nguyên，其餘併入 phường Bến Cát；原寶鵬（Bàu Bàng）一帶則設 xã Bàu Bàng。租約、投資登記與發票上的地址，要以新的坊、社名稱為準，簽約前請工業區開發商提供最新地址證明。

各區的規模，可以從主管機關或主流媒體的數字看出量級： - 胡志明市（含原平陽、巴地頭頓）：依《投資報》（Báo Đầu tư）引述胡志明市加工出口區與工業區管理委員會（HEPZA）副主任的說法，合併後共有 66 個加工出口區與工業區，土地總面積超過 27,000 公頃，規劃到 2050 年為 105 個。管理單位也已合併：總理第 1625/QĐ-TTg 號決定（2025-07-28）以平陽、巴地頭頓與胡志明市三個管理委員會合併成立新的 HEPZA。 - 西寧省（含原隆安）：依《越南新聞》（Vietnam News）引述西寧省經濟區管理委員會，合省後共有 46 個工業區，規劃面積超過 13,900 公頃。以新開工的守承（Thủ Thừa）工業區為例，《工商雜誌》引述西寧省政府入口網，該區規模 170.7 公頃，距胡志明市約 45 公里。 - 同奈：《西貢解放報》（SGGP）訪問同奈工商廳長的報導指出，同奈在 1963 年就有邊和工業區（Khu kỹ nghệ Biên Hòa），也是全國工業區數量最多的地方，並把隆城國際機場、環城三號公路（Vành đai 3）、邊和至頭頓高速公路列為帶動產業的交通建設。

交通建設的完工時程常會調整，《投資報》同一篇報導也提到，環城公路、高速公路與物流中心進度慢，讓供應鏈不夠順暢。選址時請以主管機關最新公告為準，不要用規劃圖上的路線估算通勤與運輸時間。

外國企業在工業區用地的法源

首先要釐清「誰是承租人」。土地法第 4 條列出的土地使用人，包括「外資經濟組織」（tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài），沒有一般外國個人這一類。實務上，台商要先依投資法在越南設立公司，再以這家公司的名義承租。

投資法（Luật Đầu tư 143/2025/QH15，2026 年 3 月 1 日生效，取代 61/2020/QH14）第 19 條第 2 款規定，外國投資人可以先設立經濟組織，再辦理投資登記證書（Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư），設立時要符合第 8 條對外國投資人的市場准入條件；第 26 條第 1 款規定，外國投資人的投資案要辦投資登記證書。公司登記與投資登記證書，是工業區開發商與主管機關審核租約的基本資料。

工業區的土地結構分兩層。土地法第 202 條第 2 款規定，國家把土地出租給工業區基礎建設的開發商；第 3 款規定，開發商可以再把已建好基礎設施的土地轉租給進駐企業，付款方式分為「一次付清整個租期」與「每年繳納」。第 43 條第 2 款規定，外資經濟組織在工業區承租或轉租土地，若一次付清租金，享有第 33 條第 1 款與第 3 款的權利（例如轉讓、抵押土地使用權與地上資產）；若按年繳納，則適用第 34 條第 1 款（例如抵押或出售自有的地上資產）。換句話說，付款方式會影響公司日後能不能拿廠房向銀行融資或整體轉讓，簽約前就要想清楚。

租現成廠房，還是租地自建？

租現成廠房，是向開發商或廠房業者承租已蓋好的建物。不動產經營法（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，現行合併版 06/VBHN-VPQH，2024-08-01 生效）第 44 條第 1 款 e 點，把「出租工業用途的建築物」列為不動產經營合約的一種；同條第 4 款規定，若一方是不動產經營企業，合約公證或認證依雙方要求辦理，不是強制。第 46 條第 1 款列出租約必備內容，包括價格、付款方式、交付期限、雙方權利義務、違約責任、終止與解除條件、爭議解決方式。

租地自建，是向開發商轉租已整地完成的土地，自行設計、申請建照、施工。好處是廠房配置可以完全依製程設計，地上建物屬於自己，依付款方式還可能拿來抵押；代價是前期資金大、時程長，並且要自行處理建照、消防與環評。

租約要點：租期、租金、管理費、押金與交還

一、租期不能超過工業區的土地年限。 土地法第 172 條第 1 款 c 點規定，投資案用地期限依營運期限或申請內容核定，不超過 50 年；營運期限超過 50 年的投資案，用地期限不超過 70 年。第 202 條第 4 款規定，工業區內投資案的用地期限跟著投資案營運期限走；若營運期限比工業區剩餘的用地期限長，要申請調整，合計不超過 70 年，並補繳延長部分的土地租金。投資法第 31 條第 2 款則規定，經濟區以外的投資案營運期限不超過 50 年。實務上請開發商提供國家出租土地的決定與剩餘年限，確認你的租期不會超過它。

二、到期展延與交還的時間差。 第 172 條第 3 款規定，展延要在用地期限的最後一年辦理，至遲在到期前 6 個月送件；第 4 款規定，未獲展延時，使用人要處理地上資產並交還土地，到期滿 24 個月仍未處理，國家收回土地且不補償土地與地上資產。這一條約束的是開發商的土地，但會直接影響承租企業，租約要寫明開發商未獲展延時的通知與補償安排。

三、租金與調整機制。 民法（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效）第 473 條規定，租金由雙方約定。工業區租約常見按年調整條款，請把調整頻率、調幅上限、計價幣別與匯率基準寫進合約，不要只寫「依市場行情調整」。

四、管理費要單獨列明。 工業區通常另收基礎設施維護或管理費用，名稱與計算方式各區不同。請開發商列出包含哪些項目（道路、照明、保全、污水處理），是按面積還是按用量計，以及調整方式。污水處理費常按排放量另計，染整、電鍍等產業要特別核算。

五、押金與定金。 民法第 328 條規定，定金（đặt cọc）是為擔保簽約或履約而交付的款項；合約履行後，定金返還或抵充應付款項。廠房租約的押金金額由雙方約定，請寫明返還期限、可扣抵的項目，以及交屋與還屋的點交標準。

六、交還條件與終止條款。 民法第 482 條第 1 款規定，承租人要依接收時的狀態返還租賃物，但自然耗損除外，或依雙方約定的狀態返還。廠房改裝多，建議交屋時拍照、列設備清單，並約定哪些改裝可以保留、哪些要拆除復原。不動產經營法第 18 條第 2 款 g 點規定，承租人遲付租金 3 個月以上、未依約定用途使用、或未經同意轉租等情形，出租方可以單方終止；第 19 條第 1 款 g 點規定，承租人依約履行時，出租方不得單方終止，承租人違約而出租方終止時，若雙方無其他約定，要提前 30 日通知。民法第 475 條也規定，轉租需要出租方同意，集團內關係企業共用廠房也要事先寫進租約。

選址檢查清單：電力、用水、勞動力、物流、環評

電力：確認工業區變電站容量、你的申請負載何時能供電、是否有雙迴路或備援，以及停電紀錄。用電大的產業，請開發商出具書面供電承諾。

用水與污水：確認供水量、水質、工業區污水處理廠的收受標準與處理量。有些廠房在設計時就鎖定特定產業，例如 FTT 物件資料中有「專為染整行業設計」的廠房，也有標示「適合電鍍行業」的廠房。

勞動力：看周邊人口、通勤路線與宿舍。土地法第 202 條第 7 款規定，工業區內依規劃興建的員工宿舍用地，按商業服務用地管理，並享有相關優惠；FTT 物件中也有工業區宿舍出租。

物流：量測到港口、機場、高速公路交流道的實際車程，並把在建道路當成加分項，不當成已完成的條件。

產業限制與環評：每個工業區都有核准的產業清單，有些廠房業者也會限制承租產業，例如 FTT 物件中有 VSIP 2A 工業區廠房標示「不允許從事沙發及家具行業」。是否需要做環境影響評估或申請環境許可，依產業與規模而定，請在簽約前向工業區管理委員會確認，並把「取得環境相關許可」列為租約生效或交屋的前提。

行政主管機關：平陽一帶的工業區現由胡志明市 HEPZA 管理，同奈與西寧也各有工業區或經濟區管理委員會。投資登記、建照、環評等手續的窗口，以簽約當時的主管機關公告為準。

FTT 目前的工業區出租物件

截至 2026-10-10，FTT 資料庫中的工業區物件共 94 筆，經公司確認仍有效。依物件名稱分布，原平陽省一帶 50 筆（含 1 筆標示為胡志明市 VSIP II-A 工業區、原屬平陽），原隆安省一帶 34 筆，同奈 10 筆。類型以廠房出租為主，另有倉庫、少數員工宿舍與出售物件。依物件說明所載的可出租面積（業者刊登數字，不是權狀面積），小者約 3,200 平方公尺，大者到 200,000 平方公尺的倉庫。

個別物件的租金、交屋時間、可否分割承租與產業限制都不同，請直接洽詢。平陽一帶的工業區與交通細節，請看下方「平陽工業區廠房出租」一文。

重點整理

常見問題

台灣母公司可以直接跟越南工業區簽租約嗎？

不建議這樣規劃。土地法第 4 條列出的土地使用人中，外資企業是以「外資經濟組織」的身分出現，也就是在越南設立的公司。常見做法是先依投資法設立越南子公司、取得投資登記證書，再由子公司簽約。實際的簽約順序與文件，請與開發商及越南律師確認。

工業區的土地可以用 50 年，我的租約也能簽 50 年嗎？

不一定。你的租期受投資登記證書上的營運期限，以及開發商向國家承租土地的剩餘年限雙重限制。很多工業區已經營運多年，剩餘年限可能比你想的短。土地法第 202 條第 4 款允許申請調整，但合計不超過 70 年，而且要補繳延長部分的土地租金。

先租現成廠房，之後再自建可以嗎？

可以分階段規劃。先租現成廠房試產，同時在同一工業區或鄰近工業區預留土地，是台商常見的做法。重點是租約中要保留提前解約或縮減面積的條件，並約定還屋的復原範圍，避免搬遷時被高額復原費用卡住。

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資料來源

1. 土地法 Luật Đất đai 31/2024/QH15（現行合併版 44/VBHN-VPQH，2026）第 4、33、34、43、120、172、202 條
2. 投資法 Luật Đầu tư 143/2025/QH15（2026-03-01 生效）第 19、26、31、51 條
3. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（現行合併版 06/VBHN-VPQH，2025）第 18、19、44、46 條
4. 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13 第 328、473、475、482 條
5. 國會第 202/2025/QH15 號決議（省級行政區重整，2025-06-12），國會《人民代表報》全文：https://daibieunhandan.vn/print/10375832.html（存檔：）
6. 地方政府組織法 72/2025/QH15，政府公報：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
7. 國會常務委員會第 1685/NQ-UBTVQH15 號決議（胡志明市社級單位），政府網站全文（存檔：）
8. 《青年報》Tuổi Trẻ，〈Đồng Nai chính thức lên thành phố từ ngày 30-4〉，2026-04-24：https://tuoitre.vn/dong-nai-chinh-thuc-len-thanh-pho-tu-ngay-30-4-20260424095327324.htm
9. 《投資報》Báo Đầu tư，〈TP.HCM nhẹ gánh nỗi lo quỹ đất phát triển công nghiệp〉，2025-07-23：https://baodautu.vn/tphcm-nhe-ganh-noi-lo-quy-dat-phat-trien-cong-nghiep-d335977.html
10. VnEconomy，〈Thành lập Ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp TP.HCM〉，2025-07-29：https://vneconomy.vn/thanh-lap-ban-quan-ly-cac-khu-che-xuat-va-cong-nghiep-tp-hcm.htm
11. Vietnam News，〈Tây Ninh gives green light to 400ha high-tech industrial park〉：https://vietnamnews.vn/economy/1722587/tay-ninh-gives-green-light-to-400ha-high-tech-industrial-park.html
12. 《工商雜誌》Tạp chí Công Thương，〈Tây Ninh khởi công Dự án Khu công nghiệp đầu tiên sau sáp nhập tỉnh〉，2025-08-12：https://tapchicongthuong.vn/tay-ninh-khoi-cong-du-an-khu-cong-nghiep-dau-tien-sau-sap-nhap-tinh-178631.htm
13. 《西貢解放報》SGGP，〈Đồng Nai phát triển công nghiệp sinh thái, hướng tới tăng trưởng 2 con số〉，2025-11-27：https://www.sggp.org.vn/dong-nai-phat-trien-cong-nghiep-sinh-thai-huong-toi-tang-truong-2-con-so-post825663.html
14. FTT 資料庫：工業區出租物件（94 筆，2026-10-10 備份，公司確認仍有效）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。