越南代租代管服務說明：人在台灣怎麼把房子租出去

外國個人在越南買的住宅可以出租，但有兩件事是屋主本人的法定義務，不會因為委託別人管理而消失：出租前要書面通報住宅主管機關，租金收入要依法繳稅（住宅法第 21 條第 2 款 a 點）。人在台灣，實務上的做法是把「找租客」交給代租，把「收租、修繕、報表」交給代管。FTT 的收費是：代租成功簽約後收一個月租金，代管收月租 10%，空置期間不收管理費。本頁先講法律與稅，再講代租和代管的差別、收費、流程，以及人在台灣怎麼看帳。

外國屋主可以出租嗎？住宅法怎麼寫

可以。《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，現行合併版 79/VBHN-VPQH）第 21 條第 2 款 a 點規定，外國個人屋主可以把住宅出租，作法律不禁止的用途；但出租前，屋主必須以書面向住宅所在地的住宅主管機關通報出租一事，並依法繳納出租所得的稅。這兩件事的義務人都是屋主本人。

出租的房子要符合基本條件。第 160 條第 2 款 d 點規定，出租、出借、委託管理住宅，不以持有粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）為必要；但同條第 3 款要求出租的住宅必須保障承租人的品質與安全，具備完整的電力、供水、排水系統並確保環境衛生，雙方另有約定的除外。換句話說，還沒拿到粉紅本的成屋也能出租，但屋況要達到可居住的標準。

租約本身的手續比買賣簡單。第 164 條第 2 款規定，租賃、借用、委託管理住宅的契約不必公證或認證，除非雙方有此需要；契約生效時點由雙方約定，沒有約定就以簽約時為準。第 170 條第 1 款則讓出租人與承租人自行議定租期、租金，以及按期或一次付清的付款方式。

出租通報：2025 年兩級制之後送到哪裡

這一點條文之間不一致，要特別說明。住宅法第 21 條第 2 款 a 點原文寫的是「縣級」（cấp huyện）住宅主管機關，2026 年的現行合併版 79/VBHN-VPQH 仍保留這個用語。但越南 2025 年改為省、社兩級地方政府：《地方政府組織法》（Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15）第 51 條第 3 款規定，縣級的人民議會、人民委員會及其所屬機關自 2025-07-01 起結束運作。

接手的規定有兩份。《第 140/2025/NĐ-CP 號議定》（劃分兩級地方政府權限，2025-07-01 施行）第 9 條第 3 款寫明，受理外國個人屋主依住宅法第 21 條第 2 款 a 點所送出租通報的，是社級人民委員會（Ủy ban nhân dân cấp xã，即坊或社）。2026-08-26 施行的行政罰則《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條第 2 款也以「社級住宅主管機關」為通報對象：外國個人屋主出租前未通報，或租約終止後未通報終止，處 2,000 萬至 3,000 萬越南盾罰鍰；同條第 4 款 b 點並要求補送通報。

所以實務上的結論是：通報要做兩次，一次在出租前，一次在租約終止後；受理窗口依兩份議定是房子所在的坊（社）級人民委員會，但住宅法本文尚未改字，送件前請向當地坊級人民委員會確認格式與窗口。地址與行政區名稱也已在 2025-07-01 起改為坊級，通報文件請用新的坊名。

出租所得要繳哪些稅

越南端，新《個人所得稅法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）先分居民與非居民。第 2 條第 2 款規定，一年內在越南停留滿 183 天，或在越南有經常居所（含依有期限租約租屋居住），就是居民；多數住在台灣的屋主屬於非居民。

居民出租不動產，依第 7 條第 4 款，年營收超過政府訂定門檻的部分乘以 5% 繳個人所得稅；門檻金額由政府議定訂定（第 7 條第 1 款）。非居民的經營所得，依第 20 條按營收乘以行業稅率，服務類 5%、其他經營 2%，條文並未把出租不動產單獨列名，適用哪一類請在簽約前向稅務機關或會計師確認。加值稅方面，《加值稅法》（48/2024/QH15）第 5 條第 25 款規定，年營收在政府訂定門檻以下的個人經營者不屬課稅對象。門檻金額、誰申報、何時申報，整理在〈越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費？全表整理〉。

台灣端，越南租金屬於海外所得。《所得基本稅額條例》第 12 條第 1 項第 1 款規定，一申報戶全年海外所得合計未達新臺幣 100 萬元者免予計入基本所得額；計入的話，依第 13 條，基本所得額扣除新臺幣 600 萬元後按 20% 計算，已在越南繳的所得稅可以扣抵，但要提出越南稅務機關發給的同一年度納稅憑證並經驗證。所以越南的完稅憑證請每年留存。

代租和代管差在哪裡

代租是「找到租客、簽好租約」，一次性的工作。在越南法下，它屬於不動產經紀：《不動產經營法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 62 條把經紀的內容定為尋找符合客戶條件的對象來洽談、簽約，以及依委託辦理租賃相關手續。

代管是租約期間持續的工作，法律上是「委託管理住宅」。住宅法第 186 條第 1 款規定，委託管理是屋主委託他人在委託期間內行使屋主管理住宅的權利與義務，而且只能用於成屋（nhà ở có sẵn）；第 2 款規定內容與期限由雙方約定，寫進依民法訂立的委託管理契約；第 3 款規定委託方要支付管理費用，另有約定的除外。不動產經營法第 66 條第 3 款列出的不動產管理服務範圍，包括依屋主委託出租、維持房屋正常運作、組織保養修繕、依契約監督使用，以及依委託履行對客戶與國家的權利義務。

委託管理適用民法的委任規定。《民法典》（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 施行）第 563 條規定，委託期間沒有約定、法律也沒規定的，委託契約自成立起有效 1 年；第 565 條要求受託人執行委託事項並向委託人報告、保管交付的文件、把收到的財產與利益交回委託人；第 569 條第 1 款規定有報酬的委託，委託人可以隨時單方終止，但要支付已完成部分的報酬並賠償損失。

選任何代租代管業者，都可以先問一件事：在越南實際提供服務的是哪個法人。不動產經營法第 61 條規定，經營經紀服務要成立不動產服務企業，並至少有 1 名持有經紀證照的人員；第 67 條規定，經營不動產管理服務也要成立企業，並在營業前把企業資訊送省級主管機關公開。簽委託書前要求業者出示法人名稱與登記資料，是合理的要求。

FTT 怎麼收費

依 FTT 代租代管收費表，收費只有兩項：

• 代租服務費：一個月租金。成功找到租客、簽訂租約後收取，一次性，由屋主支付；找不到租客不收任何費用。
• 代管理費：月租金的 10%。有租客入住期間每月收取；空置期間不收管理費。採月結，每月從房租中扣除後匯給屋主。

用收費表的算式舉例：月租 800 美元，代租費 800 美元收一次；之後每月管理費 80 美元，屋主實收 720 美元。這只是算式示範，不代表任何物件的租金水準。

收費表的代管內容有六項：租客管理（代收租金、租客溝通、租約執行）、維護管理（協調小額維修，通常 50 美元以下自行處理，超過需屋主確認）、每月提供租金收支報告、緊急狀況處理並通報、租約到期前協助協商續租條件，以及協助外籍屋主處理租賃相關文件。收費表沒有列的事項，簽約前請逐項問清楚。

代管費之外，大樓管理費、出租所得稅等是屋主本來就要負擔的持有成本，見〈越南公寓持有成本有哪些？管理費、維護基金與稅〉。代管費也會讓淨收入變少：胡志明市公寓租金報酬率在 2025 年第 3 季為 2.2%（batdongsan，毛報酬，未扣稅費與空置），同期越南 6 到 12 個月定存約 6.3 到 7.8%（VNBA，2026-07）。我們不承諾出租率、租金或報酬，收租的實際情況與定存比較見〈越南收租划算嗎？〉。代管費怎麼算、空租與修繕怎麼分攤，見〈越南代管費怎麼算？空租、修繕與租約稅務〉。

服務流程：委託、看屋、簽約、收租、修繕、報表

委託。先簽委託管理契約。依住宅法第 164 條第 2 款，這份契約不必公證；依第 186 條第 2 款，內容與期限由雙方約定。建議至少寫清楚：委託範圍、期間、修繕金額由誰決定、出租通報由誰送件、租金匯到哪個帳戶、如何終止。委託只能用於成屋，預售屋要等交屋後才能開始。

看屋。租客看屋前，屋況要先達到第 160 條第 3 款的標準：品質安全、水電與排水完整、環境衛生。屋主要先決定可接受的租金區間、租期，以及家具家電的配置。找到租客並完成簽約，是代租服務費涵蓋的工作，沒租出去不收費。

簽約。租期、租金、付款方式依第 170 條第 1 款由雙方議定。簽約前，屋主要完成出租通報（見前文）。租約要約定收租方式、修繕分工與提前終止的條件，因為法律對終止有明確限制：第 172 條第 1 款規定，租期內出租人原則上不得單方終止並收回房屋；第 2 款列出的例外包括承租人無約定理由欠繳租金 3 個月以上、擅自變更用途、擅自轉租等；第 4 款規定單方終止要提前至少 30 天通知。

收租。代管期間由我們代收租金，每月扣除 10% 管理費後匯給屋主。

修繕。第 132 條第 4 款規定，承租人可以要求出租人維修，房屋損壞是承租人造成的除外；出租人不處理，承租人可以自行維修，但要提前至少 15 天書面通知，維修費由出租人支付或從租金中扣抵。人在台灣反應慢，這筆錢可能就從租金裡扣掉。所以委託時要先講好：小額維修（收費表為通常 50 美元以下）由代管方處理，超過要屋主確認，緊急狀況先處理再通報。

報表與續租。每月提供租金收支報告；租約到期前協助協商續租條件。租約終止後，記得再送一次終止通報。

人在台灣怎麼看帳

每月的收支報告建議逐項核對四件事：本月實收租金、扣除的 10% 管理費、修繕支出（附單據或照片）、實際匯給您的金額，再和銀行入帳對一次。空置的月份不會有管理費，報告上也應該看得出來。

錢匯回台灣時，台灣端依《管理外匯條例》第 6-1 條，新臺幣 50 萬元以上的等值外匯收支或交易要依規定申報。越南端租金匯出的程序與文件，本文沒有逐條查證，以承辦銀行要求為準；賣房款匯回的完整流程可參考〈越南房子賣掉後，錢怎麼合法匯回台灣？〉。

年底報稅時，越南的完稅憑證、每月報表與租約要一起保留：越南端申報要用，台灣端扣抵也要用。

重點整理

常見問題

預售屋還沒交屋，可以先委託代管嗎？

不行。住宅法第 186 條第 1 款規定，委託管理住宅只能用於成屋。預售屋要等交屋、具備出租條件後，才能簽委託管理契約、找租客。交屋前可以先了解流程與收費，但不能先開始代管。

找不到租客或空置的月份，要付錢嗎？

依 FTT 收費表，找不到租客不收代租費；代管費只在有租客入住期間按月收取，空置期間不收。但空置期間大樓管理費等持有成本仍由屋主負擔，見〈越南公寓持有成本有哪些？〉。

租客欠租，可以直接收回房子嗎？

要看租約與法律。住宅法第 172 條第 2 款 b 點規定，承租人無約定理由欠繳租金 3 個月以上，出租人可以單方終止並收回房屋；依同條第 4 款，要提前至少 30 天以書面或約定方式通知，違反而造成損害要賠償。代管期間，租客溝通與租約執行由代管方處理，但終止與收回的決定仍由屋主做。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 79/VBHN-VPQH，第 21、132、160、164、170、172、186 條
2. 地方政府組織法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，第 51 條，公報 PDF：https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
3. 第 140/2025/NĐ-CP 號議定（兩級地方政府權限劃分，2025-07-01 施行），第 9 條
4. 第 339/2026/NĐ-CP 號議定（行政罰則，2026-08-26 施行），第 54 條
5. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 06/VBHN-VPQH，第 61、62、66、67 條
6. 民法典 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13（2017-01-01 施行），第 563、565、569 條
7. 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（2026-07-01 生效），現行合併版 112/VBHN-VPQH，第 2、7、20 條
8. 加值稅法 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15（2025-07-01 生效），現行合併版 114/VBHN-VPQH，第 5 條
9. 所得基本稅額條例第 12、13 條，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340115
10. 管理外匯條例第 6-1 條，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380026
11. 胡志明市公寓租金報酬率（batdongsan，2025Q3）與越南定存利率（VNBA，2026-07），轉引自 FTT 內部查證彙整
12. FTT 代租代管收費表

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。