越南買房的錢怎麼走：匯款、稅費、貸款與持有成本

越南買房的錢，可以分成「買之前、買的時候、持有期間、賣的時候」四段來看。買之前，房款要從台灣匯進越南，並透過在越南營業的銀行支付；買的時候，預售屋依法分期付款、有銀行保證可選，買方另繳 0.5% 登記費與 2% 公寓維護基金，向建商購買時售價內含加值稅；持有期間有管理費，出租還要通報與繳稅；賣的時候，賣方按成交價繳 2% 個人所得稅，錢再經銀行匯回台灣，並在台灣申報海外所得。本頁是總入口，每一段的細節都有專文。

四段一覽：每個階段要付什麼

貸款橫跨買之前與買的時候，另見〈外國人在越南買房能貸款嗎〉。以下依序說明。

買之前：資金從台灣匯到越南

先講付款管道。越南《住宅法》（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 21 條第 2 款 c 點規定，外國個人支付購屋、租購款項，必須透過在越南營業的信用機構或外國銀行分行辦理。賣方這端也一樣：《不動產經營法》（Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 48 條第 2 款要求建商透過在越南開立的帳戶收款。不照規定付款，依《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》（2026-08-26 施行）第 54 條第 3 款 c 點，可處 3,000 萬至 5,000 萬越南盾罰鍰。

實務上常見的路徑，是從台灣把外幣匯進自己在越南銀行開立的帳戶，換成越南盾後再付給建商或賣方。越南端的外匯規定（帳戶種類、換匯、匯出條件）不在本頁展開，請看〈從台灣匯款到越南買房：合法路徑與要準備的文件〉。

台灣端要知道兩件事。一是申報：《管理外匯條例》第 6-1 條規定，新臺幣 50 萬元以上的等值外匯收支或交易應依規定申報。二是額度：依中央銀行《外匯收支或交易申報辦法》第 4 條，個人每年累積結購或結售金額未超過等值 500 萬美元的匯款，填妥申報書即可逕行辦理；超過的必要性匯款，依第 6 條要經銀行向央行申請核准。大額購屋款若要分年或分批，先和匯出銀行確認。

每一筆匯出水單、越南帳戶入帳與換匯紀錄、付款憑證都要保留。這些文件是日後賣房、把錢匯回台灣時，證明資金來源的基礎。

買的時候（一）：付款期程與預售屋銀行保證

向建商買預售屋，付款比例有法定上限。《不動產經營法》第 23 條第 5 款規定，建商收取的訂金不得超過售價 5%；第 25 條第 1 款規定，首期（含訂金）不超過合約金額 30%，之後依工程進度收款，交屋前累計不超過 70%；第 25 條第 3 款再規定，買方還沒拿到權狀（粉紅本）前，建商收款不得超過 95%，餘款在權狀核發後支付。

銀行保證是預售屋買方的主要保障。同法第 26 條第 1 款規定，建商銷售預售屋前，必須取得在越南合法營業的銀行同意，擔保建商未依約交屋時對買方的財務義務；第 26 條第 6 款規定，建商要在簽約後 10 個工作天內（或合約約定期限）把保證函交給買方，而且買方收到保證函之後，建商才能收款。

要注意第 26 條第 3 款：買方可以選擇不要銀行保證，但必須在簽約時以書面約定。看到合約附件裡有「放棄保證」之類的條款，簽名前先停下來問清楚。保證範圍、生效期限、怎麼請求，請看〈越南預售屋的銀行保證是什麼？簽約前要看哪一條〉。

買的時候（二）：加值稅、登記費、維護基金與公證

加值稅（thuế giá trị gia tăng）。向建商購買時，加值稅由建商開立、含在售價裡。《加值稅法》（Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15，2025-07-01 生效）第 9 條第 3 款的一般稅率是 10%；第 7 條規定，不動產銷售的稅基是未稅售價扣除可扣除的土地使用費，所以 10% 不是乘在整個房價上。向不從事經營的個人買二手屋，依同法第 5 條第 25 款，不屬加值稅課稅對象。簽約前請確認報價是否已含稅。

登記費（lệ phí trước bạ）。辦理所有權登記時由買方繳納。依《第 10/2022/NĐ-CP 號議定》（2022-03-01 生效，現行合併版 33/VBHN-BTC）第 8 條，房地費率 0.5%，每筆資產每次上限 5 億越南盾；第 7 條規定，合約價高於省級人民委員會公告價格時，以合約價計算。另外，修正這份議定的第 202/2026/NĐ-CP 號議定已公布、預定 2027-03-01 生效，屆時交易請重新確認。

公寓維護基金（kinh phí bảo trì）。向建商買公寓，依《住宅法》第 152 條第 1 款，買方要繳房價 2% 的維護經費，與房款分開計算並寫進合約；第 153 條第 1 款規定，這筆錢在交屋前存入合約載明的銀行專戶，沒繳就不交屋。它不是稅，日後移交給大樓管委會（Ban quản trị）用於公共部分的維修。

公證費。《不動產經營法》第 44 條第 5 款規定，雙方都是個人的房屋買賣合約必須公證或認證；第 44 條第 4 款規定，至少一方是不動產經營企業的合約，依當事人要求才公證。公證費的收費標準由財政部訂定，核發權狀的規費由省級人民議會訂定（《規費法》97/2015/QH13 規費目錄），各地不同，以實際收據為準。全部稅費的對照表請看〈越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費？全表整理〉。

貸款選項：越南端與台灣端

越南法律並沒有把外國人排除在房屋抵押之外。《住宅法》第 181 條第 2 款規定，個人屋主可以把住宅抵押給在越南營業的信用機構；第 183 條第 3 款規定，向建商購買建案內預售屋的個人，也可以把這間預售屋抵押給信用機構，借錢支付購屋款。

但「法律允許抵押」不等於「銀行一定會貸給外國人」。銀行是否承作、可貸成數、利率、要求的收入證明，取決於越南央行的放款規定與各銀行的授信政策，本頁沒有查證到可以概括的數字，請以銀行實際核貸為準。

台灣端的做法，常見的是以台灣的資產或收入向台灣的銀行借款，再把資金匯到越南。這樣做的利率、成數與期限都依台灣銀行的核貸條件，同時要承擔新台幣與越南盾之間的匯率波動。越南與台灣兩邊的選項與風險比較，請看〈外國人在越南買房能貸款嗎？越南與台灣兩邊的選項〉。

持有期間：管理費、維護基金與出租稅

管理費。《住宅法》第 151 條規定，公寓的管理營運服務價格以越南盾、按每平方公尺使用面積計算；首次住戶大會召開前依買賣合約約定，召開後由管理單位與住戶大會議定；這個價格不含維護經費、停車、水電、電視通訊等費用。省級人民委員會另訂價格框架，供公有公寓收費與其他公寓協商參考。以胡志明市為例，依 VnEconomy 2024-10-29 報導，市府第 86/2024/QĐ-UBND 號決定訂的框架，有電梯公寓為每月每平方公尺 1,800 至 7,000 越南盾；但同一報導也寫明，已在合約或住戶大會議定的管理費不適用這個框架。所以實際管理費依建案而異，以你的買賣合約與管委會公告為準。

維護基金。交屋時繳的 2% 是一次性的，管委會成立後，建商要把這筆錢連同孳生的利息移轉到管委會的帳戶（《住宅法》第 153 條第 2 款）。持有期間的大樓修繕從這筆錢支出；用完之後如何續籌，依各大樓的管理規約與住戶大會決議，建議買前向管理處問清楚。

出租。外國屋主出租前，要以書面通報當地住宅主管機關，並依法繳稅（《住宅法》第 21 條第 2 款 a 點）；未通報可處 2,000 萬至 3,000 萬越南盾罰鍰（《第 339/2026/NĐ-CP 號議定》第 54 條第 2 款）。稅的部分，依 2026-07-01 施行的新《個人所得稅法》（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15）第 7 條第 1、4 款，居民個人出租不動產，年收入在政府規定門檻以下不繳，超過的部分按 5% 課徵；門檻金額由政府議定訂定，現行數字請看稅費全表專文。一年在越南停留滿 183 天，或在越南有經常居所，才是居民（第 2 條第 2 款）；多數住在台灣的屋主屬非居民，非居民的經營所得依第 20 條按營收乘行業稅率計算，條文沒有把出租不動產單獨列出，簽約前請向稅務機關或會計師確認。

委託代管也是持有成本。以 FTT 的代租代管為例，成功出租時收一個月租金的代租費，有租客期間每月收月租金 10% 的管理費（FTT 現行收費表）。收租的期待要放實際：依 batdongsan 統計，胡志明市公寓租金報酬率由 2025 年第 1 季的 3.1% 降到第 3 季的 2.2%（毛報酬，未扣稅費與空置），同期越南 6 到 12 個月定存約 6.3 到 7.8%（VNBA，2026-07）。管理費、維護基金與稅的完整清單，請看〈越南公寓持有成本有哪些？管理費、維護基金與稅〉。

賣的時候：2% 所得稅與把錢匯回台灣

越南個人賣房，所得稅按轉讓價格乘 2% 計算，不看賺賠。居民適用《個人所得稅法》第 14 條第 1 款，非居民適用第 24 條第 1 款，稅率相同。依《第 253/2026/NĐ-CP 號議定》（2026-07-01 施行）第 19 條，在越南只有一間住宅、持有滿 183 天、而且整筆轉讓的個人可免稅；若同時還持有預售屋，就不算唯一住宅。是否符合由賣方自行申報並負責，申報不實會被追繳並處罰。配偶、父母子女、兄弟姊妹等法定親屬之間的轉讓、繼承、贈與另有免稅規定（《個人所得稅法》第 4 條第 1 款）。

買方也有限制。外國屋主可以在持有期限內把房子賣給或贈與「有資格在越南擁有住宅」的人（《住宅法》第 20 條第 2 款 đ 點）；個人之間的買賣合約要公證或認證。成交後，買方同樣要過一次登記費與權狀程序。

錢要匯回台灣，實務上是在越南的銀行把越南盾換成外幣匯出，銀行會要求買賣合約、完稅憑證、當初的匯入與付款紀錄等文件證明資金來源。這也是前面一再提醒保留文件的原因。匯出要件與文件清單，請看〈越南房子賣掉後，錢怎麼合法匯回台灣？〉。資金匯入台灣、結售成新台幣時，同樣適用前述新臺幣 50 萬元以上應申報的規定。

台灣端：海外所得的申報概念

台灣的綜合所得稅原則上只課中華民國來源所得（《所得稅法》第 2 條），越南房子的租金或賣房所得不直接併入綜所稅，而是透過《所得基本稅額條例》的「最低稅負制」處理。依該條例第 12 條第 1 項第 1 款，未計入綜合所得總額的非中華民國來源所得要計入基本所得額，但一申報戶全年合計未達新臺幣 100 萬元者免予計入。

計入之後，依第 13 條，基本稅額是基本所得額扣除新臺幣 600 萬元後按 20% 計算，再和一般所得稅額比較；600 萬元這個扣除額會依消費者物價指數調整，適用年度的金額以財政部公告為準。在越南已繳的所得稅可以扣抵，但要提出越南稅務機關發給的同一年度納稅憑證，並經駐外機構或政府認許機構驗證，扣抵數也不得超過因加計這筆所得而增加的基本稅額。

實務重點有三：賣房所得怎麼計算（成本、費用的認定）、越南完稅憑證如何驗證、和其他海外所得合併後是否超過門檻。這三件事會因個人狀況不同，報稅前請洽台灣的會計師。

重點整理

常見問題

外國人買越南房子，總共要準備房價以外多少錢？

向建商買公寓，法定的一次性費用主要是 0.5% 登記費（每次上限 5 億越南盾）與 2% 公寓維護基金，加值稅已含在售價內；再加上公證、權狀規費，以及交屋後依建案而異的管理費。各項金額依個案合約而定，簽約前請建商或顧問列出完整的費用清單。

預售屋買方可以不要銀行保證嗎？

法律允許，但必須在簽約時以書面約定（《不動產經營法》第 26 條第 3 款）。放棄之後，建商若未依約交屋，就少了銀行代為返還款項這一層保障，一般不建議放棄。

賣房賠錢也要繳 2% 嗎？

要。越南個人轉讓不動產的所得稅是按轉讓價格乘 2%，不是按獲利課稅，居民與非居民都一樣（《個人所得稅法》第 14、24 條）。只有符合唯一住宅、持有滿 183 天且整筆轉讓等免稅條件時才不用繳。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 79/VBHN-VPQH，第 20、21、151、152、153、181、183 條
2. 不動產經營法 Luật Kinh doanh bất động sản 29/2023/QH15（2024-08-01 生效），現行合併版 06/VBHN-VPQH，第 23、25、26、44、48 條
3. 加值稅法 Luật Thuế giá trị gia tăng 48/2024/QH15（2025-07-01 生效），現行合併版 114/VBHN-VPQH，第 5、7、9 條
4. 第 10/2022/NĐ-CP 號議定（登記費，2022-03-01 生效），現行合併版 33/VBHN-BTC，第 7、8 條
5. 規費法 Luật Phí và lệ phí 97/2015/QH13（2017-01-01 生效），現行合併版 92/VBHN-VPQH，規費目錄
6. 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（2026-07-01 生效），現行合併版 112/VBHN-VPQH，第 2、4、7、14、20、24 條
7. 第 253/2026/NĐ-CP 號議定（個人所得稅法施行細則，2026-07-01 施行），第 19 條
8. 第 339/2026/NĐ-CP 號議定（行政罰則，2026-08-26 施行），第 54 條
9. VnEconomy，〈TP.HCM: Phí quản lý chung cư tối đa 7.000 đồng/m2/tháng〉，2024-10-29，https://vneconomy.vn/tp-hcm-phi-quan-ly-chung-cu-toi-da-7-000-dong-m2-thang.htm
10. 管理外匯條例第 6-1 條，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0380026
11. 外匯收支或交易申報辦法第 2、4、6 條（中央銀行，民國 111 年 12 月 26 日修正），https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0450009
12. 所得稅法第 2 條，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340003
13. 所得基本稅額條例第 3、12、13 條，https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=G0340115
14. 胡志明市公寓租金報酬率（batdongsan，2025Q1 至 2025Q3）與越南定存利率（VNBA，2026-07），轉引自 FTT 內部查證彙整
15. FTT 代租代管收費表

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。