越南代管費怎麼算？空租、修繕與租約稅務

以 FTT 的收費為例：代租服務費在成功簽約後收一個月租金，找不到租客不收；代管費是有租客期間每月收月租的 10%，從房租扣除後匯給屋主，空置月份不收。月租 800 美元的公寓，屋主每月實收 720 美元，這是稅前數字，出租所得稅另計。修繕分工、押金與提前解約，越南住宅法與民法有基本規定；外國屋主出租前還要先書面通報。

代租費與代管費分別怎麼收？

代租服務費：成功出租才收，一次一個月租金

FTT 的收費表寫明：成功找到租客、簽訂租約後收取一個月租金，一次性，由屋主支付；未成功出租不收費。月租 800 美元的公寓，代租服務費就是 800 美元；月租 15,000,000 越南盾，代租服務費就是 15,000,000 越南盾。

這筆費用每簽一份新租約收一次。租約越短、換租客越頻繁，攤到每個月的成本就越高。

代管費：有租客的月份收月租 10%

代管費按月租金的 10% 計，月結，每月從房租中扣除後把餘額匯給屋主。收費表的範例：

• 月租 800 美元：每月代管費 80 美元，屋主實收 720 美元。
• 月租 15,000,000 越南盾：每月代管費 1,500,000 越南盾，屋主實收 13,500,000 越南盾。

法律怎麼看代管：屬於「委託管理住宅」

越南住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效）第 186 條稱為「委託管理住宅」（ủy quyền quản lý nhà ở），只適用於現成住宅；內容與期限由雙方約定並寫進委託合約，管理費用由委託的屋主支付，另有約定者除外。依第 164 條第 2 款，委託管理合約與租約都不強制公證。

空租期間：代管費停收，大樓管理費照付

「管理費」這個詞在越南出租時會指兩筆不同的錢，要分清楚：

• 代管費：付給代管公司，FTT 的收費表寫明「空置期間不收管理費，無租客時暫停收費」。
• 大樓管理費（giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư）：付給大樓管理單位，依住宅法第 151 條第 2 款按每平方公尺使用面積計算，與有沒有租客無關，條文沒有空屋減收的規定。

空租期間不收代管費，但大樓管理費、停車位月費、網路與基本水電仍由屋主支付，細項見〈越南公寓持有成本有哪些？管理費、維護基金與稅〉。試算時請把空置月數當成自己填的變數；本文不推估出租率，也不預測租金或報酬率。

月租到屋主實收：示意表

下表只用 FTT 收費表的兩個費率，月租是收費表本身的範例，不代表任何物件的實際租金。「一年」各列假設 12 個月都有租客，只為示範計算。

表內未列：大樓管理費、空置月份水電、修繕費用與各項稅費。代租服務費從哪筆款項扣、代管費基數是否含稅，以委託合約約定為準。

修繕費用由誰負擔？

代管公司負責「協調」，費用依委託合約約定

FTT 收費表寫的是：協調小額維修，通常每次 50 美元以下由代管方處理，超過需屋主確認。維修費用本身由誰負擔，收費表沒有寫，依委託合約約定。簽約時請寫清楚金額上限、超過時的確認方式，以及維修費從租金扣還是另外匯款。

屋主與租客之間：民法的基本分工

越南民法（Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，2017-01-01 生效）的原則：

• 屋主修損壞與缺陷：第 477 條第 1 款，出租人要讓租賃物在租期內維持約定的狀態、符合租賃目的，並修理租賃物的損壞與缺陷，但依習慣應由承租人自行修理的小損壞除外。
• 租客做保養與小修：第 479 條第 1 款，承租人要保管租賃物、負責保養與小修；造成遺失或損壞要賠償，但自然耗損不必負責。
• 大損壞不修，租客可以解約：住宅法第 172 條第 3 款 a 點，出租人在住宅嚴重損壞時不修理，承租人可以單方終止租約。

「小修」的範圍法條沒有定義，要在租約裡列舉，例如燈泡、濾網由租客處理，冷氣壓縮機、熱水器、漏水由屋主負責。

租約必備條款：押金、租期、提前解約

租約要寫什麼

住宅法第 163 條規定住宅合約要以書面訂立，內容包括雙方姓名地址、房屋描述、價格、付款期限與方式、交屋時間、租期、權利義務、生效時點與簽名。未約定生效時點時，以簽約時生效（第 164 條第 2 款）。

租期與租金

住宅法第 170 條：租期、租金與付款方式（定期或一次付）由雙方約定（第 1 款）；租客轉租須經屋主同意（第 4 款）。

押金

住宅法與民法都沒有規定押金金額或月數，由雙方約定。民法第 328 條的「訂金」（đặt cọc）是為擔保合約締結或履行而交付的財物，合約履行後退還或抵充應付款項。租約要寫明押金金額、退還時點與可扣抵項目（欠租、損壞、未繳水電）。民法第 482 條第 1 款規定承租人返還時要維持接收時的狀態，自然耗損除外；入住時做附照片的點交清單，退房才有依據。

提前解約與終止

• 屋主不能任意收回：住宅法第 172 條第 1 款，約定租期內，出租人不得單方終止租約收回房屋，除非有第 2 款列舉的情形。
• 屋主可以單方終止的情形：包括租客無正當理由欠繳租金達 3 個月以上、未按約定用途使用、擅自改建、未經同意轉租，以及經三次記錄仍嚴重妨礙鄰居等（第 172 條第 2 款）。
• 通知期：單方終止的一方要以書面或約定方式提前至少 30 天通知對方，雙方另有約定者除外；違反而造成損害要賠償（第 172 條第 4 款）。
• 不定期租約：租約沒有約定期限時，屋主通知終止後 90 天租約終止（第 171 條第 2 款 a 點）。

法律沒有規定提前解約要賠幾個月租金，要在租約裡約定。

出租中要賣房

出租中的房子可以賣，但租客有優先購買權，收到書面通知 30 天內不買，屋主才可賣給他人（第 168 條第 1 款）；換手後租約繼續有效，新屋主要承接到期滿（第 173 條第 2 款）。

外國屋主出租前：先書面通報

住宅法第 21 條第 2 款 a 點規定，外國個人屋主出租住宅之前，要以書面通報住宅主管機關，並依法繳納出租的稅。2025-07-01 起越南地方政府改為省、社兩級，縣級結束運作（地方政府組織法 72/2025/QH15 第 51 條），第 140/2025/NĐ-CP 號議定第 9 條把受理這份通報的權責交給社級人民委員會。

第 339/2026/NĐ-CP 號議定（2026-08-26 生效）第 54 條第 2 款規定：出租前未書面通報，或租約終止後未通報終止，罰 20,000,000 到 30,000,000 越南盾，並須補辦。代管公司可以協助備文件，但通報義務在屋主。

出租所得稅怎麼算？誰申報？

先分居民與非居民

越南個人所得稅法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15，2026-07-01 生效）第 2 條：一年內在越南停留 183 天以上，或在越南有經常居所，就是居民；都不符合是非居民。多數住在台灣的屋主屬於非居民。

居民：超過門檻的部分課 5%

第 7 條第 4 款：個人出租不動產（旅宿經營除外），就年營收超過政府所定門檻的部分乘以 5%。門檻金額由政府以議定訂定（第 253/2026/NĐ-CP 號議定第 45 條指向第 68/2026/NĐ-CP 號議定），本文未取得該議定原文，不寫門檻金額，以稅務機關公告為準。

非居民：條文沒有單列出租

非居民經營所得依第 20 條按「營收 × 稅率」計算，列出服務類 5%、其他經營 2% 等，但沒有單獨列出出租不動產，適用哪一類請向稅務機關或會計師確認。

誰申報

第 253/2026/NĐ-CP 號議定第 67 條：

• 付款給非居民的組織或個人，付款前有扣繳義務（第 1 款）；依文義，租客付租金給非居民屋主時要先扣繳。
• 居民的經營所得不實施扣繳（第 4 款 a 點），由屋主自行申報。
• 付款方沒有扣繳，或付款方是未在越南辦稅籍登記的外國組織時，收入的一方要自行申報繳納（第 5 款）。

代管公司代收租金，不等於代為報稅；由誰申報、憑證怎麼留存，要寫進委託合約與租約。申報期限與加值稅請看〈越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費？全表整理〉。

重點整理

常見問題

房子空著沒租出去，代管公司會收錢嗎？

依 FTT 收費表，不會：代租服務費成功簽約才收，代管費空置期間暫停。但大樓管理費空置期間仍由屋主負擔。

押金一般收幾個月？

越南住宅法與民法沒有規定，由雙方約定。比月數更要緊的是寫清楚可扣抵項目、退還時點與點交方式。

我人在台灣，出租所得稅要我自己報嗎？

看你是不是居民、租客有沒有扣繳。依第 253/2026/NĐ-CP 號議定第 67 條，付款給非居民者有扣繳義務；未扣繳時由屋主自行申報。簽約前請與會計師確認。

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資料來源

1. 住宅法 Luật Nhà ở 27/2023/QH15（合併版），第 21、151、163、164、168、170、171、172、173、186 條，2024-08-01 生效
2. 民法 Bộ luật Dân sự 91/2015/QH13，第 328、477、479、482 條，2017-01-01 生效
3. 個人所得稅法 Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15（合併版），第 2、7、20 條，2026-07-01 生效
4. 第 253/2026/NĐ-CP 號議定（個人所得稅法施行細則），第 45、67 條，2026-07-01 生效
5. 第 140/2025/NĐ-CP 號議定（兩級地方政府權限劃分），第 9 條，2025-07-01 生效
6. 第 339/2026/NĐ-CP 號議定（建設、住宅、不動產經營行政處罰），第 54 條，2026-08-26 生效
7. 地方政府組織法 Luật Tổ chức chính quyền địa phương 72/2025/QH15，第 1、51 條，https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2025/7/2025_807-808_72-2025-qh15..pdf
8. FTT越南國際地產 代租代管收費結構（內部收費表）

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

國外不動產投資，具有風險性，請投資人詳閱行銷文件並審慎考量後再行交易。

本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。