越南、泰國、馬來西亞海外置產比較：外國人能買什麼

三國都允許外國人買公寓，差別在持有多久、配額多少、要不要另外核准。越南：只能買住宅建案內的住宅，每棟公寓外國人合計不超過 30%，產權自核發粉紅本起不超過 50 年、可展延一次。泰國：可買公寓單位，同一建案外國人合計不超過 49%，土地不能持有。馬來西亞：取得房地要先經州政府核准，並有購買價門檻。本文只比制度，不比報酬。

重點整理：三國七項制度比較

標「查無一手資料」的格子，是這次沒有取得官方或主流媒體原文，不代表沒有規定。

外國人能買的類型

越南：住宅法（Luật Nhà ở 27/2023/QH15，2024-08-01 生效，現行合併版 79/VBHN-VPQH）第 16 條，外國人只能擁有住宅建案內的住宅，國防安全管制區除外；第 17 條第 2 款包括公寓與獨棟住宅。可售建案名單依第 95/2024 號議定（2024-08-01 生效，現行合併版 21/VBHN-BXD）第 4 條第 3 款，由省級人民委員會公布。

泰國：Bangkok Post 2026-06-21 報導，外國買方可擁有至多整個公寓建案的 49%，因不涉及土地所有權，可合法擁有單位。2022-07-20 的報導引述泰國律師：外國人可以買土地上的房屋建物，以登記租約等權利申請自建房屋許可，但土地本身不能持有。

馬來西亞：國家土地法（Act 828）第 433B 條規定，非公民與外國公司取得土地或土地權益，要先取得州政府核准；第 433C 條規定違反者無效。經濟部《不動產取得準則》（2022-07-13 生效）列出外國人不能買：每單位低於 RM1,000,000 的物件、低價與中低價住宅、馬來保留地上的物件、建案中保留給土著的單位。

產權年限

越南住宅法第 20 條第 2 款：外國個人自核發粉紅本（土地使用權與房屋所有權證書，俗稱權狀）之日起持有不超過 50 年，可展延一次、不超過 50 年；到期沒有出售、贈與的，歸為公有財產。

泰國：Bangkok Post 2026-06-21 報導引述業者，常見的合規方式是以公寓單位登記並永久持有（freehold），或登記 30 年租約，並提醒「可自動延長到 90 年」的租約條款不具執行力。

馬來西亞沒有另訂外國人年限，看地契；國家土地法第 76 條，州政府批出土地為不超過 99 年的租期，或特定情形下永久。

外國人配額

越南住宅法第 19 條：每棟公寓外國人合計不超過 30% 戶數；獨棟住宅在人口相當於一個坊的區域內不超過 250 戶，第 95/2024 號議定第 5 條把一個坊定為 10,000 人。超額成交依同議定第 7 條不具法律效力、不核發粉紅本。

泰國：Bangkok Post 2026-04-21 報導，外國人在任何公寓建案的持有配額不能超過 49%。

馬來西亞由各州決定：柔佛州土地與礦務局表格對向開發商直購的住宅與商業物件，依類型訂 10% 到 50% 不等；雪蘭莪州議會 2016 年答詢說明，外國人銷售配額不超過非土著單位的 10%。

購買價門檻

越南住宅法第 16 到 21 條沒有購買價門檻。泰國沒有找到法定門檻的一手資料；2025 年 10 月起的長期簽證方案有一項是購買 300 萬泰銖以上的公寓（Bangkok Post 2026-04-21），這是簽證條件，不是購屋門檻。

馬來西亞各州不同：

• 聯邦：經濟部準則，住宅單位每單位 RM1,000,000 以上，由州政府管轄。
• 柔佛州：州土地與礦務局列出，公寓、服務式公寓、度假屋與兩層以上透天，門檻都是 RM1,000,000 以上。
• 雪蘭莪州：州議會 2016 年答詢引用 2014-09-01 生效的州通函：住宅第 1、2 區 RM2,000,000、第 3 區 RM1,000,000，限分層地契物件。2026 年現行版本查無一手資料。

能不能買土地

越南：不能。土地法（Luật Đất đai 31/2024/QH15，2024-08-01 生效）第 12 條規定土地屬全民所有，第 4 條列舉的土地使用人沒有外國個人；外國人依第 148 條憑住宅交易文件取得粉紅本，拿到的是房屋所有權。

泰國：不能。土地法第 86 條規定外國人只能依條約取得土地，泰國土地廳說明泰國目前沒有這類條約。例外是土地法第 96 條之 2：投資至少 4,000 萬泰銖並維持不少於 5 年，經內政部長許可，可取得不超過 1 萊的居住用地（法條引自泰國法制委員會英譯本，僅泰文本有法律效力）。

馬來西亞：可以，但要先經州政府核准。柔佛州把「蓋獨棟住宅用的空地」列為可買；農業地只能承租；馬來保留地上的物件不能買。

貸款可能性

越南：國家銀行第 39/2016/TT-NHNN 號通知（合併版 86/VBHN-NHNN）把具外國國籍的個人列為可借款客戶，但住在越南的外國人，貸款期限不得超過剩餘居留期間。詳見外國人在越南買房能貸款嗎。

泰國：查無一手資料。

馬來西亞：國家銀行 2025 年 10 月的常見問答寫明，非居民（金融機構除外）可借任何金額的令吉，用於購買不動產，單純買地除外。這是外匯規定允許，銀行是否核貸由銀行審核。

交易稅費類別

越南：登記費依第 10/2022 號議定第 8 條為 0.5%，每筆每次上限 5 億越南盾；賣方個人所得稅依個人所得稅法（109/2025/QH15，2026-07-01 生效）為成交價 × 2%，不分居民與否；向開發商買新屋涉及加值稅（48/2024/QH15，一般稅率 10%）。完整稅費見越南買房、賣房、出租要繳哪些稅費。

泰國：Bangkok Post 2026-07-01 報導，正常過戶費是評估價的 2%、抵押登記費 1%；降到 0.01% 的優惠延長到 2027-06-30，只限泰國人、成交價與評估價不超過 700 萬泰銖，外國人按正常費率繳。依泰國土地廳與稅務廳，一般過戶費為評估價的 2%；以營利方式出售不動產要繳特別營業稅 3%，另加 10% 地方稅；收據印花稅每 200 泰銖課 1 泰銖；賣方另有預扣所得稅。哪些情況繳特別營業稅、哪些情況改繳印花稅，查無一手資料，請向泰國律師確認。

馬來西亞：財政部 2026 年預算案把非公民（永久居民除外）與外國公司購買住宅的移轉印花稅，由固定 4% 提高到 8%；馬來西亞稅務局說明新增的第 32(ab) 項自 2026-01-01 起適用。出售時的不動產利得稅，非公民非永久居民在 5 年內出售為 30%，第 6 年起為 10%（馬來西亞稅務局稅率表）。

日本對照

日本沒有限制外國人買地買屋的現行規定：1925 年外國人土地法雖授權以政令限制，日本內閣 2013 年答詢說明目前沒有這類政令。財務省說明，非居民取得日本不動產後，要在 20 天內經日本銀行向財務大臣報告，2026-04-01 起不論金額、面積都要報。法務省規定 2026-10-05 起登記時要申報國籍。日經 2026-10-01 報導，政府準備提出重要土地等調查法修正案，對重要設施周邊導入取得許可制，尚未完成立法。

依你的目的怎麼選

不排名，只把目的對到制度：

1. 想要名下有土地：越南、泰國不允許；馬來西亞逐案申請核准；日本無國籍限制。
2. 想長期持有或傳承：越南 50 年加一次展延，見越南房子 50 年產權到期怎麼辦；泰國公寓可永久持有；馬來西亞看地契。
3. 預算有限：馬來西亞有購買價門檻；越南、泰國要看建案配額是否還有。
4. 需要當地貸款：先問銀行再選國家；越南受居留期間限制，馬來西亞外匯規定允許。
5. 能接受多少程序：馬來西亞每筆要州政府核准；越南要確認建案在可售名單、配額未滿。

常見問題

外國人在越南、泰國買的公寓可以永久持有嗎？

越南不是，外國個人持有不超過 50 年、可展延一次。泰國公寓單位可 freehold 持有，但土地不能持有。請以權狀或租約實際登記內容為準。

馬來西亞購買價門檻全國一樣嗎？

不一樣。聯邦準則每單位 RM1,000,000 起，各州可另訂，例如雪蘭莪州 2016 年答詢第 1、2 區住宅 RM2,000,000。請以州土地與礦務局現行公告為準。

哪一國對外國人比較寬鬆？

要看你在意哪一項：要土地，馬來西亞有核准管道；要長期持有公寓，泰國可永久持有；越南有明確的配額與年限規定。主要考慮越南的話，可從台灣人在越南買房完整指南開始。

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資料來源

1. 越南住宅法 27/2023/QH15（合併版 79/VBHN-VPQH）
2. 越南第 95/2024/NĐ-CP 號議定（合併版 21/VBHN-BXD）
3. 越南土地法 31/2024/QH15（合併版 44/VBHN-VPQH）
4. 越南個人所得稅法 109/2025/QH15（合併版 112/VBHN-VPQH）
5. 越南第 10/2022/NĐ-CP 號議定（合併版 33/VBHN-BTC）、加值稅法 48/2024/QH15（合併版 114/VBHN-VPQH）
6. 越南國家銀行 39/2016/TT-NHNN 合併版 86/VBHN-NHNN，https://datafiles.chinhphu.vn/cpp/files/vbpq/2026/7/86-vbhn-nhnn.pdf
7. Bangkok Post，2026-04-21，https://www.bangkokpost.com/business/general/3241235/longstay-visas-for-condo-buyers-in-phuket-clarified
8. Bangkok Post，2026-06-21，https://www.bangkokpost.com/business/general/3274234/thai-property-crackdown-foreign-buyers-hit-pause-on-villas-as-nominee-loophole-closes
9. Bangkok Post，2026-07-01，https://www.bangkokpost.com/property/3279217/property-stimulus-extended-a-year
10. Bangkok Post，2022-07-20，https://www.bangkokpost.com/business/general/2349718/explainer-exploring-the-land-scheme-for-foreigners
11. Malaysia National Land Code (Act 828, Revised 2020)，https://faolex.fao.org/docs/pdf/mal5145.pdf
12. Kementerian Ekonomi，Garis Panduan Perolehan Hartanah（2022-07-13），https://ekonomi.gov.my/sites/default/files/2025-01/GPPH%2013%20Julai%202022.pdf
13. Pejabat Tanah dan Galian Johor，https://ptj.johor.gov.my/pendaftaran/perolehan-hartanah-oleh-kepentingan-asing/
14. Dewan Negeri Selangor（2016），https://dewan.selangor.gov.my/question/pemilikan-hartanah-oleh-warga-asing/
15. Bank Negara Malaysia，FAQs Non-Resident Borrowing（2025-10），https://www.bnm.gov.my/documents/20124/60360/FAQs_Non-Resident+Borrowing+in+Malaysia_Oct+2025.pdf
16. Ministry of Finance Malaysia，Budget 2026 Tax Measures，https://belanjawan.mof.gov.my/pdf/belanjawan2026/ucapan/tax-measures.pdf
17. 日本財務省，https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/seido_gaiyo.html
18. 日本眾議院答弁書（2013），https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_shitsumon.nsf/html/shitsumon/b183115.htm
19. 日本法務省，https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00678.html
20. 日本經濟新聞，2026-10-01，https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA015BM0R01C26A0000000/

作者：楊秉豐（Denny）｜FTT越南國際地產 顧問

廣告稿簽章經紀人：陳怡君（經紀人證號 (109)金縣字第000057號）

經紀業：家澤不動產經紀有限公司（新店裕隆城加盟店）

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本文為法規與市場資訊整理，非個別投資建議；個案條件以不動產說明書及買賣契約為準。資料截至 2026-10-10。

本文由 FTT 顧問團隊撰寫與審核，部分資料整理使用 AI 工具協助。