20억 베트남 동 미만 아파트 비중은 7% 미만입니다.

1. 공급은 상대적으로 부족하고, 가격 급등이 주도

• 河內：2025 年上半年新推售超過 10 ,760 戶，為近五年次高，但平均開價已達 每平方米 7,900 萬越盾（未含增值稅），按年上漲 33%；去化率降至 60%，遠低於去年逾 90% 的水準。

• 호치민시: 합병 전 핵심 지역 신규 분양 평균가는 ㎡당 8,200만 동으로 직전 기간 대비 10~13% 상승했습니다. 30억 동 미만 주택은 거의 사라졌고, 20억 동 이하 주택은 공급량의 약 7%에 불과했습니다.

건설경제연구원에 따르면 하노이와 호치민시의 분양률은 각각 2024년 대비 13%와 7% 하락했으며, 수도권 중고 거래량도 약 8% 감소했습니다.

2. 지가 상승——'기저 비용'을 지속적으로 끌어올림

지역	2025년 지가표 주요 내용	상승률	프로젝트 비용에 미치는 영향
호치민시	並行三套地價表至 2025 年 12 月 31 日；市中心最高單價 每平方米 6.872 億越盾	2020~24년보다 현저히 높음	고층 프로젝트의 토지사용료와 토지세가 크게 증가
하노이	새 지가표는 기존 대비 2~6배	토지사용료 중복 부과	교외에 더 이상 '저렴한 땅' 없음

호치민시 부동산협회 추산에 따르면 토지비용은 단독주택 최종가격의 약 15%를 차지하며, 새 지가표가 전면 시행되고 납부 절차가 길어지면 20~25%까지 상승할 수 있습니다. 또한 하노이 동부 회랑과 투득시의 토지경매가 정체되면서 '땅을 쌓아두고 가격 상승을 기다리는' 현상도 비용을 높이고 있습니다.

3. 세금 부담 가중 — 건설사와 구매자 양측 압박

현행 / 검토 중인 정책	주요 영향	가격 전달
주택 단기 전매 이익에 20% 개인소득세 부과	단기 투자자의 이탈 비용 증가 → 이익 요구 상승	2차 시장 호가 및 '중개 수수료' 상승
새 지가표에 따라 토지사용료 부과 (K 계수 폐지)	건설사 착공 전 납부 비용 대폭 증가	비용이 1차 시장 판매가에 직접 전가
평가 및 허가 수수료 인상	법정 절차 장기화로 금융 비용 상승	이자와 건축 자재 상승분을 '표준 비용'에 반영

4. 가격을 추가로 끌어올리는 '보이지 않는 힘'

1. 건축 자재: 2024년 초 하락 후, 철근과 시멘트가 2025년 2분기에 8~12% 반등.

2. 자금: 은행 금리는 소폭 하락했으나, 위험성이 높은 부동산 대출은 제한적; 기업은 11~13% 금리의 채권을 계속 발행.

3. 규제 주기: 계획부터 소유권 취득까지 여전히 3~5년 소요; 건설사는 불확실성을 미리 가격에 반영.

4. 기대 심리: 투기꾼들이 75제곱미터 이하 주택을 사재기하여 희소성 착시를 조성.

5. 소득-주택가격 괴리: 도시 임금 연간 약 6% 증가, 신규 주택 가격 연간 25% 이상 증가(2023~25), 구매력 잠식.

5. 결과: 분양 둔화와 버블 위험

• VnExpress 조사(응답자 7,400명): 50% 이상이 2025년 하반기에 아파트를 구매하지 않을 것이라고 답했으며, 65%는 30억 동 이하의 상품만 감당할 수 있다고 답했습니다.

• 20억 동 이하 주택은 하노이에 3.9%, 호치민시에 약 7%에 불과하며 계속해서 줄어들고 있습니다.

• 베트남 부동산 중개인 협회장 응우옌반딩은 적시에 조정하지 않으면 주택 가격 거품이 발생하고 연쇄적인 채무 불이행을 초래할 수 있다고 경고했습니다.

6. 제안 방안

대상	구체적인 조치
토지 정책	• 2024년 《토지법》 시행령을 신속히 공포하고, 토지 사용료 산정 기한을 12개월 이내로 단축합니다. • '순수 토지 은행'을 시범 운영하여 공개 경매를 실시하고, 사회 주택 및 저가 주택 공급을 우선시합니다.
세금 및 금융	• 전매 소득세를 단계적으로 인상하여 일시적인 충격을 피합니다. • 5년 이내에 면적 50m² 미만, 분양가 4,000만 동/m² 미만인 프로젝트에 대해 토지 사용료를 50% 감면합니다. • 첫 주택 구매자를 위한 우대 대출 기금을 조성하고, 금리를 연 6% 이하로 유지합니다.
저가 공급	• 지하철/간선급행버스(BRT) 노선 주변 교외 지역은 층수를 높여(용적률은 유지) 평균 분양가를 낮춥니다. • 양도 가능한 개발권(TDR)을 도입하여 토지나 자금을 고가 지역의 연면적 이전 권리와 교환합니다.
시장 투명성	• 전국 실거래가 등록 데이터베이스 구축. • 건설사가 건설부 웹사이트에 공정, 비용, 판매가를 공개하도록 의무화.

새 지가표, 누진세 부과 제안, 그리고 계속해서 치솟는 투입 비용이 맞물리며 아파트 가격을 대부분의 도시 가정이 감당하기 어려운 수준으로 끌어올렸습니다. 토지, 세제, 신용, 투명성 등의 측면에서 함께 대책을 마련하지 않으면 ‘주거의 꿈’은 점점 더 멀어지고, 거시경제 역시 새로운 주택 가격 거품의 위협에 직면하게 될 것입니다.