주택 판매가에 10% 세금을 부과하며, 세금이 주택 가격에 직접 반영될 수 있습니다.
개인소득세 개혁 초안: 부동산 시장 조절의 기회인가, 주택 가격 상승 위험인가?
하노이, 2025년 7월 — 재정부가 최근 의견 수렴을 위해 공개한 《개인소득세법》 개정 초안, 특히 개인 부동산 양도 활동에 대한 과세 방식이 사회의 폭넓은 관심을 불러일으켰습니다. 현재 부동산 시장이 여전히 단기 투기와 투기 행위로 어려움을 겪고 있는 상황에서, 이번 개혁은 더 공정한 과세 체계를 구축하는 동시에 주택 가격을 끌어올리는 행위를 억제할 것으로 기대됩니다.
두 가지 과세 방안, 목표는 동일: 시장 공정성 재구축
초안 내용에 따르면, 재정부는 개인 부동산 양도 소득에 대한 과세 방식을 두 가지로 제시했습니다:
-
실제 이익(순소득) 기준 과세:
과세 소득 = 판매 가격 − 구매 가격 − 합리적 비용
납부 세액 = 과세 소득 × 20% -
구매 가격과 비용 자료를 제공할 수 없는 경우, 판매 가격을 기준으로 보유 기간에 따라 과세합니다:
-
보유 기간 2년 미만: 10%
-
보유 기간 2년 이상 5년 미만: 6%
-
보유 기간 5년 이상 10년 미만: 4%
-
10년 이상 보유: 2%
-
상속 부동산: 현행 세율 2% 유지
-
이러한 설계 방식은 많은 전문가들의 긍정적인 평가를 받았으며, '자주형'과 '투자형' 구매자를 구분하는 합리적인 개혁 방향으로 여겨진다.
주택 구매 비용 입증 어려움: 실무상 가장 큰 과제
하노이 상공과 기술대학의 세무 전문가 응우옌 응옥 투는 실무 운영에서 대부분의 사례가 결국 판매 가격을 과세 기준으로 삼는다고 지적했다. 많은 거래가 오래되어 구매 비용과 관련 비용을 명확히 제공할 수 없기 때문이다.
"현재 시장에서는 매매双方이 계약서에 가격을 낮게 신고해 세금 부담을 줄이는 경우가 흔하다. 새 규정이 시행되면 이러한 사례들은 소득이 과대평가되어 과세 불공정이 발생할 것이다"라고 그는 경고했다.
따라서 베트남 세무 자문 협회 상임위원 응우옌 반 득은 유연한 선택 메커니즘을 도입해 납세자가 상황에 따라 선택할 수 있도록 제안했다:
-
가격과 비용을 입증할 수 있으면 실제 소득에 따라 과세하고,
-
입증할 수 없으면 판매 가격을 기준으로 보유 기간에 따라 고정 세율을 적용한다.
이렇게 하면 납세자가 입증하지 못해 '억울하게 중과세'를 당하는 것을 피할 수 있을 뿐만 아니라, 정책적으로 투기 억제 목표도 달성할 수 있다.
단기 보유 세율 과도——주택 가격을 더욱 상승시킬 수도
논란이 많은 조항 중 하나는 2년 미만 보유 부동산 양도 시 판매 가격의 10%를 과세한다는 것이다. 응우옌 응옥 투는 예를 들어 설명했다: "1,000억 동짜리 집을 팔면 세금만 100억 동이므로, 판매자는 반드시 비용을 구매자에게 전가해 주택 가격이 다시 상승하게 될 것이다."
이렇게 되면 오히려 정책의 취지에 어긋나, 진정한 주거 수요가 있는 시민들이 합리적인 주택 가격을 부담하기 더 어려워집니다.
이윤 과세에도 보유 기간의 탄력적 설계를 반영해야 합니다
응우옌반득은 '순소득 × 20%'의 세제를 유지하더라도 장기 보유를 장려하기 위해 보유 기간에 따라 다른 세율을 적용하는 것을 고려해야 한다고 강조했습니다. 구체적인 제안은 다음과 같습니다:
-
5년 미만 보유: 20%
-
5년 이상 10년 미만 보유: 17%
-
10년 이상 보유: 15%
이러한 설계는 강성 자가 거주 수요와 단기 투기 행위를 더욱 효과적으로 구분하여 안정적인 시장 발전을 장려할 수 있습니다.
개인소득세는 주택 정책과 밀접한 관련이 있습니다
부동산 소득세는 재정 도구일 뿐만 아니라, 정부가 주택 시장을 조정하는 중요한 수단 중 하나입니다.
-
단기 과세가 과도할 경우: 집값을 쉽게 끌어올려 실수요 계층을 배제할 수 있습니다;
-
차별화된 설계가 부족하면: 투기 과열을 효과적으로 억제할 수 없습니다;
-
탄력적 제도가 없으면: 민원과 불공평함이 생기기 쉽습니다.
따라서, 향후 개인소득세 개혁은 다음 제도적 보완책을 동시에 결합해야 합니다:
-
부동산 거래가격 데이터베이스 구축;
-
인정 가능한 비용 항목을 명확히 규정;
-
세무, 지적행정 및 공증기관 간 데이터 연계를 강화하여 거래가격의 진실성을 보장.
재정부의 이번 세제개편 구상은 정책적 사고에 있어 큰 진전으로, 공정한 세제와 안정적인 부동산 시장을 창출하는 데 힘쓰고 있습니다. 그러나 '서류상의 이상, 실무상의 재난'을 피하려면 여전히 신중한 논증, 다각적인 자문, 그리고 유연한 조정 여지를 남겨둘 필요가 있습니다. 결국 부동산은 안정된 주거와 사회 안정과 관련된 중대한 자산이므로, 그 세제 설계는 단기적인 세수 목표가 아닌 장기적인 발전에 기반해야 합니다.
