個人所得稅改革草案：調控房地產市場的機會，還是推高房價的風險？

河內，2025年7月 — 財政部近期公開徵求意見的《個人所得稅法》修訂草案，尤其針對個人房地產轉讓活動的課稅方式，引發了社會廣泛關注。在當前房地產市場仍被短期炒作與投機行為困擾的背景下，此次改革被期望能建立更公平的課稅體系，同時抑制推高房價的行為。

兩種稅制方案，目標一致：重塑市場公平

根據草案內容，財政部對個人房地產轉讓所得的課稅方式提出了兩種方案：

1. 依實際利潤（淨所得）計稅：
   應稅所得 = 銷售價格 − 購買價格 − 合理成本
   應納稅額 = 應稅所得 × 20%

2. 若無法提供購買價格及成本資料，則以銷售價格按持有年限課稅：

   • 持有不足2年：10%

   • 持有2年至不足5年：6%

   • 持有5年至不足10年：4%

   • 持有10年以上：2%

   • 繼承房產：維持現行稅率2%

此種設計方式獲得不少專家肯定，認為是有助於區分「自住型」與「投資型」買家的合理改革方向。

購屋成本難舉證：實務上最大挑戰

來自河內工商與科技大學的稅務專家阮玉秀指出，在實務操作中，多數個案最終都只能以銷售價格為計稅依據，因為許多交易時間久遠，無法清楚提供購買成本與相關費用。

「目前市場上常見買賣雙方在合同上虛報低價，以減少稅負。若新規實施，這類案件將被高估所得，導致課稅不公」，他提醒。

因此，越南稅務諮詢協會常務委員阮文德建議，應引入靈活選擇機制，允許納稅人依情況選擇：

• 若能舉證價格與費用，則按實際所得課稅；

• 若無法舉證，則依據銷售價格並按持有年限採固定稅率。

這樣做不僅避免納稅人因無法舉證而「冤納重稅」，也仍可達到政策限制炒房的目的。

短期持有稅率過高——或將進一步推高房價

一項備受爭議的條文是：對持有不滿2年的房產轉讓，擬課10%的銷售價格稅。阮玉秀舉例說明：「如果賣一套價值1,000億越盾的房子，僅稅金就要100億，賣家勢必將成本轉嫁到買家，導致房價再次上升。」

這樣一來，反而違背政策初衷，讓真正有住房需求的民眾更難負擔合理房價。

利潤課稅也應納入持有年限的彈性設計

阮文德強調，即便維持「淨所得 × 20%」的稅制，也應考慮依持有時間設定不同稅率，以鼓勵長期持有。具體建議如下：

• 持有5年以下：20%

• 持有5年至未滿10年：17%

• 持有超過10年：15%

此種設計可更有效區分剛性自住需求與短期炒作行為，鼓勵穩定市場發展。

個人所得稅與住房政策密切相關

房地產所得稅，不僅是財政工具，更是政府調控住房市場的重要手段之一。

• 若短期課稅過高： 易推高房價，排擠剛需族群；

• 若缺乏差異化設計： 無法有效抑制炒房；

• 若無彈性制度： 易造成民怨與不公平感。

因此，未來個人所得稅改革應同時結合以下制度配套：

• 建立房地產交易價格資料庫；

• 明確規範可認列成本項目；

• 加強稅務、地政與公證機關的數據聯動，確保交易價格真實性。

財政部此次稅改構想在政策思維上是一大進步，致力於創造公平稅制與穩定房市。但若要避免「紙上理想，實務災難」，仍需審慎論證、多方諮詢並保留彈性調整空間。畢竟，房地產是關乎安居與社會穩定的重大資產，其稅務設計應立足於長遠發展，而非僅為眼前的稅收目標。