公寓與土地價格齊漲：越南人「安居夢」日益遙不可及

河內房價漲幅全國第一，土地價格節節高升，而收入增幅跟不上——房地產泡沫風險正在醞釀。

過去六年，河內公寓市場經歷了前所未有的價格飆升，平均每年上漲近 15%，累計漲幅高達 87%。截至 2025 年第二季末，首都公寓均價已逼近 每平方米 7600 萬越盾，即便市場交易轉淡，仍有越來越多新案傳出擬售價將突破 每平方米 1 億越盾。

峴港市與胡志明市也呈現相似趨勢，房價分別上漲了 70% 和 48%。峴港平均公寓售價達到 每平方米 6640 萬越盾，胡志明市則約為 7700 萬越盾，市中心更高達 8200 萬越盾，比去年同期上漲 29%。

房價節節攀升，供給結構失衡：平價住宅幾乎消失

據越南房地產經紀協會（VARS）指出，雖然 2025 年上半年全國新建公寓供給量比去年同期翻倍，但其中 62% 為高級與豪華房型，總數逾 1 萬戶。而平價公寓幾近絕跡，僅有少數社會住宅項目尚在提供有限供給。

CBRE 房地產顧問公司報告指出，河內近期推出的新案售價普遍偏高，平均已達 每平方米 7900 萬越盾（未含增值稅、維護費與折扣）。過去被認為「價格友善」的 河東、舊黃梅區，如今也出現售價超過 每平方米 7000 萬越盾的新案，僅數年內價格幾乎翻倍。

胡志明市方面，不僅公寓價格上漲，土地價格也同步飆升。市中心地段土地幾乎沒有低於 每平方米 3 億越盾 的選項，連邊緣區域如平政、鶴猛、芽貝的土地也已突破 7000–9000 萬越盾/平方米，若靠近地鐵線或主幹道則更貴。

收入增速緩慢，購屋能力陷入困境

與房價不成比例的是，勞工平均收入僅增長約 10%，達 每月 830 萬越盾。都市區的平均收入雖達到 每月 1000 萬越盾，但 都市青年失業率仍超過 10%，年輕人面臨極大經濟壓力。

房地產專家 武黃俊傑 表示：

「目前購屋能力已成為社會性難題。民眾的實際需求大多集中在每平方米 6000 萬越盾以下的房型，但市場供給卻幾乎清一色是高端住宅。」

根據 VnExpress 最近針對逾 7400 名讀者的調查，有 超過一半民眾表示不考慮在今年下半年購買公寓，原因就是價格太高。其中 65% 的人表示預算僅能負擔 3 億越盾以下的公寓，這已無法匹配當前的市場行情。

房市泡沫風險迫近，政策干預刻不容緩

越南房地產經紀協會警告，若不及時介入，房市泡沫可能爆發，並引發連鎖性金融風險，波及整體經濟。他們建議政府應研究制定機制與政策，引導資金流向平價住宅市場，同時 加快推動重大交通基礎建設（如地鐵、環城公路與高速公路），拓展城市空間，為民眾提供更多可負擔的居住選項。

造成市場供給結構失衡的其中一個主要原因是，市場由大型開發商主導，他們普遍追求高利潤，推高整體售價。協會呼籲政府應鼓勵 中小型開發商進入市場，合作開發低價房或小型都市區，尤其是在省級城市，這些項目不僅需求穩定，還能加快資金回籠與提升市場流動性。

擁屋夢，離現實越來越遠

房價飛漲、收入增幅有限，加上供需結構嚴重失衡，正讓數百萬越南民眾面臨無法在工作與生活所在地「安居」的現實困境。若政府與業界無法提出有效、靈活且具長遠性的政策解方，越南的房地產市場將持續朝向「富人遊戲」傾斜，而中產與勞動階層的擁屋夢，只會愈加遙不可及。