低于 20 亿越南盾的公寓占比不到 7%。

1. 供給相形失色，價格飆升當道

• 河內：2025 年上半年新推售超過 10 ,760 戶，為近五年次高，但平均開價已達 每平方米 7,900 萬越盾（未含增值稅），按年上漲 33%；去化率降至 60%，遠低於去年逾 90% 的水準。

• 胡志明市：合併前核心區新案平均開價 每平方米 8,200 萬越盾，較前期上升 10–13%。售價 低於 30 億越盾 的房源幾乎絕跡；20 億越盾 以下戶型僅佔供應量 約 7%。

建築經濟院指出，河內與胡志明市去化率分別較 2024 年下滑 13% 與 7%，首都二手成交亦減少近 8%。

2. 地價膨脹──持續推高「底成本」

胡志明市房地產協會估算，土地成本約佔單戶最終價格 15%，待新表全面落實且繳納流程拉長後，可升至 20–25%。此外，河內東部走廊與守德市土地拍賣停滯，「囤地待漲」亦推高成本。

3. 稅費重壓──建商與買家兩頭受擠

4. 其他推高價格的「隱形力量」

1. 建材：2024 年初回落後，鋼筋、水泥在 2025 年第二季反彈 8–12%。

2. 資金：銀行利率稍降，惟風險性房地產信貸受限；企業續發利率 11–13% 的債券。

3. 法規周期：從規劃到產權仍需 3–5 年；建商將不確定性預先計價。

4. 預期心理：投機者囤積 75 平方米以下戶型，製造稀缺假象。

5. 收入–房價脫節：都市工資年增 ≈ 6%，新房價格年增 > 25% （2023–25），購買力被侵蝕。

5. 後果：去化放緩與泡沫風險

• VnExpress 調查（7,400 名受訪者）：逾 50% 表示 2025 年下半年不購買公寓；65% 僅能負擔 30 億越盾以下產品。

• 20 億越盾以下房源在河內僅 3.9%，胡志明市約 7%，且持續萎縮。

• 越南房地產經紀協會主席阮文定警告，若不及時調控，恐出現房價泡沫並引發連鎖違約。

6. 建議方案

新地價表、累進稅負提案與不斷攀升的投入成本交織，已將公寓價格推至多數都市家庭難以企及的高度。若不從土地、稅制、信貸及透明度等層面協同施策，**「安居夢」**將愈行愈遠，而宏觀經濟亦面臨新一輪房價泡沫的威脅。