擴大社會住宅購屋對象：邁向全民安居的重要一步

胡志明市訊 — 在越來越多城市房價不斷飆升的背景下，社會住宅（NƠXH）已成為數百萬中低收入勞工的關鍵選擇。然而，現行政策中的收入限制、申請條件與受益對象範圍過窄，使得這項安居政策尚未發揮其應有的效果。在此情況下，多位專家與政府機關呼籲：應擴大社會住宅的購屋對象，並同步改革條件設計、財務支持與行政程序，以提升政策的實效性。

一、自由職業者：被忽略的多數群體

根據《2023年住房法》規定，符合租購社會住宅資格的對象包括有功人員、貧困與近貧家庭、都市低收入者、公務人員、因拆遷而失去住房的家庭等。然而，現實中仍有龐大的非正式就業勞動群體，例如：外送司機、網路賣家、機械工、臨時工等，因無勞動合約與薪資單，無法提供正式收入證明，而被排除在政策之外。

房地產專家陳慶光指出：「這些人雖然沒有穩定的收入證明，但對地方經濟社會貢獻巨大，卻無法享受住房福利。政府應設立機制，例如允許家庭擔保，或由地方政府核實其實際收入，讓他們也能購買社會住宅。」

二、提高收入門檻：打破過時規定

目前購買社會住宅的收入上限為每月1,500萬越盾。胡志明市房地產協會主席黎黃珠批評，這一標準已無法反映都市現實生活成本。

「即使是政府公務員，收入略高於1,500萬越盾，也會因超出門檻而被排除在外。而真正收入低的人，則難以通過銀行審核貸款條件，造成兩難局面。」黎主席分析道。

他建議將個人收入上限提高至1,900萬至2,000萬越盾/月，夫妻家庭則為3,800萬至4,000萬越盾/月，同時取消「每月須剩餘400萬越盾」的硬性條件，特別是在已有房產作為抵押的情況下。

三、避免地方隨意解釋：需明確標準

胡志明市法律大學的吳嘉煌博士指出，現行法律中的「已有住房但距工作地點遙遠」條件過於模糊，導致地方政府在執行時標準不一，產生不公。

他建議應對這類情況制定明確距離或交通時間標準，並簡化對「收入與無房狀態」的審核流程，以提升實施效率。

四、資金與利率：決定可及性的關鍵因素

僅擴大對象並不足夠，下一個障礙是資金能力。2023年，政府啟動了12萬億越盾的社會住宅貸款支持方案。2025年底前，35歲以下青年可享有年利率5.9%的優惠貸款，比國有銀行中長期平均貸款利率低2%。

不過，阮達誠大學的胡清田博士認為，這些方案吸引力仍不足。「許多商業住宅項目前兩年甚至提供0%利率；反觀社會住宅貸款仍須經過商業銀行審核、利率浮動、審查嚴格，使人卻步。」

他建議建立「住房儲蓄基金」，由政府預算與勞工自願提撥共同組成，參與者可優先獲得購屋貸款機會。此基金可納入目前建設部規劃中的「國家住房基金」框架內，並以「非營利模式」運作，以提供靈活條件與低風險利率。

五、以政策靈活性促實施效率

胡清田博士表示：「如果社會住宅政策過於僵化、脫離現實社會變化，最終將失去原有的社會意義。應將『社會救助』的思維，轉為『社會穩定投資』的思維。」

金融專家阮志曉亦指出，商業銀行多以借款人月收入的50%為貸款上限，若僅有1,500萬越盾/月的收入，僅能滿足基本生活開銷，難以償債，自然無法獲得貸款資格。

他建議，應由政府主導設立住房貸款基金，具備更寬鬆的條件與自主審核機制，雖可透過國有銀行放款，但由基金獨立審批並承擔風險。如此才能突破商業銀行對社會住宅貸款的保守態度，加速資金釋放。

六、社會住宅政策須與時俱進

住房是人類基本需求，也是社會安定的基礎。唯有擴大受惠對象、提高收入上限、簡化申請程序與強化財務配套，才能真正讓社會住宅政策落地生根。這不僅幫助貧困者安居，也為廣大中低收入群體 — 即城市經濟骨幹 — 提供穩定的生活保障。