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越南房地產市場在歷經 2022–2023 年的冰封期後,剛開始出現些許復甦的跡象。然而,最新《個人所得稅法》草案的提出卻引發廣泛擔憂。該草案建議對不動產轉讓所得課徵高達 20% 的稅率,這可能成為市場復甦路上的一記「急剎車」,進而拖累國家整體經濟增長。
根據財政部徵求意見的《個人所得稅法》草案,對於不動產轉讓所得的課稅方式將可能為:
以售價減去購買成本及相關合理費用所得的「應稅收入」計算,稅率為 20%;
若無法證明購買成本與費用,則依照持有年限,對銷售價格直接課稅,稅率從 2% 到 10% 不等(持有未滿 2 年課 10%,持有超過 10 年課 2%)。
經濟學家黎春義博士(Dr. Le Xuan Nghia)指出,試圖透過加稅來壓低房價的做法是一種「幻想」:
「稅負本質是交易成本的一部分,最終仍會轉嫁給買方。提高稅收只會讓房價更高,並非抑制房價的有效方法。」
他警告,若在當前脆弱的市場時機推行此政策,可能導致市場再次陷入冰凍狀態,並對建築、材料、銀行業等多個領域產生連鎖負面影響。
黎博士補充,房地產市場的影響力遠大於人們表面看到的:
一般來說,房地產總市值大約為一國 GDP 的三倍;
全球 GDP 約為 120 兆美元,而房地產市值高達 350 兆美元;
中國的 GDP 為 19.5 兆美元,房地產市值則高達 57 兆美元。
因此,任何對房地產的稅收或監管政策都應極為謹慎,稍有不慎即可能引發整體經濟體系的「骨牌效應」。
胡福義博士(Huynh Phuoc Nghia),來自胡志明市經濟大學,也指出:
「目前政府正著手修改《2024 年土地法》,包含地價表制度與其他關鍵規定。若同時推動新的房地產課稅制度,將對市場造成疊加壓力。」
尤其是在越南尚未建立完整房地產資料庫、各省地價表尚不合理的情況下,若強行以利潤為基礎課稅,將導致執行難度高且缺乏公平性。
他建議應維持現行 2% 銷售價格課稅機制,待市場資訊透明化後,再考慮轉向以實際利潤為課稅依據的制度。
在政策過渡期間,專家建議應讓納稅人有兩種報稅選擇:
若可提供購買成本及支出證明,可選擇以 應稅所得課 20%;
若無法提供資料,則可選擇以 銷售價格課 2% 如現行方式。
此一「雙軌制」能夠兼顧簡便與透明性,降低市場震盪風險,同時與越南現階段的資訊化程度相符。
事實上,導致房價高漲的原因並不全來自投機,而是:
市場供應遠低於實際需求;
法律與行政流程繁複、審批延遲;
土地使用規劃缺乏效率。
因此,課稅無法從根本解決問題,甚至可能推高價格,造成以下一連串副作用:
辦公室租金上漲;
企業營運與擴張成本增加;
投資環境對外資失去吸引力。
「若要真正調控市場,應該從釐清法規、釋放土地供應著手,讓市場自然回歸合理價格區間。」——胡福義博士強調。
在房地產市場剛剛回暖、整體經濟需要提振的關鍵階段,貿然推動新的個人所得稅制度(如課徵 20% 或依持有年限遞增稅率)可能導致:
市場流動性驟降;
民眾與投資人卻步;
成為經濟增長的新阻力。
當前最明智的選擇,是維持政策穩定性,同時加速基礎制度建設,如房地產數據庫、價格評估體系與交易登記平台。唯有如此,越南房地產市場才能邁向透明、健康與可持續發展的未來。