提高不動產個人所得稅：可能削弱正復甦中的市場

越南房地產市場在歷經 2022–2023 年的冰封期後，剛開始出現些許復甦的跡象。然而，最新《個人所得稅法》草案的提出卻引發廣泛擔憂。該草案建議對不動產轉讓所得課徵高達 20% 的稅率，這可能成為市場復甦路上的一記「急剎車」，進而拖累國家整體經濟增長。

新稅率：為復甦前景蒙上陰影

根據財政部徵求意見的《個人所得稅法》草案，對於不動產轉讓所得的課稅方式將可能為：

• 以售價減去購買成本及相關合理費用所得的「應稅收入」計算，稅率為 20%；

• 若無法證明購買成本與費用，則依照持有年限，對銷售價格直接課稅，稅率從 2% 到 10% 不等（持有未滿 2 年課 10%，持有超過 10 年課 2%）。

經濟學家黎春義博士（Dr. Le Xuan Nghia）指出，試圖透過加稅來壓低房價的做法是一種「幻想」：

「稅負本質是交易成本的一部分，最終仍會轉嫁給買方。提高稅收只會讓房價更高，並非抑制房價的有效方法。」

他警告，若在當前脆弱的市場時機推行此政策，可能導致市場再次陷入冰凍狀態，並對建築、材料、銀行業等多個領域產生連鎖負面影響。

房地產在整體經濟中的比重不可忽視

黎博士補充，房地產市場的影響力遠大於人們表面看到的：

• 一般來說，房地產總市值大約為一國 GDP 的三倍；

• 全球 GDP 約為 120 兆美元，而房地產市值高達 350 兆美元；

• 中國的 GDP 為 19.5 兆美元，房地產市值則高達 57 兆美元。

因此，任何對房地產的稅收或監管政策都應極為謹慎，稍有不慎即可能引發整體經濟體系的「骨牌效應」。

處於「過渡期」不宜更改稅收制度

胡福義博士（Huynh Phuoc Nghia），來自胡志明市經濟大學，也指出：

「目前政府正著手修改《2024 年土地法》，包含地價表制度與其他關鍵規定。若同時推動新的房地產課稅制度，將對市場造成疊加壓力。」

尤其是在越南尚未建立完整房地產資料庫、各省地價表尚不合理的情況下，若強行以利潤為基礎課稅，將導致執行難度高且缺乏公平性。

他建議應維持現行 2% 銷售價格課稅機制，待市場資訊透明化後，再考慮轉向以實際利潤為課稅依據的制度。

建議設置雙軌選項，讓民眾自選報稅方式

在政策過渡期間，專家建議應讓納稅人有兩種報稅選擇：

1. 若可提供購買成本及支出證明，可選擇以 應稅所得課 20%；

2. 若無法提供資料，則可選擇以 銷售價格課 2% 如現行方式。

此一「雙軌制」能夠兼顧簡便與透明性，降低市場震盪風險，同時與越南現階段的資訊化程度相符。

根本解方：鬆綁法規、增加供應，而非課徵高稅

事實上，導致房價高漲的原因並不全來自投機，而是：

• 市場供應遠低於實際需求；

• 法律與行政流程繁複、審批延遲；

• 土地使用規劃缺乏效率。

因此，課稅無法從根本解決問題，甚至可能推高價格，造成以下一連串副作用：

• 辦公室租金上漲；

• 企業營運與擴張成本增加；

• 投資環境對外資失去吸引力。

「若要真正調控市場，應該從釐清法規、釋放土地供應著手，讓市場自然回歸合理價格區間。」——胡福義博士強調。

在房市復甦關鍵期，應謹慎處理個人所得稅改革

在房地產市場剛剛回暖、整體經濟需要提振的關鍵階段，貿然推動新的個人所得稅制度（如課徵 20% 或依持有年限遞增稅率）可能導致：

• 市場流動性驟降；

• 民眾與投資人卻步；

• 成為經濟增長的新阻力。

當前最明智的選擇，是維持政策穩定性，同時加速基礎制度建設，如房地產數據庫、價格評估體系與交易登記平台。唯有如此，越南房地產市場才能邁向透明、健康與可持續發展的未來。