많은 지역에서 주택 가격이 지속적으로 크게 상승하고 있습니다.
아파트와 토지 가격 동반 상승: 베트남인의 '안정적인 주거의 꿈'이 점점 더 멀어지고 있다
하노이 집값 상승률이 전국 1위를 기록하고 토지 가격도 계속 오르는 반면, 소득 증가 속도는 따라가지 못해 부동산 버블 위험이 꿈틀대고 있습니다.
지난 6년간 하노이 아파트 시장은 전례 없는 가격 급등을 겪었으며, 평균 연간 약 15%씩 올라 누적 상승률이 무려 87%에 달했습니다. 2025년 2분기 말 기준, 수도 아파트 평균 가격은 평방미터당 7,600만 동에 육박했고, 거래가 둔화되고 있음에도 불구하고 점점 더 많은 신규 프로젝트가 평방미터당 1억 동을 돌파하는 분양가를 내놓을 것으로 알려졌습니다.
다낭시와 호치민시도 비슷한 추세를 보이며 집값이 각각 70%와 48% 상승했습니다. 다낭의 평균 아파트 분양가는 평방미터당 6,640만 동에 달했고, 호치민시는 약 7,700만 동, 도심은 최고 8,200만 동으로 전년 동기 대비 29% 상승했습니다.
주택 가격이 계속 오르고 공급 구조가 불균형해지며, 실속형 주택이 거의 사라졌다
베트남 부동산 중개인 협회(VARS)에 따르면, 2025년 상반기 전국 신규 아파트 공급량은 전년 동기 대비 두 배로 늘었지만, 그중 62%가 고급 및 럭셔리 주택 유형으로 총 1만 세대를 넘었습니다. 반면 실속형 아파트는 거의 자취를 감추었고, 소수의 사회주택 프로젝트만이 제한적인 공급을 제공하고 있을 뿐입니다.
CBRE 부동산 컨설팅 회사 보고서에 따르면, 하노이에서 최근 분양된 신규 프로젝트의 분양가가 전반적으로 높아 평균 제곱미터당 7,900만 동(부가가치세, 유지비, 할인 제외)에 달했습니다. 과거에 '가격이 합리적'이라고 여겨졌던 하동, 옛 황메이 지역에서도 이제 제곱미터당 7,000만 동을 넘는 신규 프로젝트가 나오며, 불과 몇 년 사이에 가격이 거의 두 배로 뛰었습니다.
호치민시는 아파트 가격 상승뿐 아니라 토지 가격도 동반 급등했습니다. 도심 지역 토지는 제곱미터당 3억 동 미만인 선택지가 거의 없으며, 빈짱, 혹몬, 녀베 같은 외곽 지역조차 제곱미터당 7,000만~9,000만 동을 돌파했고, 지하철 노선이나 간선도로와 가까우면 더 비쌉니다.
소득 증가 속도는 느린데, 주택 구매력이 어려움에 빠졌다
주택 가격과 비례하지 않게, 근로자 평균 소득은 약 10% 증가한 월 830만 동에 그쳤습니다. 도시 지역의 평균 소득은 월 1,000만 동에 달하지만, 도시 청년 실업률은 여전히 10%를 넘어 젊은이들이 큰 경제적 압박을 받고 있습니다.
부동산 전문가 부황뚜옛은 이렇게 말합니다:
“현재 주택 구매력은 사회적 난제가 되었습니다. 사람들의 실질적인 수요는 대부분 제곱미터당 6,000만 동 이하 주택에 집중되어 있지만, 시장 공급은 거의 전부 고급 주택뿐입니다.”
VnExpress가 최근 7,400명 이상의 독자를 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 응답자의 절반 이상이 올해 하반기에 아파트를 구매할 의향이 없다고 답했으며, 그 이유는 가격이 너무 높기 때문입니다. 그중 65%는 예산이 3억 동 이하 아파트만 감당할 수 있다고 답했는데, 이는 현재 시세와 맞지 않습니다.
부동산 시장 거품 위험이 다가오고 있어, 정책 개입이 시급하다
베트남 부동산 중개인 협회는 적시에 개입하지 않으면 부동산 거품이 터져 연쇄적인 금융 위기를 불러일으키고 전체 경제에 영향을 미칠 수 있다고 경고했습니다. 협회는 정부가 자금을 실속형 주택 시장으로 유도하는 메커니즘과 정책을 연구·제정하고, 동시에 대형 교통 인프라(지하철, 순환도로, 고속도로 등) 건설을 가속화하여 도시 공간을 확장하고, 국민에게 더 많은 감당 가능한 주거 옵션을 제공해야 한다고 제안했습니다.
시장 공급 구조 불균형을 초래한 주요 원인 중 하나는 대형 개발사가 시장을 주도하면서 높은 이윤을 추구해 전체 분양가를 끌어올린 점입니다. 협회는 정부가 중소형 개발사의 시장 진입을 장려하여 저가 주택이나 소규모 도시 개발을 협력 추진하도록 해야 한다고 촉구했으며, 특히 지방 도시에서 이러한 프로젝트는 안정적인 수요를 확보할 뿐 아니라 자금 회수를 빠르게 하고 시장 유동성을 높일 수 있다고 강조했습니다.
집을 소유하려는 꿈, 현실과 점점 멀어지다
집값 급등, 제한적인 소득 증가, 그리고 심각한 수급 구조 불균형이 수백만 베트남 국민들이 일하고 생활하는 곳에 '안정적으로 정착'하기 어려운 현실적困境에 직면하게 하고 있습니다. 정부와 업계가 효과적이고 유연하며 장기적인 정책 해법을 제시하지 못한다면, 베트남의 부동산 시장은 계속해서 '부자의 게임'으로 기울어질 것이며, 중산층과 노동 계층의 내 집 마련 꿈은 더욱 요원해질 것입니다.
