호치민시 통합 후 새로운 토지 가격표 변경

호치민시 합병 후 지가 급등, 위성 도시 부동산 수혜

배경 및 정책 동향

최근 호치민시 부시장은 농업·환경청(NN&MT)을 주축으로 법무청, 재정청과 협력하여 2026년 1월 1일부터 처음 적용되는 새 토지 가격표를 연구하고, 그 법적 근거와 장단점을 분석하도록 지시했습니다. 이는 행정구역 통합 후 관리 체계를 통일하고 시장 실정을 반영하기 위한 중요한 조치입니다.

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호치민시 중심가 토지 가격 최고치 경신

2025년 말까지 적용되는 현행 토지 가격표에 따르면, 호치민시 중심가의 여러 거리에서 이미 사상 최고가가 기록되었습니다:

• 응우옌후에, 레러이, 동코이 거리(1군): 제곱미터당 6억 8,720만 동으로, 이전 버전 가격보다 4배 높습니다.

• 동두 거리: 제곱미터당 4억 900만 동.

• 하이바쭝 거리: 제곱미터당 3억 5,000만 ~ 4억 5,000만 동.

• 톤득탕 거리(미린 광장에서 응우옌비쩨우 다리 구간): 제곱미터당 4억 4,700만 동.

• 남끼키응이어, 응우옌티민카이, 국제광장(3군): 제곱미터당 3억 500만 ~ 3억 4,000만 동.

농업용지 가격은 크게 세 구역으로 나뉩니다:

• 구역 1(1, 3, 4, 5, 6, 10, 11군, 빈탄, 푸뉴언): 단기 작물 재배지 최고 675,000동/m².

• 구역 2(7, 8, 12군, 빈떤, 떤푸, 빈떤, 고법, 투득시): 가격이 상대적으로 낮지만 상승 폭이 뚜렷합니다.

• 3구역(빈짜인, 푸몬, 꾸찌, 녀베, 껀저): 장기 농경지 최고 810,000동/m²; 첨단농업지구 320,000동/m².

합병 후 위성도시 상승세

행정구역 합병 후, 주변 성·시의 토지 가격도 함께 인상:

• 빈즈엉(구): 수도 투저우못 시내 중심 주요 도로인 옌세, 바이짱, 8월혁명, 빈즈엉대로 등 최고 5,216만 동/m²로 기존 가격 대비 약 38% 상승. 투언안시 일부 구간은 49% 상승, 지안안시 일부 지역은 최대 84% 상승.

• 바리어-붕타우(구): 토지 가격 최고 7,800만 동/m², 평균 20~30% 상승. 훙브엉대로, 부반끼엣로 등 일부 농촌 지역은 m²당 1,230만 동을 돌파.

호치민시 주택 가격 하락 어려워

8월 22일 개최된 세미나 '호치민시에서 위성도시로 – 부동산 새로운 기회'에서 CBRE 베트남 주택 마케팅 부문 총괄 부호앙뚜언찌엡은 다음과 같이 지적:

• 호치민시 신규 분양 평균 가격은 올해 상반기에 8,200만 동/m²에 달해 전년 동기 대비 약 30% 상승.

• 중심지역 신규 분양 가격은 일반적으로 1억 1,000만 동에서 1억 2,000만 동/m² 사이이며, 1억 동/m² 미만인 프로젝트는 거의 없음.

그는 호치민시가 빈즈엉, 바리어-붕타우와 합병되어 토지 공급이 확대되어도 내륙 및 신규 지역의 주택 가격은 하락하기 어렵다고 강조. 다만, 매수자와 투자자들의 심리는 점차 빈즈엉, 동나이, 롱안에서 주택을 구매하는 쪽으로 전환되고 있는데, 이는 이들 지역의 교통 인프라가 지속적으로 개선되고 있기 때문.

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시장 공급과 발전 분업

CBRE 통계에 따르면, 현재 신규 공급의 약 80%가 교외 및 위성 도시에서 나오고 있습니다:

• 빈즈엉의 아파트 가격은 연 14% 상승했습니다.

• 동나이는 연 15% 상승했습니다.

• 롱안은 연 21% 상승했습니다.

합병 후 부동산 시장은 역할 분담이 이루어졌습니다:

• 호치민시: 고급 주택과 고급 빌라에 집중합니다.

• 빈즈엉(구): 중저가 아파트와 사회 주택을 주로 공급합니다.

• 바리어-붕타우(구): 휴양형 부동산과 물류 부동산을 개발합니다.

행정구역 합병 이후, 호치민시와 주변 성·시의 토지 가격은 사상 최고치를 기록했습니다. 토지 공급과 교통 인프라에 새로운 기회가 찾아왔지만, 도심 주택 가격은 여전히 하락하기 어렵습니다. 반면, 빈즈엉, 동나이, 롱안, 바리어-붕타우 같은 위성 도시는 투자热点으로 떠오르며 인구와 자금이 점차 외곽으로 이동하고 있습니다. 이러한 추세는 향후 호치민시가 TOD(대중교통 중심 도시 개발 모델)를 지향하며 초대도시권을 형성하고, 위성 도시와 긴밀하게 연결된 띠 모양의 도시 군집을 만들 것임을 보여줍니다.