胡志明市合併後的新土地價格表發生變化

胡志明市合併後地價飆升，衛星城市房地產受惠

背景與政策動向

近期，胡志明市副市長已指派 農業與環境廳（NN&MT） 主導，並與司法廳、財政廳合作，研究首次自 2026 年 1 月 1 日 起適用的新土地價格表，分析其法律依據、優勢與不足。這是行政區合併後，為了統一管理機制與反映市場實際而展開的重要步驟。

            原文圖片：nqs.1cdn.vn

胡志明市中心地價創新高

依照現行至 2025 年底 的土地價格表，胡志明市中心多條街道已經出現破紀錄的高價：

• 阮惠、黎利、同起街（第一郡）：每平方公尺 6 億 8,720 萬越盾，比前一版價格高出 4 倍。

• 東都街：每平方公尺 4 億 900 萬越盾。

• 海巴中街：每平方公尺 3 億 5,000 萬至 4 億 5,000 萬越盾。

• 孫德勝街（美玲廣場至阮必成橋路段）：每平方公尺 4 億 4,700 萬越盾。

• 南寄起義、阮氏明開、國際廣場（第三郡）：每平方公尺 3 億 500 萬至 3 億 4,000 萬越盾。

農業用地價格則劃分為三大區域：

• 區域一（第一、三、四、五、六、十、十一郡、平盛、富潤）：短期農作地最高 675,000 越盾/m²。

• 區域二（第七、八、十二郡、平新、新富、平新、戈伏、守德市）：價格相對較低，但增幅明顯。

• 區域三（平政、福門、古芝、芽皮、芹耶）：長期農作地最高 810,000 越盾/m²；高科技農業區 320,000 越盾/m²。

合併後的衛星城市漲勢

在合併行政區後，周邊省市的土地價格同樣上調：

• 平陽（舊）：首都土油一市中心主要道路如葉森、白藤、八月革命、平陽大道等，最高 5,216 萬越盾/m²，較舊價格上漲近 38%。守安市部分路段上漲 49%，而易安市某些地段甚至上漲 84%。

• 巴地 – 頭頓（舊）：土地價格最高 7,800 萬越盾/m²，平均上漲 20–30%。部分農村地段如雄王大道、武文傑路每平方公尺突破 1,230 萬越盾。

胡志明市住宅價格難降溫

在 8 月 22 日舉行的研討會 「從胡志明市走向衛星城市 – 房地產新機會」 上，CBRE 越南住宅行銷部總監武黃俊傑指出：

• 胡志明市新盤平均售價在今年上半年達到 8,200 萬越盾/m²，同比上漲近 30%。

• 中心區新盤售價普遍在 1 億 1,000 萬至 1 億 2,000 萬越盾/m²，幾乎沒有低於 1 億越盾/m² 的專案。

他強調，即使胡志明市與平陽、巴地–頭頓合併，擴大土地供應，內城及新區域的房價依然難以下跌。不過，買方與投資者的心態已逐漸轉向 接受在平陽、同奈、隆安購房，因為這些地方的交通基建持續改善。

            原文圖片：photo-baomoi.bmcdn.me

市場供應與發展分工

CBRE 統計，目前將近 80% 的新供應來自郊區與衛星城市：

• 平陽的公寓價格年增 14%。

• 同奈年增 15%。

• 隆安年增高達 21%。

合併後的房地產市場呈現分工：

• 胡志明市：聚焦高端豪宅與高級別墅。

• 平陽（舊）：主打中低價公寓與社會住宅。

• 巴地–頭頓（舊）：發展度假型房地產與物流地產。

在行政區合併之後，胡志明市及周邊省市的土地價格已經創下新高。儘管土地供應與交通建設迎來新機遇，但市中心房價依舊難降。相反地，衛星城市如平陽、同奈、隆安與巴地–頭頓正在成為投資熱點，吸引人口與資金逐步外移。這一趨勢顯示，未來胡志明市將朝向 TOD（以公共交通為導向的城市發展模式） 打造超級都會區，形成帶狀都市群，並與衛星城市緊密相連。