수기 문서로 매매된 토지도 부동산증을 받을 수 있습니다

토지 매매 흑백 계약으로 '홍본' 발급 가능: 《151/2025호 법령》과 《2024년 토지법》에서 본 기회와 도전

신규: 백지흑자 거래 합법화 시한 연장

2024년 8월 1일부터 《2024년 토지법》이 정식 시행되었으며, 동시에 정부는 《151/2025호 법령》을 공포하여 2급 지방정부의 권한 분담과 토지 분야의 분권 및 등급별 관리를 규정했습니다. 가장 주목받는亮点은 백지흑자(토지 매매 서면 합의) 거래의 인정 기한을 연장한 것입니다.

새 규정에 따르면, 2024년 8월 1일 이전에 문서로 토지 매매·양도를 한 경우 모두 토지 사용권, 주택 소유권 및 부착 자산 소유권 증서(일명 '홍본')를 신청하여 취득할 수 있습니다. 이 정책은 이전보다 더 완화된 것으로, 이전에는 2014년 7월 1일까지만 인정했기 때문입니다.

다시 말해, 2014년부터 2024년까지의 수많은 문서상 토지 거래가 이제 국가의 공식 승인을 받아 토지 사용 관계를 안정시키고 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

원문 이미지: images2.thanhnien.vn

구법(舊法)의 정신을 계승하고 확장하다

호치민시 법률대학 상법계 석사 오자(吳嘉) Hoàng은 이번 규정이 기본적으로 《101/2024호 법령》 제42조를 대체하면서, 기존의 관련 규정들, 예를 들어 《84/2007호 법령》, 《43/2014호 법령》, 《01/2017호 법령》을 계승하고 확장한 것이라고 지적했습니다.

신규는 또한 토지 권리 증명 서류의 유무에 따른 경우를 포함하며, 《2024년 토지법》 제137조의 취지에 부합하기만 하면 여전히 홍본(토지권리증)을 발급받을 수 있습니다. 또한, 규정은 사급 인민위원회에서 공고 및 게시를 요구하는데, 이는 과거의 거래를 인정하는 것뿐만 아니라 위험을 예방하고 분쟁을 방지하여 매매 양측의 합법적 권익을 보장하기 위한 것입니다.

시민과 정부에 대한 혜택

전문가들은 일반적으로 문서로 명시된 매매가 여러 이점을 가져온다고 인정합니다.

• 일반 시민에게는: 권익이 보장되고 주거가 안정되어 더 이상 거래 위험을 걱정할 필요가 없습니다.

• 정부 측면에서: 모든 토지가 디지털화되고 명명화되어 법 밖에 벗어나지 않게 되므로, 토지 관리에 도움이 됩니다.

• 사회적으로는: 분쟁이 줄어들고, 부동산 시장이 건강하고 투명해지는 방향으로 나아갑니다.

전 자원환경부 차관 덩훙부 교수는 “백지흑자로 거래되었더라도 계획에 부합하고 분쟁이 없다면 여전히 주민들에게 홍본(紅本)을 발급해야 합니다. 이는 사회 안정을 위한 중요한 한 걸음입니다.”라고 논평했습니다.

도전: 절차는 여전히 복잡합니다

그러나 도전 과제는 여전히 존재합니다. 현재 절차는 여전히 충분히 간편하지 않아, 시민들은 많은 서류를 준비하고 여러 차례 왕복해야 하며, 처리 시간이 규정을 초과하는 경우가 많습니다.

또한, 승인 기한을 연장하면 의외로 사람들이 계속해서 문서로 거래하도록 장려할 수도 있습니다. 따라서 동시에 다음이 필요합니다:

• 규정을 법에 명문화하여 하위 법규가 서로 중복되는 것을 방지합니다.

• 절차를 간소화하고 명확하고 투명한 처리 절차를 수립합니다.

• 홍보와 감독을 강화하여 한편으로는 국민의 권익을 보장하고, 다른 한편으로는 준법 의식을 높입니다.

원문 이미지: imgamp.phunutoday.vn​​​​​​​

특수 상황

• 농지가 분할·분양되어 주택을 건설한 경우, 2014년 7월 1일 이전에 이미 문서로 거래되었다면 여전히 홍본(紅本)을 받을 수 있습니다. 단, 전제 조건은 계획에 부합하고 분쟁이 없어야 하며, 비농업 토지세 납부, 임시 거주 등록, 전기 사용 등록 등을 증빙으로 제출해야 합니다.

• 2014년 7월 1일 이후의 농지 매매를 문서로 명시하고 주택을 사설로 건축한 경우, 현재까지도 여전히 홍본(紅本) 발급 대상에 포함되지 않고 있지만, 이러한 사례는 대도시(예: 호치민시)에서 매우 흔하므로, 향후 더 구체적인 규정을 마련하여 해결할 필요가 있습니다.

2024년 8월 1일부터: 공증 필수

另一项关键变化是：自 2024年8月1日 起，所有土地买卖交易必须签署书面合同，并 经公证、认证，且完成土地登记变更，法律才予以承认。这标志着越南正逐步告别「白纸黑字」交易，走向房地产市场透明化。
《151/2025号法令》与《2024年土地法》为数百万宗 2024年8月1日之前 的白纸黑字土地交易，提供了合法化并办理红本的机会。这是保障民众权益的重要举措，但要真正落实，政府仍需简化手续、完善立法并加强监督，避免政策被滥用。这同时也是越南迈向土地管理透明化、现代化的重要一步。