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自 2024年8月1日 起,《2024年土地法》正式生效,同時政府頒布 《151/2025號法令》,規範兩級地方政府的權限分工,以及在土地領域的分權與分級管理。當中最受關注的亮點,就是 延長承認白紙黑字(土地買賣紙本協議)交易的時限。
根據新規,凡在 2024年8月1日之前 以白紙黑字形式進行土地買賣、轉讓者,皆可申請取得 土地使用權、房屋所有權及附著資產所有權證書(俗稱「紅本」)。這一政策比以往更寬鬆,因為之前只承認至 2014年7月1日 為止。
換句話說,2014年至2024年間的大量白紙黑字土地交易,如今獲得國家正式承認,有助於穩定土地使用關係,減少糾紛。
胡志明市法律大學商法系碩士 吳嘉 Hoàng 指出,本次規定基本上取代了《101/2024號法令》第42條,同時承襲並擴展了以往的相關規定,例如 《84/2007號法令》、 《43/2014號法令》與《01/2017號法令》。
新規亦涵蓋 有無土地權屬文件 的情況,只要符合《2024年土地法》第137條精神,仍可獲得發放紅本。此外,規定還要求 在鄉級人民委員會進行公告與公示,這不僅是承認過去的交易,更是為了防範風險、避免糾紛,保障買賣雙方的合法權益。
專家普遍認為,承認白紙黑字買賣帶來多重益處:
對民眾而言:權益獲得保障,居住安定,不必再擔心交易風險。
對政府而言:有助於土地管理,因為所有土地將被 數位化與定名化,不再遊離於法律之外。
對社會而言:糾紛減少,房地產市場趨於健康透明。
前資源環境部副部長 鄧雄武 教授 評論道:「即使是白紙黑字交易,但若符合規劃、無爭議,仍應核發紅本給民眾。這是對社會安定的重要一步。」
然而,挑戰依然存在。目前手續仍不夠簡便,民眾需準備大量文件、往返多次,辦理時間往往超過規定。
此外,延長承認時限,也可能 意外鼓勵民眾繼續以白紙黑字買賣。因此,必須同步:
將規定入法,避免下位法規互相重疊。
簡化流程,建立清晰透明的辦理程序。
加強宣導與監督,一方面保障人民權益,另一方面提高守法意識。
若屬於農地自劃分、分售建屋,且在 2014年7月1日之前 已以白紙黑字交易,仍可獲得紅本,但前提是 符合規劃、無爭議,並須以繳納非農業土地稅、暫住登記、用電登記等作為佐證。
對於 2014年7月1日之後 的農地白紙黑字買賣並私建房屋,目前仍未被納入可辦紅本範圍,然而此類案例在大城市(如胡志明市)非常普遍,未來有必要制定更具體的規定來解決。
另一項關鍵變化是:自 2024年8月1日 起,所有土地買賣交易必須簽署書面合同,並 經公證、認證,且完成土地登記變更,法律才予以承認。這標誌著越南正逐步告別「白紙黑字」交易,走向房地產市場透明化。
《151/2025號法令》與《2024年土地法》為數百萬宗 2024年8月1日之前 的白紙黑字土地交易,提供了合法化並辦理紅本的機會。這是保障民眾權益的重要舉措,但要真正落實,政府仍需簡化手續、完善立法並加強監督,避免政策被濫用。這同時也是越南邁向土地管理透明化、現代化的重要一步。