土地買賣白紙黑字合約可獲發「紅本」：從《151/2025號法令》與《2024年土地法》看機會與挑戰

新規：延長白紙黑字交易合法化時限

自 2024年8月1日 起，《2024年土地法》正式生效，同時政府頒布 《151/2025號法令》，規範兩級地方政府的權限分工，以及在土地領域的分權與分級管理。當中最受關注的亮點，就是 延長承認白紙黑字（土地買賣紙本協議）交易的時限。

根據新規，凡在 2024年8月1日之前 以白紙黑字形式進行土地買賣、轉讓者，皆可申請取得 土地使用權、房屋所有權及附著資產所有權證書（俗稱「紅本」）。這一政策比以往更寬鬆，因為之前只承認至 2014年7月1日 為止。

換句話說，2014年至2024年間的大量白紙黑字土地交易，如今獲得國家正式承認，有助於穩定土地使用關係，減少糾紛。

承襲並擴展舊法精神

胡志明市法律大學商法系碩士 吳嘉 Hoàng 指出，本次規定基本上取代了《101/2024號法令》第42條，同時承襲並擴展了以往的相關規定，例如 《84/2007號法令》、 《43/2014號法令》與《01/2017號法令》。

新規亦涵蓋 有無土地權屬文件 的情況，只要符合《2024年土地法》第137條精神，仍可獲得發放紅本。此外，規定還要求 在鄉級人民委員會進行公告與公示，這不僅是承認過去的交易，更是為了防範風險、避免糾紛，保障買賣雙方的合法權益。

對民眾與政府的好處

專家普遍認為，承認白紙黑字買賣帶來多重益處：

• 對民眾而言：權益獲得保障，居住安定，不必再擔心交易風險。

• 對政府而言：有助於土地管理，因為所有土地將被 數位化與定名化，不再遊離於法律之外。

• 對社會而言：糾紛減少，房地產市場趨於健康透明。

前資源環境部副部長 鄧雄武 教授 評論道：「即使是白紙黑字交易，但若符合規劃、無爭議，仍應核發紅本給民眾。這是對社會安定的重要一步。」

挑戰：手續仍然複雜

然而，挑戰依然存在。目前手續仍不夠簡便，民眾需準備大量文件、往返多次，辦理時間往往超過規定。

此外，延長承認時限，也可能 意外鼓勵民眾繼續以白紙黑字買賣。因此，必須同步：

• 將規定入法，避免下位法規互相重疊。

• 簡化流程，建立清晰透明的辦理程序。

• 加強宣導與監督，一方面保障人民權益，另一方面提高守法意識。

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特殊情況

• 若屬於農地自劃分、分售建屋，且在 2014年7月1日之前 已以白紙黑字交易，仍可獲得紅本，但前提是 符合規劃、無爭議，並須以繳納非農業土地稅、暫住登記、用電登記等作為佐證。

• 對於 2014年7月1日之後 的農地白紙黑字買賣並私建房屋，目前仍未被納入可辦紅本範圍，然而此類案例在大城市（如胡志明市）非常普遍，未來有必要制定更具體的規定來解決。

自2024年8月1日起：必須公證

另一項關鍵變化是：自 2024年8月1日 起，所有土地買賣交易必須簽署書面合同，並 經公證、認證，且完成土地登記變更，法律才予以承認。這標誌著越南正逐步告別「白紙黑字」交易，走向房地產市場透明化。
《151/2025號法令》與《2024年土地法》為數百萬宗 2024年8月1日之前 的白紙黑字土地交易，提供了合法化並辦理紅本的機會。這是保障民眾權益的重要舉措，但要真正落實，政府仍需簡化手續、完善立法並加強監督，避免政策被濫用。這同時也是越南邁向土地管理透明化、現代化的重要一步。