부동산 시장의 건강한 발전을 위한 해결책

황무지 방치 — 자유 시장의 그늘과 베트남 토지 관리의 경고

1. 수만 헥타르의 토지가 '계획 지정' 후 수년간 방치됨

베트남 각지에서 주택, 산업용지, 기반시설에 대한 수요가 날로 높아지고 있음에도, 여전히 많은 토지가 '유휴 상태'에 놓여 있으며, 수도 하노이, 호치민시에서 다낭까지의 황금 입지부터 각 성·시의 수만 헥타르에 달하는 도시, 상업, 산업단지 토지가 수년째 개발되지 않고 있습니다. 베트남 농업·환경 부문의 보고서에 따르면, 이들 토지 대부분은 이미 오래전에 계획 승인을 받았지만, 기업들이 triển khai(시행)하지 못하거나 의도적으로 미루면서 토지 자원이 장기간 낭비되고 있습니다.

더 심각한 것은, 일부 부동산 기업이 토지 사용권을 성공적으로 취득하거나 경매 후 실질적으로 개발하지 않고, '땅을 비축해 두고 가격 상승을 기다리는' 방식을 선택하여 이를 통해 지가를 부풀리고, 전매하여 이익을 얻으며, 심지어 토지 저당 융자를 활용하여 부동산 시장의 왜곡, 가격의 허수 상승, 계획의 불균형, 교통 및 인프라 압력의 지속적 누적을 초래한다는 점입니다.

2. 누진세율 제도: 토지를 본래 용도로 되돌리는 경제적 도구?

在日前的中央第18號決議三年實施總結會議上，副總理陳洪河提出應對閒置或低效利用土地徵收遞增稅率（Progressive Tax），即隨著閒置時間越長、持有土地越多，稅率逐年遞增。

이 조치는 경제적 압박을 통해 지주가 토지를 사용하도록 유도하기 위한 것입니다. 그러나 부총리는 정책이 투기적 토지 보유 행위를 정확히 겨냥해야 하며, 실수요가 있는 국민의 부담을 가중시키지 않도록 해야 하고, 동시에 농업용 토지 비축 개발 정책과 충돌하지 않도록 해야 한다고 경고했습니다.

3. 전문가 견해: 제도는 공정하고 투명하며 대상자를 식별할 수 있어야 한다

하노이 법대 부교수 응우옌꽝주언은 2주택에 대한 과세가 합리적으로 설계된다면 단기 투기 억제, 주택 시장 안정화 및 재정 수입 증대에 도움이 될 것이라고 지적했다. 다만 합법적으로 임대하는 장기 투자자에게 불이익이 가지 않도록 해야 한다고 덧붙였다.

자원환경부 차관 덩훙부(鄧雄武) 교수는 향후 토지 정책은 자산 가치에 따른 과세만이 아니라 '사용 목적과 보유 규모'를 기준으로 해야 한다고 밝혔다. 그는 지방 정부에 더 많은 감독 권한이 부여되어야 하며, 동시에 '스스로 휘슬을 불고 스스로 법을 집행하는' 상황을 방지하기 위해 중앙의 독립적인 견제 장치도 마련되어야 한다고 강조했다.

4. 효과적인 정책 실행의 핵심: 데이터, 권한 분산 및 법률 협력

전 계획투자부 차관 당후이동 박사는 정책이 현실에 정착하여 성과를 내려면 다음이 필요하다고 강조했다.

• 투기꾼과 정당한 소유자를 명확히 구분합니다;

• 유연한 세제 설계로 정당한 농업·임대 행위를 배제하고;

• 전국 통일 토지 데이터베이스를 구축하고, AI·블록체인 등 기술을 결합해 토지 사용 상태를 추적하며;

• 법률도 동시에 개혁하여 토지법이 주택·건설·보상 법규와 일치하도록 보장하고;

• 기층 정부의 역량과 시민 감독을 강화하여 부패와 권력 남용을 근절한다.

5. 국가의 역할은 '계획과 제도'에 집중해야 하며, 거래에 간섭하지 않아야 한다

중앙경제연구원 전 부원장 천진중(陳金忠) 교수는 정부는 1차 시장의 토지 정책 설계와 공공 계획에 집중하고, 2차 시장은 기업과 시민 사회에 맡겨야 한다고 지적하며, 법치가 명확하고 규칙이 안정적이면 충분하다고 강조했다. 동시에 독립 기관이 주도하는 토지 평가 체계를 구축해 지방의 '인치식(人治式) 가격 산정'으로 인한 국유 자산 유실이나 이익 이전을 피해야 한다.

토지 관리는 더 이상 '감(感)으로 하는 통치'가 되어서는 안 된다

베트남 토지 제도의 문제는 토지 부족이 아니라 과학적이고 투명하며 실행 가능한 거버넌스 메커니즘의 부재에 있다. 시장의 자유로운 발전을 방치하면서 강력한 법률과 데이터 기반이 없다면, 토지는 투기 수단으로 전락하여 경제와 사회에 이중 왜곡을 초래할 것이다.

미래에 베트남이 공정하고 지속 가능한 부동산 시장을 구축하려면 법제·기술·데이터·분권에 이르는 전면 개혁이 필요하며, 토지를 국가 현대화와 국민 복지 증진의 진정한 엔진으로 만들어야 한다.