시민들은 지가가 크게 변동할 것을 우려하고 있습니다.

2024년 토지법이 2026년 1월 1일부터 정식 시행되는 배경 속에서, 베트남 자연자원환경부(이하 자연자원부)는 재정부에 보고서를 제출하여 많은 지역에서 토지 가격이 크게 변동할 위험을 강조했습니다. 여러 성·시는 기존의 평가표가 "시대에 뒤떨어지고 시장과 괴리되었다"고 여겨지는 것을 대체하기 위해 새로운 토지 가격 평가표를 긴급히 제정하고 있으며, 이는 부동산 시장, 세금 및 국민 생활에 여러 도전을 안겨주고 있습니다.

토지 가격 변동: 시장 전체로 위험 확산

자연자원부는 토지 가격 구간을 폐지하고 새로운 토지 가격 평가표 규정을 시행한 후, 토지 관리 업무에 중대한 변화가 발생하여 더욱 투명해지고 시장에 가까워졌다고 지적했습니다. 토지 가격 상승은 국가 재정 수입 증가와 토지 수용 사업에서 국민의 더 높은 동의를 얻을 것으로 기대됩니다.

그러나 많은 지역의 실제 상황은 현행 토지 가격 평가표가 시장의 토지 가치를 실제로 반영하지 못하고 있음을 보여줍니다. 일부 지역에서는 토지 가격이 너무 낮게 발표되어 국가 세수 손실을 초래하고, 토지 수용 시 국민이 손해를 보게 됩니다. 반대로 일부 지역에서는 토지 가격을 너무 높게 설정하여 토지 용도 변경 비용이 증가하고 부동산 투자 및 매매 활동에 어려움을 겪고 있습니다.

자연자원부는 2024년 토지법에 따라 2026년부터 전국적으로 동시에 새로운 토지 가격 평가표가 발표되면 일부 지역의 토지 가격이 급등할 수 있으며, 합리적인 통제가 없다면 시장에 충격을 줄 가능성이 있다고 경고했습니다.

임시 해결책과 장기 방향: 투명한 로드맵과 다각적 논증 필요

위 상황에 대응하여 자연자원부와 재정부는 시장 가격에 더 가까운 토지 가격 평가표 작성을 안내하기 위한 지침 프레임워크 기준을 공동으로 마련하고 있으며, 동시에 각 지방에 평가표를 유연하게 조정하고 시장 변동 상황을 신속히 업데이트하며, 각 필지를 포괄하는 토지 가격 데이터베이스를 구축할 것을 권고하고 있습니다.

변동이 심한 지역에서는 정부가 다음과 같은 임시 조치를 취할 수 있습니다:

• 가격 통제 구역 지정,
• 양도 허가 강화,
• 기존 보상 가격을 일시적으로 유지,
• 단기 가격 안정화 메커니즘을 시행하여 시장 심리를 안정시킵니다.

또한, 성급 인민위원회는 실제 상황에 따라 토지 가격 평가표를 조정할 권한이 있지만, 2025년 12월 31일 이전에만 적용됩니다 — 새로운 가격 평가표가 기존 평가표를 공식적으로 대체하는 시점입니다.

전문가들의 우려: “의도적으로” 가격을 올려 재정 수입을 늘리는 것은 역효과를 낳을 수 있다

호치민시 부동산 협회 부회장 천궈융(陳國勇)은 새로운 토지 가격 평가표를 작성할 때 신중해야 한다고 경고했습니다. 특히 일부 지역에서 재정 적자와 기반 시설 투자를 보충하기 위해 토지 수입을 크게 늘리고 있는 상황에서 시장에 충격을 주지 않도록 해야 한다고 강조했습니다.

“토지 가격이 과학적 근거와 주민들의 동의 없이 지나치게 높게 책정되면, 그 결과는 토지 수용 및 철거 비용이 급증하여 공공 프로젝트의 진척을 늦추고, 주택 시장 — 특히 사회보장 주택과 중산층 주택 — 은 점점 더 접근하기 어려워질 것입니다.”라고 천궈융은 지적했습니다.

그는 또한 모든 토지 가격 데이터를 디지털화하고, 공증 계약 및 거래 플랫폼의 거래 정보를 지속적으로 업데이트하여 실제 상황에 더 가까운 토지 가격 평가표를 구축할 것을 제안했습니다. 동시에 국가는 투기와 가격 부풀리기 행위를 처리하기 위해 감독을 강화해야 하며, 특히 새로운 가격 평가표를 작성 중인 지역에서 그러해야 합니다.

가격 평가의 논증성과 책임성 강화

천궈융은 또한 토지 가격 평가표 작성에 있어 논증 위원회의 역할을 강조했습니다. 여기에는 재정, 건설 등 부서 대표, 독립 전문가, 기업 대표가 포함됩니다. 이는 “내부 가격 조작” 상황을 피하고 다자간의 객관적인 의견을 보장하는 데 도움이 될 것입니다.

또한, 토지 가격 평가표의 적용 범위와 대상을 확대하고, 특정 토지 가격을 결정해야 하는 경우를 축소해야 합니다 — 이는 행정 절차를 줄일 수 있을 뿐만 아니라 토지 관련 재정 의무 계산 과정을 더 투명하게 만들 수 있습니다.

토지 가격 상승 로드맵은 투명성, 감독, 이익 공유가 필요하다

새로운 토지 가격 평가표가 시장에 더 가까워지는 것은 발전 과정에서 필연적인 추세이지만, 통제 없이 투명성 없이 시행된다면 재정 예산뿐만 아니라 전체 부동산 시장, 특히 진정으로 주택이 필요한 시민들에게 영향을 미칠 것입니다.

전문가들은 명확한 로드맵이 필요하다고 제안합니다. 새로운 가격 평가표를 발표하기 전에 주민들의 의견을 수렴하고, 국가, 주민, 기업 간의 이익 공정성과 조화를 보장하여 토지 가격 평가표가 발전의 장애물이 아니라 시장의 지속 가능한 발전을 촉진하는 지렛대가 되도록 해야 합니다.