民眾擔心地價將大幅波動。
2024 年土地法將於 2026 年 1 月 1 日正式生效，在此背景下，越南自然資源與環境部（以下簡稱自然資源部）已向財政部提交報告，強調許多地方土地價格大幅波動的風險。眾多省市正在緊急制定新的土地價格評估表 —— 以取代被認為 “過時且與市場脫節” 的舊評估表 —— 這給房地產市場、稅費和民眾生活帶來了諸多挑戰。
土地價格波動：風險蔓延至整個市場
自然資源部指出，在取消土地價格區間並實施新的土地價格評估表規定後，土地管理工作發生了重大變化，變得更加透明，更貼近市場。土地價格上漲有望增加國家財政收入，並在土地徵用項目中獲得民眾更高的認同。
然而，許多地方的實際情況表明，現行土地價格評估表並未真實反映市場上的土地價值。一些地方發佈的土地價格過低，導致國家稅收損失，同時在土地徵用時使民眾蒙受損失。相反，一些地方卻設定了過高的土地價格，增加了土地用途變更的成本，並給房地產投資和買賣活動帶來了困難。
自然資源部警告稱，根據 2024 年土地法，如果從 2026 年起在全國範圍內同時發佈新的土地價格評估表，一些地區的土地價格將出現暴漲，如果沒有合理的控制，則有可能給市場帶來衝擊。
臨時解決方案和長期方向：需要透明的路線圖和多方論證
針對上述情況，自然資源部和財政部正在合作制定指導性框架標準，以指導制定更貼近市場價格的土地價格評估表，同時建議各地方靈活調整價格評估表，及時更新市場波動情況，並建立覆蓋每一宗土地的土地價格數據庫。
在波動劇烈的地區，政府可以採取以下臨時措施：
- 劃定價格管控區域，
- 收緊轉讓許可，
- 暫時維持原有的補償價格，
- 實施短期價格穩定機制，以穩定市場情緒。
此外，省級人民委員會有權根據實際情況調整土地價格評估表，但僅適用於 2025 年 12 月 31 日之前 —— 新的價格評估表正式取代舊評估表的時間點。
專家的擔憂：“故意” 抬高價格以增加財政收入可能適得其反
胡志明市房地產協會副會長陳國勇警告稱，制定新的土地價格評估表時必須謹慎，以避免對市場造成衝擊，尤其是在一些地方正大力增加土地收入以彌補財政赤字和基礎設施投資的背景下。
“如果土地價格被過高抬高，而沒有科學依據和民眾的認同，其後果將是徵地拆遷成本暴漲，影響公共項目的進度，而住房市場 —— 特別是社會保障住房和中產階級住房 —— 將越來越難以企及，” 陳國勇指出。
他還建議對所有土地價格數據進行數字化處理，持續更新來自公證合同和交易平臺的交易信息，以建立更貼近實際情況的土地價格評估表。同時，國家需要加強監督，處理投機和哄抬價格的行為，尤其是在正在制定新價格評估表的地方。
提高價格評估中的論證性和責任性
陳國勇還強調了論證委員會在制定土地價格評估表中的作用，其中包括財政、建設等部門的代表、獨立專家和企業代表。這將有助於避免 “內部操縱價格” 的情況，並確保多方、客觀的意見。
此外，需要擴大土地價格評估表的適用範圍和對象，同時縮小必須確定具體土地價格的情況 —— 這不僅可以減少行政手續，還可以使與土地相關的財務義務計算過程更加透明。
土地價格上漲的路線圖需要透明、監督和利益共享
新的土地價格評估表更貼近市場是發展過程中的必然趨勢，但如果實施缺乏控制、缺乏透明度，將不僅對財政預算造成影響，還會對整個房地產市場造成影響，特別是對真正需要住房的民眾。
專家建議需要一個明確的路線圖，在發佈新的價格評估表之前徵求民眾意見，同時確保國家、民眾和企業之間的利益公平、協調，以使土地價格評估表不成為發展障礙，而是成為促進市場可持續發展的槓桿。
