民众担心地价将大幅波动。

2024 年土地法将于 2026 年 1 月 1 日正式生效，在此背景下，越南自然资源与环境部（以下简称自然资源部）已向财政部提交报告，强调许多地方土地价格大幅波动的风险。众多省市正在紧急制定新的土地价格评估表 —— 以取代被认为 “过时且与市场脱节” 的旧评估表 —— 这给房地产市场、税费和民众生活带来了诸多挑战。

土地价格波动：风险蔓延至整个市场

自然资源部指出，在取消土地价格区间并实施新的土地价格评估表规定后，土地管理工作发生了重大变化，变得更加透明，更贴近市场。土地价格上涨有望增加国家财政收入，并在土地征用项目中获得民众更高的认同。

然而，许多地方的实际情况表明，现行土地价格评估表并未真实反映市场上的土地价值。一些地方发布的土地价格过低，导致国家税收损失，同时在土地征用时使民众蒙受损失。相反，一些地方却设定了过高的土地价格，增加了土地用途变更的成本，并给房地产投资和买卖活动带来了困难。

自然资源部警告称，根据 2024 年土地法，如果从 2026 年起在全国范围内同时发布新的土地价格评估表，一些地区的土地价格将出现暴涨，如果没有合理的控制，则有可能给市场带来冲击。

临时解决方案和长期方向：需要透明的路线图和多方论证

针对上述情况，自然资源部和财政部正在合作制定指导性框架标准，以指导制定更贴近市场价格的土地价格评估表，同时建议各地方灵活调整价格评估表，及时更新市场波动情况，并建立覆盖每一宗土地的土地价格数据库。

在波动剧烈的地区，政府可以采取以下临时措施：

• 划定价格管控区域，
• 收紧转让许可，
• 暂时维持原有的补偿价格，
• 实施短期价格稳定机制，以稳定市场情绪。

此外，省级人民委员会有权根据实际情况调整土地价格评估表，但仅适用于 2025 年 12 月 31 日之前 —— 新的价格评估表正式取代旧评估表的时间点。

专家的担忧：“故意” 抬高价格以增加财政收入可能适得其反

胡志明市房地产协会副会长陈国勇警告称，制定新的土地价格评估表时必须谨慎，以避免对市场造成冲击，尤其是在一些地方正大力增加土地收入以弥补财政赤字和基础设施投资的背景下。

“如果土地价格被过高抬高，而没有科学依据和民众的认同，其后果将是征地拆迁成本暴涨，影响公共项目的进度，而住房市场 —— 特别是社会保障住房和中产阶级住房 —— 将越来越难以企及，” 陈国勇指出。

他还建议对所有土地价格数据进行数字化处理，持续更新来自公证合同和交易平台的交易信息，以建立更贴近实际情况的土地价格评估表。同时，国家需要加强监督，处理投机和哄抬价格的行为，尤其是在正在制定新价格评估表的地方。

提高价格评估中的论证性和责任性

陈国勇还强调了论证委员会在制定土地价格评估表中的作用，其中包括财政、建设等部门的代表、独立专家和企业代表。这将有助于避免 “内部操纵价格” 的情况，并确保多方、客观的意见。

此外，需要扩大土地价格评估表的适用范围和对象，同时缩小必须确定具体土地价格的情况 —— 这不仅可以减少行政手续，还可以使与土地相关的财务义务计算过程更加透明。

土地价格上涨的路线图需要透明、监督和利益共享

新的土地价格评估表更贴近市场是发展过程中的必然趋势，但如果实施缺乏控制、缺乏透明度，将不仅对财政预算造成影响，还会对整个房地产市场造成影响，特别是对真正需要住房的民众。

专家建议需要一个明确的路线图，在发布新的价格评估表之前征求民众意见，同时确保国家、民众和企业之间的利益公平、协调，以使土地价格评估表不成为发展障碍，而是成为促进市场可持续发展的杠杆。