과도한 토지사용료는 주민들에게 무거운 부담을 안겨주고 있습니다.

지가 상승과 연쇄 효과: 베트남 부동산, 새로운 도전에 직면

《2024년 토지법》이 2026년 1월 1일부터 정식 시행됨에 따라, 베트남 여러 지역에서는 지가표를 조정하기 시작했으며, 목표는 지가를 시장 가격에 더 가깝게 만드는 것입니다. 그러나 과도기 메커니즘 없이 급격히 인상된 지가는 국민과 기업에 큰 충격을 주고 있으며, 전체 부동산 시장에도 위협이 되고 있습니다.

재정 부담 가중: 토지 전용 비용이 감당 능력을 초과

호치민시에서는 농지를 주거용지로 전환하려는 신청이 많이 철회되었는데, 토지 사용료가 급등했기 때문이며, 일부 사례는 38배 이상 상승했습니다.

호치민시 기업협회 부회장 쩐아인중은 이렇게 말했습니다:

“어떤 사람들은 땅 전체를 팔아도 토지 사용료를 내지 못합니다.”

현재 각 지역의 지가표 산정 방식과 인상 폭이 제각각이어서 정보 비대칭과 혼란이 발생하고 있습니다. 팬데믹 이후 경제가 완전히 회복되지 않은 상황에서, 갑작스러운 전면적인 지가 인상과 부대 조치 부족이 광범위한 경제적 불안과 정체를 불러일으키고 있습니다.

정책 제언: 징수 비율 인하, 지역별 조정, 맞춤형 지원

시장 불균형을 방지하기 위해 쩐아인중은 다음과 같은 재정 개혁 제언을 제시했습니다:

• 현행 일시불 100% 납부 대신 토지 사용료의 20~30%만 징수합니다.

• 5년간 납부를 연기할 수 있는 토지비 제도를 부활시켜 자금 압박을 완화합니다.

• 지역별·단계적 시행: 도시화 수준이 높고 데이터가 완비된 지역은 우선 조정하고,偏远 지역은 완충 기간을 설정합니다.

• 대상 명확화: 취약 가구와 중소기업에 세금 및 수수료 납부 유예 또는 감면을 제공하여 공정성을 보장한다.

호치민시 법률대학의 응오자황 석사는 또한 국가가 정한 지가가 시민과 기업의 재정적 부담 능력을 초과하면 시장화에 도움이 되지 않을 뿐만 아니라 불평등을 증가시키고 토지 이용 효율성을 저하시키며 시장 구조를 왜곡한다고 강조했다.

부동산 업계가 직접적인 피해자가 되었다

부동산 개발업체에게 토지 사용료는 총 투자 비용에서 차지하는 비중이 매우 높다. 지가표가 급등하면 기업은 이윤 폭이 줄어들 뿐만 아니라 판매 가격 전략을 재평가해야 하며, 결국 비용을 소비자에게 전가하여 집값을 끌어올린다.

제조업, 산업단지 기업의 경우 지대 상승은 운영 비용을 직접적으로 끌어올린다. 특히 중소기업은 원자재와 금융 비용 부담이 이미 무거운 상황에서 이제 임대료 압박까지 겹쳐 경영이 더욱 어려워졌다.

농지 가격 인상: 딜레마인 제안?

자연자원환경경제연구원은 농지 가격을 주거용 토지 가격의 65~70% 수준으로 인상하여 격차를 줄이고, 이를 통해 주거용 토지로 전환할 때의 비용 부담을 완화하자는 제안을 내놓았다.

하지만 응오자황은 농지 가격 조정이 실증과 시장에 기반해야 하며, 다음 자료를 참고해야 한다고 당부했다.

• 국가 토지 데이터베이스의 실제 가격 기록

• 토지 양도 계약서의 실제 거래 가격

• 세금 및 수수료 완납 후 토지 경매 가격

• 토지 사용으로 발생하는 수익, 비용 등의 경제 데이터

과학적 근거와 통일된 기준이 부족할 때, 농지 가격을 갑작스럽게 인상하면 투자 환경과 시장 안정성에 영향을 미칠 수 있습니다.

주거 수요와 투기적 투자를 구분해야 한다

PROPIIN 부동산 개발 교육원장 부일르우(Vũ Nhật Lưu)는 토지 용도 전환 행위를 세 가지 대상으로 세분화하고, 각각에 맞는 재정 정책을 병행할 것을 제안했습니다:

1. 실제 주거 수요가 있는 가정: 토지 사용료 30~50% 감면, 또는 5년 분할 납부 허용.

2. 소액 투자 또는 임대 목적의 개인: 중간 수준의 요금(80~90%) 적용 가능.

3. 상업적 투자 목적의 조직 또는 개인: 시장 가격에 따라 전액 납부, 감면 혜택 없음.

또한, 그녀는 지가표를 단계적으로 조정(2~3년 주기)하고, 토지 사용료 상한선을 설정할 것을 제안했습니다. 예: 전환 후 총액이 새 지가의 30%를 초과하지 않아야 함. 이렇게 하면 주민들의 부담을 줄이면서도 토지 재정 수입을 유지할 수 있습니다.

'좋은 정책은 합법적일 뿐만 아니라, 국민에게 가까이 다가가고 국민을 이해해야 합니다. 지가는 조정할 수 있고, 세금과 수수료는 인상할 수 있지만, 집행 방식은 리듬이 있고, 구분이 있으며, 유연성이 있어야 진정으로 정책이 국민의 마음속에 들어갈 수 있습니다', 부일르우가 강조했습니다.

올바른 평가, 합리적 과세, 지속 가능한 발전

Savista 총괄이사 응우옌띠엔중(Nguyễn Tiến Dũng)은 다음과 같이 요약했습니다:

'토지 평가가 합리적이고, 세금이 공정하며, 징수가 투명해야 국민이 안심하고, 시장이 안정되며, 국가 재정도 지속적으로 증가할 수 있습니다.'

지가 인상은 시장 투명성과 효율성을 높이기 위한 필수적인 과정이지만, '얼마나 올릴지, 언제 올릴지, 누구를 대상으로 올릴지'가 신중히 고려해야 할 핵심 문제입니다.

토지를 투기 상품이 아닌 발전 자원으로 여길 때에만 베트남 부동산 시장이 건강하고 안정적이며 지속 가능한 방향으로 나아갈 수 있습니다.