地價上漲與連鎖效應：越南房地產面臨新挑戰

隨著《2024年土地法》將於2026年1月1日正式生效，越南多地已開始調整地價表，目標是使地價更接近市場價格。然而，缺乏過渡機制的劇烈調漲，正對民眾與企業帶來重大衝擊，也對整體房地產市場構成威脅。

財務壓力升高：土地轉用費用超出承擔能力

在胡志明市，許多將農地轉為住宅用地的申請被迫撤回，原因是土地使用費暴漲，有些案例甚至上漲超過38倍。

胡志明市企業協會副主席陳英榮表示：

「有些人即使賣掉整塊地，也付不起土地使用費。」

目前各地制定地價表的方法與上調幅度各異，造成資訊不對稱與混亂。在疫情後經濟尚未完全恢復的情況下，突然全面上調地價、缺乏配套措施，正引發廣泛的經濟焦慮與停滯。

政策建議：調降徵收比例、分區調整、針對性支持

為避免市場失衡，陳英榮提出以下財政改革建議：

• 僅徵收20～30% 的土地使用費，而非現行一次性繳清100%。

• 恢復可延後繳納5年的土地費制度，以減輕資金壓力。

• 分區分期實施：對於都市化程度高、數據完整地區可優先調整；偏遠地區應設緩衝期。

• 明確劃分對象：對於弱勢家庭與中小企業提供稅費緩繳或減免，保障公平性。

胡志明市法律大學的吳嘉煌碩士也強調：若國家訂定的地價超出民眾與企業的財務承受能力，不僅無助於市場化，反而會增加不公平、降低土地使用效率並扭曲市場結構。

房地產業成為直接受害者

對房地產開發商而言，土地使用費在總投資成本中占比極高。當地價表急升，企業不僅利潤空間縮小，還必須重新評估售價策略，最終轉嫁成本至消費者，推高房價。

對製造業、工業區企業而言，地租上漲則直接拉高營運成本，尤其是中小企業，在原物料與融資成本本已沉重的情況下，如今又面臨租金壓力，經營更加困難。

提高農地價格：一項兩難的提案？

自然資源與環境經濟研究院提出一項建議：將農地價格提高至住宅地價格的65～70%，以縮小差距，進而減輕轉用住宅用地時的費用壓力。

但吳嘉煌提醒，農地價格的調整必須建立在實證與市場基礎上，應參考以下資料：

• 國家土地數據庫中的實際價格紀錄

• 土地轉讓合約中的實際成交價格

• 完成稅費後的土地拍賣價格

• 土地使用所產生的收入、成本等經濟數據

若缺乏科學依據與統一標準，貿然調漲農地價格將影響投資環境與市場穩定。

應區分居住需求與投資炒作

PROPIIN房地產發展培訓學院院長武日柳建議，應將土地轉用行為細分為三類對象，並配套不同的財政政策：

1. 真實居住需求的家庭：應獲得30～50%土地使用費減免，或允許分期繳納5年。

2. 小額投資或出租用途的個人：可適用中等收費（80～90%）。

3. 商業投資用途的組織或個人：應依市場價全額繳納，不享有減免。

此外，她也建議分期調整地價表（2～3年為一周期），並設立土地使用費的上限，如：轉用後總金額不得超過新地價的30%。這樣既能減輕居民壓力，又可維持土地財政收入。

「一項好政策，不只要合法，還要貼近人民、理解人民。地價可以調，稅費可以增，但執行方式要有節奏、有分辨、有彈性，才能真正讓政策走進民心」，武日柳強調。

正確估值、合理徵稅、永續發展

Savista 總經理阮進勇總結表示：

「土地估值合理，稅費公平、徵收透明，人民才會安心，市場才能穩定，國家財政也才能持久增收。」

調漲地價是提升市場透明與效率的必經之路，但「漲多少、何時漲、針對誰漲」才是需要審慎思考的核心問題。

唯有將土地視為發展資源而非投機商品，越南房地產市場才有可能朝向健康、穩定與可持續的方向邁進。