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隨著《2024年土地法》將於2026年1月1日正式生效,越南多地已開始調整地價表,目標是使地價更接近市場價格。然而,缺乏過渡機制的劇烈調漲,正對民眾與企業帶來重大衝擊,也對整體房地產市場構成威脅。
在胡志明市,許多將農地轉為住宅用地的申請被迫撤回,原因是土地使用費暴漲,有些案例甚至上漲超過38倍。
胡志明市企業協會副主席陳英榮表示:
「有些人即使賣掉整塊地,也付不起土地使用費。」
目前各地制定地價表的方法與上調幅度各異,造成資訊不對稱與混亂。在疫情後經濟尚未完全恢復的情況下,突然全面上調地價、缺乏配套措施,正引發廣泛的經濟焦慮與停滯。
為避免市場失衡,陳英榮提出以下財政改革建議:
僅徵收20~30% 的土地使用費,而非現行一次性繳清100%。
恢復可延後繳納5年的土地費制度,以減輕資金壓力。
分區分期實施:對於都市化程度高、數據完整地區可優先調整;偏遠地區應設緩衝期。
明確劃分對象:對於弱勢家庭與中小企業提供稅費緩繳或減免,保障公平性。
胡志明市法律大學的吳嘉煌碩士也強調:若國家訂定的地價超出民眾與企業的財務承受能力,不僅無助於市場化,反而會增加不公平、降低土地使用效率並扭曲市場結構。
對房地產開發商而言,土地使用費在總投資成本中占比極高。當地價表急升,企業不僅利潤空間縮小,還必須重新評估售價策略,最終轉嫁成本至消費者,推高房價。
對製造業、工業區企業而言,地租上漲則直接拉高營運成本,尤其是中小企業,在原物料與融資成本本已沉重的情況下,如今又面臨租金壓力,經營更加困難。
自然資源與環境經濟研究院提出一項建議:將農地價格提高至住宅地價格的65~70%,以縮小差距,進而減輕轉用住宅用地時的費用壓力。
但吳嘉煌提醒,農地價格的調整必須建立在實證與市場基礎上,應參考以下資料:
國家土地數據庫中的實際價格紀錄
土地轉讓合約中的實際成交價格
完成稅費後的土地拍賣價格
土地使用所產生的收入、成本等經濟數據
若缺乏科學依據與統一標準,貿然調漲農地價格將影響投資環境與市場穩定。
PROPIIN房地產發展培訓學院院長武日柳建議,應將土地轉用行為細分為三類對象,並配套不同的財政政策:
真實居住需求的家庭:應獲得30~50%土地使用費減免,或允許分期繳納5年。
小額投資或出租用途的個人:可適用中等收費(80~90%)。
商業投資用途的組織或個人:應依市場價全額繳納,不享有減免。
此外,她也建議分期調整地價表(2~3年為一周期),並設立土地使用費的上限,如:轉用後總金額不得超過新地價的30%。這樣既能減輕居民壓力,又可維持土地財政收入。
「一項好政策,不只要合法,還要貼近人民、理解人民。地價可以調,稅費可以增,但執行方式要有節奏、有分辨、有彈性,才能真正讓政策走進民心」,武日柳強調。
Savista 總經理阮進勇總結表示:
「土地估值合理,稅費公平、徵收透明,人民才會安心,市場才能穩定,國家財政也才能持久增收。」
調漲地價是提升市場透明與效率的必經之路,但「漲多少、何時漲、針對誰漲」才是需要審慎思考的核心問題。
唯有將土地視為發展資源而非投機商品,越南房地產市場才有可能朝向健康、穩定與可持續的方向邁進。