개발사가 자율적으로 가격을 책정하면 사회주택 가격이 올라갈 수 있습니다.

사회주택 가격 자유화 개혁: 경쟁 창출인가, 부추김 방치인가?

가격과 공정성에 관한 개혁의 폭풍

최근 베트남 정부가 공포한 《제192호 의정》은 사회주택(NƠXH) 시장에 중대한 변화를 가져왔습니다. 새 규정에 따르면, 향후 개발사는 사회주택의 판매가와 임대가를 자체적으로 결정할 수 있으며, 더 이상 사전에 건설청에 승인을 신청할 필요가 없습니다. 이는 부동산 규제 사고방식이 ‘사전 심사’에서 ‘사후 감독’으로 전환되었음을 의미합니다.

그러나 시장 메커니즘을 완화하는 것으로 여겨지는 이번 개혁은 많은 학자와 민간의 우려도 불러일으켰습니다. 개발업체의 자유로운 가격 책정이 결과적으로 가격을 끌어올려 사회주택이 지녀야 할 '안정적 주거 지원'의 위상을 잠식하지는 않을지에 대한 것입니다.

긍정적 관점: 기업 자율성 향상, 비용 절감으로 혜택 기대

對此，호치민시雄王大學常務副校長陳越英博士給出了審慎樂觀的觀點。他指出，放寬價格審查程序將讓企業可以更靈活地管控成本、縮短準備時間、減少不必要的行政支出。

과거에는 사회주택 프로젝트를 개발할 때 번거로운 가격 심사 절차를 거쳐야 하는 경우가 많아 프로젝트가 지연되거나 기타 비공식 비용이 발생하기도 했습니다. 그러나 현재는 기업이 가격을 자체 신고하고 공고하며, 이후 심사를 받도록 함으로써 기업 간 가격 경쟁과 비용 최적화 압력을 창출하고, 나아가 전체 주택 가격 하락을 이끌어낼 수 있습니다.

잠재적 우려 부상: 가격 팽창과 이익 이전 리스크 심화

하지만 쩐 비엣 아잉 박사는 동시에 개혁이 '양날의 검' 효과를 가져올 수 있다고 경고했다.

한편, 효과적인 사후 감독 제도(hậu kiểm)가 부재할 경우, 기업이 비용을 부풀리고 투입 데이터를 높게 보고하여 실제 판매 가격이 상업용 주택 가격에 근접하게 만들 수 있습니다. 다른 한편으로, 사회 주택과 상업용 주택 간의 큰 가격 차이로 인해 이러한 '차익 공간'이 기업이 부적절한 수단을 통해 사회 주택 가격을 높여 정부의 원래 주거 안정 정책의 취지를 약화시킬 수 있습니다.

감독 강화: 투명성이 핵심

이러한 위험이 확대되는 것을 방지하기 위해, 박사는 여러 제도적 강화 조치를 시행할 것을 촉구했습니다:

• 비용 구조와 가격 구성 공개: 모든 사회 주택 프로젝트의 건설 비용과 가격 구성은 공식 웹사이트에 등록되어 언론과 시민의 감독을 받아야 합니다.

• 무작위 점검과 엄격한 처벌: 비용 보고서와 거래 가격에 대해 정기적인 감사를 실시하고, 허위 신고가 발견되면 명확한 처벌이 있어야 합니다.

• 프로젝트 간 비교 분석: 건설청은 지역 내 여러 사회 주택 프로젝트의 가격과 비용을 적극적으로 비교하고, 비정상적으로 높은 가격이 나타나면 적시에 개입해야 합니다.

기업 관점: 사후 감독 제도로 충분히 견제 가능, 악의적 조작 어려움

외부의 의문에 대해 호치민시 기업 협회 부회장 겸 레타인(黎成) 회사 총괄 이사 레흐우이(黎友義)는 '기업이 악의적으로 가격을 올리기는 사실상 매우 어렵다'고 밝혔습니다.

새 제도 규정에 따르면:

• 개발사는 자율적으로 가격을 정할 수 있지만, 가격 구성 보고서를 공개하고 건설청에 제출해야 합니다.

• 프로젝트 검수 후 180일 이내에 투자 비용 정산 및 감사 보고서를 완료하고, 주관 기관이 가격의 합리성을 비교하고 확인해야 합니다.

• 최종 승인 가격이 판매 가격보다 낮으면 개발사는 구매자에게 차액을 환불해야 하며, 반대의 경우 차액을 회수하지 못합니다.

• 또한, 레드북(부동산권증) 발급 전에는 기업이 최대 95%의 주택 가격만 수령할 수 있어 일종의 가격 보장 메커니즘을 형성합니다.

레 흐우 응이아는 제도 설계 자체에 이미 방지 메커니즘이 갖춰져 있어, 기업이 의도적으로 가격을 올리면 심사를 피하기 어려울 뿐만 아니라 환불 및 형사 소추 책임을 질 수 있다고 강조했습니다.

신분 심사 완화: 효율성 향상과 새로운 위험 공존

가격 자율권 개방 외에도 192호 의정서는 기업이 구매 대상을 자율적으로 결정할 수 있는 권한을 부여합니다. 즉, 더 이상 건설청이 구매 명단을 승인하지 않고, 기업이 신청자 명단을 직접 선별한 후 보고하여 보관합니다.

이로 인해 승인 효율성이 크게 향상되고 절차가 간소화되었지만, 동시에 외부의 의문도 제기됩니다. 기업이 구매자 자격을 엄격히 심사하지 않으면 사회주택이 부적격 대상에게 돌아가 '약자를 돕고 가난한 이를 구제한다'는 정책의 본래 취지에 어긋날 수 있다는 점입니다.

이에 대해 부동산협회 회장 레 호앙 주는 향후 건설청이나 지방정부가 조사에서 구매자가 자격에 부합하지 않음을 발견하면 법에 따라 부동산을 회수하고, 심지어 퇴거 처분을 강제로 집행할 것이라고 지적했습니다.